Vielleicht sitzt Du gerade in einer Hausverwaltung, leitest WEG-Versammlungen oder steigst frisch in die Branche ein – und überall taucht dieser eine Begriff auf: zertifizierter Verwalter nach § 26a WEG. Was sich dahinter verbirgt, ist keine Hürde, die man sich ausgedacht hat, um Dir das Leben schwer zu machen, sondern eine bundesweit einheitliche IHK-Prüfung mit klar definierten Inhalten. Wer sie kennt, geht entspannt rein. Genau das schaust Du Dir hier an: was geprüft wird, wie schriftlicher und mündlicher Teil ablaufen, wie viele Punkte Du brauchst – und wer die Prüfung vielleicht gar nicht ablegen muss.
Eines vorweg, weil im Netz dazu viel Halbgares kursiert: Es gibt keine gesetzlich festgelegte Fragenzahl und auch keine starre Prüfungsdauer von „180 Minuten". Wer Dir solche Zahlen als feststehend verkauft, hat die Verordnung nicht gelesen. Die echten Eckdaten stehen weiter unten – und sie sind angenehm überschaubar.
Was der zertifizierte Verwalter ist – und worauf er rechtlich beruht
„Zertifizierter Verwalter" ist nach § 26a Abs. 1 WEG jemand, der vor einer Industrie- und Handelskammer (IHK) durch eine Prüfung nachgewiesen hat, dass er die für die Verwaltertätigkeit notwendigen rechtlichen, kaufmännischen und technischen Kenntnisse besitzt. Drei Säulen also – und genau die spiegeln sich später in den Themenbereichen wider.
Die Einzelheiten – Prüfungsinhalte, Bezeichnung, Ausnahmen – regelt § 26a Abs. 2 WEG nicht selbst, sondern überlässt sie einer Rechtsverordnung des Bundesministeriums der Justiz. Diese Verordnung heißt ZertVerwV (Verordnung über die Prüfung zum zertifizierten Verwalter) und ist Dein eigentliches Regelwerk. Wichtig für die Einordnung: Sie beruht auf dem Wohnungseigentumsgesetz, nicht auf der Gewerbeordnung. Wer aus der Immobilienmaklerei kommt und § 34c oder § 34a GewO im Kopf hat – das ist eine andere Baustelle.
Die ZertVerwV ist schlank aufgebaut: neun Paragrafen (von § 1 Gegenstand bis § 9 Inkrafttreten) plus zwei Anlagen – Anlage 1 listet die Prüfungsinhalte, Anlage 2 ist das Muster der Bescheinigung, die Du am Ende bekommst. Ausgefertigt wurde sie am 2. Dezember 2021 und im Bundesgesetzblatt (BGBl. I S. 5182) verkündet; in Kraft getreten ist sie am Tag nach der Verkündung, amtlich nachweisbar ab dem 17. Dezember 2021.
Wer den zertifizierten Verwalter braucht – und ab wann
Der Hintergrund kommt aus der großen WEG-Reform, dem Wohnungseigentumsmodernisierungsgesetz (WEMoG). Seitdem hat jeder Wohnungseigentümer einen Anspruch darauf, dass die Gemeinschaft einen zertifizierten Verwalter bestellt. Verankert ist das in § 19 Abs. 2 Nr. 6 WEG: Die Bestellung eines zertifizierten Verwalters gehört zur ordnungsmäßigen Verwaltung.
Dieser Anspruch ist nicht grenzenlos. Er entfällt nur dann, wenn drei Voraussetzungen zusammen erfüllt sind: Die Anlage hat weniger als neun Sondereigentumsrechte, ein Wohnungseigentümer selbst ist zum Verwalter bestellt, und weniger als ein Drittel der Eigentümer (gerechnet nach § 25 Abs. 2 WEG) verlangt einen zertifizierten Verwalter. Fehlt nur eine dieser Bedingungen, bleibt der Anspruch bestehen. Kleine Selbstverwalter-Gemeinschaften können also unter Umständen darauf verzichten – die typische Verwaltung am Markt nicht.
