Du berätst schon Kunden zu Finanzierungen oder willst als Vermittler in die Immobiliardarlehensbranche einsteigen und stößt auf einen Paragrafen, der ständig fällt, aber selten sauber erklärt wird: §34i GewO. Die Informationen dazu liegen verstreut über Gesetzestext, Verordnung, IHK-Gebührenordnungen und Landesbehörden. Dieser Guide führt sie an einem Ort zusammen: was der Paragraf tatsächlich regelt, welche Voraussetzungen du erfüllen musst, wie die Sachkundeprüfung abläuft und was sie wirklich kostet.
Was regelt §34i GewO eigentlich?
§34i GewO ist die gewerberechtliche Erlaubnispflicht für Immobiliardarlehensvermittler. Wer gewerbsmäßig den Abschluss von Immobiliar-Verbraucherdarlehensverträgen vermitteln oder eine entsprechende entgeltliche Finanzierungshilfe nachweisen will, oder Dritte zu solchen Verträgen berät, benötigt dafür eine Erlaubnis der zuständigen Behörde. Der Titel dafür lautet „Immobiliardarlehensvermittler“. Diese Erlaubnispflicht und die begleitende Sachkundeprüfung gelten seit dem 21. März 2016; der Paragraf ist also seit über einem Jahrzehnt geltendes Recht.
Nicht jede Kreditvermittlung fällt allerdings unter §34i. Die Vermittlung sonstiger Darlehensverträge, die keine Immobiliar-Verbraucherdarlehen sind, bleibt unter der Erlaubnispflicht nach §34c Abs.1 Satz1 Nr.2 GewO geregelt, und dieser Paragraf nimmt Verträge im Sinne des §34i Abs.1 Satz1 ausdrücklich aus. §34i und §34c GewO stehen damit nebeneinander, für unterschiedliche Vermittlungstätigkeiten. §34c regelt daneben auch die Erlaubnispflicht für Immobilienmakler, Bauträger bzw. Baubetreuer und Wohnimmobilienverwalter. Das sind eigenständige Berufsbilder mit eigenen Prüfungen, die du nicht mit §34i verwechseln solltest, auch wenn sie thematisch benachbart sind.
Nicht jeder, der mit Immobiliardarlehen zu tun hat, braucht die Erlaubnis nach §34i. Kreditinstitute mit Erlaubnis nach §32 Abs.1 KWG, Wertpapierinstitute mit Erlaubnis nach §15 Abs.1 WpIG sowie bestimmte inländische Zweigniederlassungen von EU-Instituten sind ausgenommen, weil sie bereits einer anderen, strengeren Aufsicht unterliegen. Wer dagegen als selbständiger Vermittler oder Berater ohne eine solche Institutserlaubnis tätig wird, braucht §34i. Das gilt nicht nur für den Inhaber eines Vermittlungsbetriebs. Auch bei einem Immobiliardarlehensvermittler beschäftigte Personen, die selbst in der Vermittlung oder Beratung tätig sind, müssen über den erforderlichen Sachkundenachweis und über Zuverlässigkeit verfügen. Ein Anstellungsverhältnis befreit dich also nicht von den persönlichen Voraussetzungen, wenn du am Kunden arbeitest.
Voraussetzungen für die Erlaubnis
Die Erlaubnis nach §34i wird nicht automatisch erteilt, nur weil du sie beantragst. Die Behörde prüft mehrere Voraussetzungen, und bei jeder einzelnen kann die Erlaubnis scheitern:
- Zuverlässigkeit: Die Erlaubnis wird versagt, wenn Tatsachen die Unzuverlässigkeit des Antragstellers begründen, insbesondere bei rechtskräftiger Verurteilung wegen bestimmter Straftaten (unter anderem Verbrechen, Betrug und Geldwäsche) innerhalb der letzten fünf Jahre. Ein einschlägiger Eintrag kann den Zugang zum Beruf komplett verschließen.
- Geordnete Vermögensverhältnisse: Wer in einem laufenden Insolvenzverfahren steckt oder in einem Schuldnerverzeichnis eingetragen ist, bekommt die Erlaubnis ebenfalls nicht. Dahinter steht der erkennbare Regelungszweck, dass niemand gewerbsmäßig andere zu Finanzierungen beraten soll, der selbst finanziell in Schieflage ist.
- Berufshaftpflichtversicherung: Sie muss deine Kunden absichern, falls dir bei der Beratung ein Fehler mit finanziellem Schaden unterläuft; eine vergleichbare Garantie ist ebenfalls zulässig.
- Sachkundenachweis: Du musst eine IHK-Prüfung bestanden haben. Dazu gleich mehr im Detail, denn dieser Teil wirft die meisten Fragen auf.
- Niederlassung im Inland: Du brauchst eine Hauptniederlassung im Inland beziehungsweise musst im Inland tätig sein.
Die Erlaubnis selbst ist kein Freibrief ohne Grenzen. Sie kann inhaltlich beschränkt und mit Auflagen versehen werden, die Behörde kann also zum Beispiel den Umfang deiner zugelassenen Tätigkeit begrenzen.