Und jetzt die Einordnung, die oft schiefgeht: Das ist ein wohnungseigentumsrechtlicher Anspruch der Gemeinschaft, keine gewerberechtliche Pflicht. Die Zertifizierung ist keine Voraussetzung für die Gewerbeerlaubnis nach § 34c GewO. Du brauchst sie also nicht, um Dein Gewerbe anzumelden – sondern weil die Eigentümer, die Du betreust, Anspruch auf eine zertifizierte Verwaltung haben und Du im Markt sonst schlicht nicht konkurrenzfähig bist.
Bei den Daten lohnt der genaue Blick, weil hier zwei Termine durcheinandergeraten:
- Die ZertVerwV gilt seit dem 17.12.2021 – ab da konntest Du die Prüfung ablegen.
- Der Anspruch aus § 19 Abs. 2 Nr. 6 WEG ist nach der Übergangsregel des § 48 Abs. 4 WEG erst ab dem 1. Dezember 2023 anwendbar.
- Für Bestandsverwalter gilt eine Schonfrist: Wer am 1. Dezember 2020 bereits Verwalter einer WEG war, galt gegenüber deren Eigentümern noch bis zum 1. Juni 2024 als zertifizierter Verwalter – auch ohne Prüfung. Diese Frist ist inzwischen abgelaufen.
Wenn Du selbst zu den Prüfungspflichtigen gehörst, lohnt es sich, früh mit einer gezielten Vorbereitung auf die §-26a-Prüfung zu beginnen.
Prüfungspflicht und Befreiungen nach § 7 ZertVerwV
Nicht jeder in einer Hausverwaltung muss die Prüfung machen. Prüfungspflichtig ist laut DIHK und Verordnungsbegründung nur, wer unmittelbar mit WEG-Verwaltungsaufgaben befasst ist – wer also Eigentümerversammlungen leitet oder Verwalterentscheidungen außerhalb der Versammlung trifft (vgl. § 27 WEG). Reine Leitungs- oder klar untergeordnete Tätigkeiten brauchen keinen Nachweis. Die Buchhalterin, die nie eine Versammlung führt, fällt also anders ins Raster als die Objektbetreuerin, die das Tagesgeschäft der WEG verantwortet.
Für Gesellschaften gibt es eine eigene Regel: Nach § 8 ZertVerwV darf sich eine juristische Person oder Personengesellschaft – etwa eine Verwaltungs-GmbH – als zertifizierter Verwalter bezeichnen, wenn die unmittelbar mit der WEG-Verwaltung betrauten Beschäftigten die Prüfung bestanden haben (oder nach § 7 davon befreit sind). Es muss also nicht jeder im Betrieb die Prüfung haben, aber die richtigen Leute.
Und dann gibt es Berufsgruppen, die ganz ohne Prüfung als zertifiziert gelten. § 7 ZertVerwV befreit:
- Personen mit Befähigung zum Richteramt (also Volljuristen mit beiden Staatsexamen),
- wer eine abgeschlossene Ausbildung als Immobilienkaufmann/-frau bzw. Kaufmann/-frau der Grundstücks- und Wohnungswirtschaft hat,
- wer den anerkannten Abschluss Geprüfte(r) Immobilienfachwirt(in) besitzt,
- wer einen Hochschulabschluss mit immobilienwirtschaftlichem Schwerpunkt hat.
Triffst Du auf eine dieser Gruppen zu, sparst Du Dir die Prüfung komplett. Wenn nicht – und das ist bei vielen Quereinsteigern der Fall – führt der Weg über die IHK-Prüfung, die Du Dir jetzt im Detail anschaust.
Der Ablauf: erst schriftlich, dann mündlich
Die Prüfung besteht nach § 3 Abs. 1 ZertVerwV aus zwei Teilen: einem schriftlichen und einem mündlichen. Wichtig ist die Reihenfolge – sie ist kein Detail, sondern ein Tor: Zum mündlichen Teil wirst Du nur zugelassen, wenn Du den schriftlichen bestanden hast. Du baust also erst das Fundament, bevor es ins Gespräch geht.
Der schriftliche Teil
Der schriftliche Teil prüft die vier Themenbereiche des § 1 anhand praxisbezogener Aufgaben – und zwar in einem ausgewogenen Verhältnis. Es geht also nicht um trockenes Auswendiglernen einzelner Paragrafen, sondern um Fälle, wie sie Dir im Verwalteralltag begegnen. Die Mindestdauer beträgt 90 Minuten; die Prüfung kann mit unterschiedlichen Medien durchgeführt werden – manche IHKs setzen klassisch auf Papier, andere auf Bildschirm.
Jetzt zu der Frage, die fast jeder stellt: Wie viele Fragen sind es? Die ehrliche Antwort lautet: Das legt die ZertVerwV nicht fest. Es gibt keine bundesweit fixe Fragenzahl. Die Verordnung schreibt nur die Mindestdauer von 90 Minuten und das ausgewogene Verhältnis der Themenbereiche vor. Wie viele Aufgaben Du konkret bekommst und in welchem Format, regelt jede IHK über ihre Satzung selbst (dazu gleich mehr bei § 6 Abs. 3). Heißt für Dich: Die genaue Aufgabenzahl variiert je nach prüfender IHK. Lass Dich von Quellen, die „50 Fragen" oder „80 Punkte" als feste Wahrheit behaupten, nicht verunsichern – diese Zahlen stehen nirgends im Gesetz.
Der mündliche Teil
Hast Du den schriftlichen Teil geschafft, folgt nach § 3 Abs. 3 ZertVerwV das mündliche Gespräch. Es findet mit bis zu fünf Prüflingen gleichzeitig statt, und pro Prüfling sind mindestens 15 Minuten vorgesehen. Inhaltlich soll sich der mündliche Teil zumindest auf das Wohnungseigentumsgesetz beziehen (Nr. 2.1 der Anlage 1) – das WEG ist also gesetzt, andere Bereiche können dazukommen. Wenn Du das WEG sitzen hast, nimmst Du dem mündlichen Teil viel von seinem Schrecken.
Die vier Themenbereiche im Detail
Den Kern der Prüfung bildet Anlage 1 der ZertVerwV. Sie gliedert den Stoff in vier Themenbereiche. Ein entscheidender Punkt, der über Deine Lernzeit entscheidet: Nicht alle vier werden gleich tief geprüft. Für die Bereiche 2 (rechtlich), 3 (kaufmännisch) und 4 (technisch) verlangt § 1 ZertVerwV vertiefte Kenntnisse; für Bereich 1 (Grundlagen der Immobilienwirtschaft) reichen Grundkenntnisse. Der Schwerpunkt liegt also klar auf Recht, Kaufmännischem und Technik.
1. Grundlagen der Immobilienwirtschaft (nur Grundkenntnisse)
Der leichteste Bereich, hier reicht ein solides Grundverständnis. Dazu gehören das Lesen von Gebäudeplänen, Bauzeichnungen und Baubeschreibungen, ein Überblick über die für die Verwaltung relevanten Versicherungsarten sowie Umwelt- und Energiethemen. Du musst hier kein Experte werden – aber den groben Rahmen sicher beherrschen.
2. Rechtliche Grundlagen (vertiefte Kenntnisse)
Das ist das Herzstück, und nicht zufällig der Bereich, der auch den mündlichen Teil dominiert. Hier wird vieles zusammengeführt:
- Wohnungseigentumsgesetz (WEG): Begründung von Wohnungs- und Teileigentum, Teilungserklärung, Gemeinschaftsordnung, Eigentümerversammlung, Bestellung und Abberufung des Verwalters samt seiner Rechte und Pflichten, dazu der Verwaltungsbeirat.
- BGB: allgemeines Vertragsrecht sowie Miet-, Werkvertrags- und Grundstücksrecht.
- Grundbuchrecht.
- Zivilprozess- und Zwangsvollstreckungsrecht – relevant etwa, wenn Hausgeld eingetrieben werden muss.