Eine Sonderform sind unabhängige Honorar-Immobiliardarlehensberater. Für sie gilt nach §34i Abs.5 GewO eine zusätzliche Pflicht: Sie müssen bei ihrer Empfehlung ausreichend viele auf dem Markt angebotene Darlehensverträge zugrunde legen und dürfen dafür keine Zuwendungen vom Darlehensgeber annehmen. Wer sich „unabhängig“ nennt, muss diese Unabhängigkeit also auch strukturell einhalten, ohne Provisionen vom Kreditgeber und mit echter Marktbreite in der Beratung.
Zuständig für die Erteilung der Erlaubnis ist, je nach Bundesland unterschiedlich geregelt, eine allgemeine Gewerbebehörde, in Hessen zum Beispiel das Landratsamt beziehungsweise die kreisfreie Stadt. Die Sachkundeprüfung selbst und das Vermittlerregister dagegen führen bundesweit die Industrie- und Handelskammern. Für die Prüfung klopfst du also bei der IHK an, für die Erlaubnis selbst bei einer ganz anderen Behörde.
So läuft die Sachkundeprüfung ab
Die amtliche Bezeichnung der Prüfung lautet „Geprüfte/-r Fachmann/-frau für Immobiliardarlehensvermittlung IHK“, geregelt durch §34i GewO und die Immobiliardarlehensvermittlungsverordnung (ImmVermV). Diese Verordnung datiert vom 28. April 2016 und regelt den Sachkundenachweis im Detail. Zuletzt geändert wurde sie durch Artikel 3 der Verordnung vom 28. Juli 2026 (BGBl. 2026 I Nr. 229); das ist die aktuell geltende Fassung.
Nach §1 ImmVermV bescheinigt die Prüfung, dass du über die fachspezifischen Produkt- und Beratungskenntnisse verfügst, die für die Tätigkeit als Immobiliardarlehensvermittler notwendig sind. Geprüft wird in drei Sachgebieten:
- Kundenberatung
- fachliche Kenntnisse für Immobiliardarlehensvermittlung und -beratung
- Finanzierung und Kreditprodukte
Die Prüfung besteht aus zwei Teilen: einem schriftlichen und einem praktischen.
Im schriftlichen Teil werden die Sachgebiete „fachliche Kenntnisse für Immobiliardarlehensvermittlung/-beratung“ und „Finanzierung und Kreditprodukte“ in ausgewogener Weise behandelt. Bestanden ist der schriftliche Teil, wenn du in jedem geprüften Sachgebiet mindestens 50 Prozent der erreichbaren Punkte erzielst. Ein starkes Ergebnis in einem Sachgebiet gleicht ein schwaches in einem anderen also nicht aus. Bei der IHK Frankfurt am Main läuft der schriftliche Teil EDV-gestützt am PC; als Hilfsmittel ist dort regelmäßig nur ein netzunabhängiger, nicht kommunikationsfähiger Taschenrechner beziehungsweise eine entsprechende Taschenrechner-App am Prüfungs-PC zugelassen.
Der praktische Teil ist eine Simulation eines Kundenberatungsgesprächs. Nach Angaben der DIHK-Bildungs-GmbH dauert er rund 20 Minuten und läuft als Rollenspiel auf Basis vorgegebener DIHK-Fallvorgaben. Nicht jeder muss hier antreten. Der praktische Teil entfällt bei bestimmten anerkannten Vorqualifikationen, etwa bei Abschlüssen als Versicherungsmakler oder Bankkaufmann.
Prüfungsabnehmende Stelle sind die IHKs. Für die inhaltliche Vorbereitung verweist die DIHK-Bildungs-GmbH auf den DIHK-Rahmenplan und die ImmVermV als maßgebliche Grundlagen für die Lerninhalte.
Was kostet die Prüfung wirklich?
Die Gebühren legt jede IHK selbst fest, entsprechend unterschiedlich fallen sie aus.
Bei der IHK Frankfurt am Main kostet die vollständige Sachkundeprüfung, also schriftlicher und praktischer Teil zusammen, 390,00 Euro. Willst du nur den schriftlichen Teil ablegen, zahlst du 210,00 Euro. Die Wiederholung allein des praktischen Teils kostet 195,00 Euro. Trittst du nach der Anmeldung bis vier Wochen vor dem Termin zurück, werden 30 Prozent der Gebühr fällig, bei späterem Rücktritt 50 Prozent.
Bei der Handelskammer Hamburg sehen die Zahlen anders aus: Die Vollprüfung kostet 330,00 Euro, nur der schriftliche Teil 220,00 Euro, die Wiederholung des praktischen Teils ebenfalls 220,00 Euro und die Wiederholung der kompletten Vollprüfung 330,00 Euro. Bei einem Rücktritt nach Anmeldeschluss werden dort 50 Prozent der Prüfungsgebühr fällig.