- Berufsrecht: GewO, MaBV (Makler- und Bauträgerverordnung) und RDG (Rechtsdienstleistungsgesetz).
- Sonstige Vorschriften: Heizkostenverordnung, Trinkwasserverordnung, Energierecht.
Wenn Du Deine Lernzeit verteilst, gehört der Löwenanteil hierher. Das WEG selbst musst Du nicht nur kennen, sondern anwenden können.
3. Kaufmännische Grundlagen (vertiefte Kenntnisse)
Hier geht es um Zahlen und Buchführung – einmal allgemein, einmal speziell für den WEG-Verwalter.
- Allgemeine kaufmännische Grundlagen: ordnungsgemäße Buchführung sowie externes und internes Rechnungswesen.
- Spezielle Grundlagen des WEG-Verwalters: Sonderumlagen und Erhaltungsrücklage, Jahresabrechnung und Wirtschaftsplan sowie Hausgeld und Mahnwesen.
Das ist Tagesgeschäft jeder Verwaltung – wer Wirtschaftsplan und Jahresabrechnung im Schlaf aufstellt, ist hier gut aufgestellt.
4. Technische Grundlagen (vertiefte Kenntnisse)
Der technische Block ist breiter, als viele erwarten. Er umfasst:
- Baustoffe und Baustofftechnologie sowie Haustechnik,
- das Erkennen von Mängeln,
- Verkehrssicherungspflichten,
- Erhaltungsplanung,
- energetische Sanierung und Modernisierung,
- altersgerechte und barrierefreie Umbauten,
- Einsatz und Beantragung von Fördermitteln,
- sowie die Dokumentation.
Gerade Verkehrssicherungspflichten und Erhaltungsplanung tauchen im Verwalteralltag ständig auf – dieser Bereich ist praxisnäher, als der Name vermuten lässt.
Bewertung: Wann Du bestanden hast
Hier wird es entscheidend, denn die Bewertungsregel ist strenger, als sie auf den ersten Blick wirkt. Nach § 5 ZertVerwV gilt die Prüfung insgesamt nur dann als bestanden, wenn sowohl der schriftliche als auch der mündliche Teil jeweils mit „bestanden" bewertet sind. Ein guter mündlicher Teil rettet keinen verpatzten schriftlichen – beide müssen stehen.
Und jetzt der Punkt, an dem viele Zusammenfassungen falsch vereinfachen. Der schriftliche Teil ist nicht schon bestanden, wenn Du über alles gerechnet 50 % der Gesamtpunktzahl hast. Sondern: Du musst in jedem einzelnen geprüften Themenbereich mindestens 50 % der erreichbaren Punkte erzielen. Es gibt keinen Ausgleich zwischen den Bereichen – ein starkes Rechtsergebnis kann eine schwache Technik-Leistung nicht kompensieren. Jeder der geprüften Themenbereiche steht für sich.
Der mündliche Teil ist bestanden, wenn Du dort mindestens 50 % der erreichbaren Punkte erreichst.
Kurz zusammengefasst:
- Schriftlich: in jedem Themenbereich ≥ 50 % der Punkte (kein Ausgleich).
- Mündlich: ≥ 50 % der Punkte.
- Gesamt: beide Teile müssen „bestanden" sein.
Diese Logik hat eine klare Konsequenz für Deine Vorbereitung: Du kannst Dir keinen Themenbereich „schenken". Lieber überall solide als in einem Feld brillant und in einem anderen durchgefallen.
Wiederholung, Kosten und Anmeldung
Falls es beim ersten Mal nicht klappt: kein Drama. § 6 Abs. 1 ZertVerwV erlaubt, die Prüfung beliebig oft zu wiederholen – es gibt keine Begrenzung der Versuche. Bei Bestehen erhältst Du eine Bescheinigung nach Anlage 2; bei Nichtbestehen einen Bescheid mit dem Hinweis, dass Du wiederholen kannst (§ 6 Abs. 2).