Im direkten Vergleich zahlst du für die Vollprüfung in Frankfurt am Main 390 Euro und in Hamburg 330 Euro, eine Differenz von 60 Euro allein zwischen zwei IHKs. Bevor du dich anmeldest, lohnt sich also ein Blick auf die Gebührenordnung deiner zuständigen IHK, statt dich auf Pauschalangaben aus dem Netz zu verlassen. Diese Zahlen decken die reine Prüfungsgebühr ab; einzuplanen sind daneben, je nach Vorbereitung, weitere Kosten für Vorbereitungskurse oder Lernmaterial.
Wer ist von der Prüfung befreit?
Nicht jeder muss die Sachkundeprüfung ablegen. §4 ImmVermV enthält einen Katalog öffentlich-rechtlicher beziehungsweise staatlich anerkannter Berufsqualifikationen, die der Sachkundeprüfung gleichgestellt sind und von ihr befreien. Dazu zählen unter anderem:
- Immobilienkaufmann/-frau
- Bankkaufmann/-frau
- Immobilienfachwirt/-in
- Bankfachwirt/-in
- Finanzfachwirt (FH) mit mindestens einem Jahr einschlägiger Berufserfahrung
- einschlägige mathematische, wirtschafts- oder rechtswissenschaftliche Studienabschlüsse, regelmäßig verbunden mit mindestens drei Jahren einschlägiger Berufserfahrung
Wenn du also bereits eine dieser Qualifikationen mitbringst, lohnt sich vor der Anmeldung ein genauer Blick in §4 ImmVermV. Möglicherweise sparst du dir die komplette Prüfung.
Der praktische Prüfungsteil entfällt zudem bei bestimmten anerkannten Vorqualifikationen. Die Handelskammer Hamburg listet dazu konkret: Inhaber einer Erlaubnis nach §34d, §34e, §34f oder §34h GewO sowie Personen mit bestandener Prüfung zum Versicherungsfachmann/-frau oder Finanzanlagenfachmann/-frau IHK sind bei ihr vom praktischen Prüfungsteil befreit. Wer also schon in einem verwandten Vermittlerberuf zugelassen ist, muss unter Umständen nur noch den schriftlichen Teil ablegen. Frag bei deiner IHK konkret nach, ob eine solche Befreiung für dich greift.
Die „Alte-Hasen-Regelung“ – historische Übergangsvorschrift
Wenn du beim Recherchieren auf den Begriff „Alte-Hasen-Regelung“ stößt: Das ist keine aktuelle Möglichkeit für den Berufseinstieg, sondern eine Übergangsvorschrift des §160 Abs.3 GewO, die an den Beginn der Erlaubnispflicht am 21. März 2016 anknüpft. Danach benötigte bei Beantragung der Erlaubnis nach §34i Abs.1 GewO keine Sachkundeprüfung nach §34i Abs.2 Nr.4 GewO, wer seit dem 21. März 2011 ununterbrochen unselbständig oder selbständig eine Tätigkeit im Sinne des §34i Abs.1 Satz1 GewO ausgeübt hatte und diese ununterbrochene Tätigkeit nachweisen konnte.
Für alle, die heute neu in den Beruf einsteigen, ist das kein gangbarer Weg. Du wirst den Begriff höchstens noch in älteren Unterlagen oder Foreneinträgen von Berufskollegen finden, die schon länger im Geschäft sind.
Nach der Prüfung: Erlaubnis, Registereintrag, Sichtbarkeit
Die bestandene Sachkundeprüfung ist ein wichtiger Baustein, aber nicht der letzte Schritt. Mit dem Nachweis beantragst du die eigentliche Erlaubnis bei deiner zuständigen Gewerbebehörde. Ist die Erlaubnis erteilt, bist du verpflichtet, dich unverzüglich in das Vermittlerregister nach §11a GewO eintragen zu lassen und jede spätere Änderung der eingetragenen Angaben mitzuteilen, wie es §34i Abs.8 GewO vorschreibt.
Dieses Register führt jede zuständige IHK für unter anderem Immobiliardarlehensvermittler nach §34i Abs.8 GewO. Erfasst werden Angaben zur Identifizierung, etwa Familienname, Vorname, Geschäftsanschrift, Geburtstag und Registrierungsnummer, sowie Angaben zur Zulassung und zum Umfang deiner zugelassenen Tätigkeit. Das Register ist bewusst öffentlich einsehbar, damit Darlehensnehmer und Darlehensgeber jederzeit überprüfen können, ob ein Vermittler tatsächlich zugelassen ist. Für dich als Vermittler ist der Eintrag damit gleichzeitig Pflicht und Vertrauensnachweis gegenüber Kunden, denn ein Blick ins Register genügt, um deine Zulassung zu bestätigen.
Wenn du dich gezielt auf die drei Sachgebiete der schriftlichen Prüfung vorbereiten willst, findest du bei uns strukturierte Übungsfragen entlang der amtlichen Prüfungssystematik nach §1 ImmVermV auf unserer Prüfungsseite.