Das konkrete Prüfungsverfahren – Anmeldung, Fristen, Format im Detail – regeln die IHKs nach § 6 Abs. 3 ZertVerwV über ihre eigene Satzung. Zuständige Stelle ist nach § 2 ZertVerwV die IHK: Du kannst die Prüfung vor jeder IHK ablegen, die sie anbietet, und jede IHK richtet mindestens einen Prüfungsausschuss ein. Die Prüfung selbst ist nach § 4 ZertVerwV nicht öffentlich.
Zu den Kosten: Eine bundesweit einheitliche Gebühr gibt es nicht, weil jede IHK ihre eigene Gebührenordnung hat. In der Praxis bewegt sich die Gebühr für die Gesamtprüfung etwa zwischen 140 und 400 Euro – die IHK Rhein-Neckar etwa ruft rund 310 Euro auf. Angemeldet wird bei der prüfenden IHK, und die Frist liegt in der Praxis bei rund 30 Tagen vor dem schriftlichen Termin. Diese Zahlen sind IHK-Praxisangaben, keine Vorgaben aus der Verordnung – schau also für „Deine" IHK immer auf deren aktuelle Gebühren- und Terminseite.
So bereitest Du Dich vor
Der DIHK-Rahmenplan gibt eine gute Orientierung, wie viel Stoff hinter den Bereichen steckt: Empfohlen werden 120 Unterrichtseinheiten zur Lehrgangsvorbereitung, verteilt als 10 UE Grundlagen der Immobilienwirtschaft, 60 UE rechtliche Grundlagen, 20 UE kaufmännische Grundlagen und 30 UE technische Grundlagen. Diese Gewichtung ist kein Zufall – sie zeigt schwarz auf weiß, wo der Schwerpunkt liegt: im Recht, allen voran im WEG.
Der Rahmenplan kennzeichnet seine Lernziele übrigens nach Prüfungsrelevanz – manche nur schriftlich (S), manche nur mündlich (M), manche in beiden Teilen (S+M). Das hilft beim Priorisieren, ändert aber nichts daran, dass die ZertVerwV keine feste Fragenzahl vorgibt.
Für die eigentliche Vorbereitung gilt: Theorie verstehen ist die eine Hälfte, das sichere Anwenden unter Zeitdruck die andere. Weil der schriftliche Teil aus praxisbezogenen Aufgaben besteht und Du in jedem Themenbereich liefern musst, lohnt es sich, gezielt mit Übungsfragen zu trainieren – Bereich für Bereich, bis Du überall stabil über der 50-%-Marke liegst. Genau dafür kannst Du die Prüfung zum zertifizierten Verwalter nach § 26a WEG mit Lexam üben: Du arbeitest die vier Themenbereiche systematisch durch, siehst sofort, wo Du noch wackelst, und gehst mit einem realistischen Gefühl für das Niveau in die echte Prüfung. Was das kostet, findest Du transparent bei den Preisen.
Häufige Fragen
Wie läuft die Prüfung zum zertifizierten Verwalter nach § 26a WEG ab? Die Prüfung besteht nach § 3 ZertVerwV aus zwei Teilen: erst einem schriftlichen, dann einem mündlichen. Zum mündlichen Teil wirst Du nur zugelassen, wenn Du den schriftlichen bestanden hast. Abgenommen wird die Prüfung von einer IHK; sie ist nicht öffentlich (§ 4 ZertVerwV).
Wie viele Fragen hat die schriftliche Prüfung und wie lange dauert sie? Eine bundesweit feste Fragenzahl gibt es nicht – die ZertVerwV legt keine fest. Vorgeschrieben ist nur, dass der schriftliche Teil die vier Themenbereiche anhand praxisbezogener Aufgaben in ausgewogenem Verhältnis prüft und mindestens 90 Minuten dauert (§ 3 Abs. 2). Wie viele Aufgaben es konkret sind und in welchem Format, regelt jede IHK über ihre Satzung selbst (§ 6 Abs. 3); die genaue Zahl variiert daher je nach IHK.
Welche Themenbereiche werden in der Sachkundeprüfung geprüft? Anlage 1 der ZertVerwV nennt vier Themenbereiche: 1. Grundlagen der Immobilienwirtschaft, 2. Rechtliche Grundlagen, 3. Kaufmännische Grundlagen, 4. Technische Grundlagen. Für die Bereiche 2, 3 und 4 sind vertiefte Kenntnisse gefordert, für Bereich 1 nur Grundkenntnisse (§ 1 ZertVerwV).
Wie viele Punkte braucht man, um die Prüfung zu bestehen? Du musst beide Teile bestehen. Im schriftlichen Teil reicht es nicht, insgesamt 50 % zu haben – Du brauchst in jedem einzelnen geprüften Themenbereich mindestens 50 % der erreichbaren Punkte, ohne Ausgleich zwischen den Bereichen. Im mündlichen Teil sind ebenfalls mindestens 50 % der Punkte nötig (§ 5 ZertVerwV).
Wie läuft die mündliche Prüfung ab und wie lange dauert sie? Der mündliche Teil findet mit bis zu fünf Prüflingen gleichzeitig statt, pro Prüfling sind mindestens 15 Minuten vorgesehen. Inhaltlich soll er sich zumindest auf das Wohnungseigentumsgesetz (Nr. 2.1 der Anlage 1) beziehen (§ 3 Abs. 3 ZertVerwV).
Was kostet die Prüfung zum zertifizierten Verwalter? Eine einheitliche Gebühr gibt es nicht – jede IHK hat ihre eigene. In der Praxis liegt die Gebühr für die Gesamtprüfung etwa zwischen 140 und 400 Euro (bei der IHK Rhein-Neckar zum Beispiel rund 310 Euro). Angemeldet wird bei der prüfenden IHK, üblicherweise rund 30 Tage vor dem schriftlichen Termin. Diese Angaben stammen aus der IHK-Praxis, nicht aus der Verordnung.
Wer ist von der Prüfungspflicht befreit (§ 7 ZertVerwV)? Ohne Prüfung gelten als zertifiziert: Personen mit Befähigung zum Richteramt (Volljuristen), Immobilienkaufleute bzw. Kaufleute der Grundstücks- und Wohnungswirtschaft, geprüfte Immobilienfachwirte sowie Personen mit einem Hochschulabschluss mit immobilienwirtschaftlichem Schwerpunkt (§ 7 ZertVerwV). Für Gesellschaften gilt § 8: Die unmittelbar mit der WEG-Verwaltung betrauten Beschäftigten müssen die Prüfung bestanden haben oder befreit sein.
Quellen
- § 26a WEG — gesetze-im-internet.de — https://www.gesetze-im-internet.de/woeigg/__26a.html
- ZertVerwV (Inhaltsübersicht) — gesetze-im-internet.de — https://www.gesetze-im-internet.de/zertverwv/
- ZertVerwV Volltext (BGBl. I S. 5182) — gesetze-im-internet.de — https://www.gesetze-im-internet.de/zertverwv/BJNR518200021.html
- § 19 WEG — gesetze-im-internet.de — https://www.gesetze-im-internet.de/woeigg/__19.html
- § 48 WEG (Übergangsvorschriften) — gesetze-im-internet.de — https://www.gesetze-im-internet.de/woeigg/__48.html
- Anlage 1 ZertVerwV (Prüfungsinhalte) — gesetze-im-internet.de — https://www.gesetze-im-internet.de/zertverwv/anlage_1.html
- § 1 ZertVerwV — gesetze-im-internet.de — https://www.gesetze-im-internet.de/zertverwv/__1.html
- DIHK-Rahmenplan „Zertifizierter Verwalter nach § 26a WEG" — DIHK — https://www.dihk.de/resource/blob/67830/a1ba350fb8401daad4f1671ebe8676b8/dihk-rahmenplan-weg-verwalter-data.pdf
- § 3 ZertVerwV (Durchführung) — gesetze-im-internet.de — https://www.gesetze-im-internet.de/zertverwv/__3.html
- § 5 ZertVerwV (Bewertung) — gesetze-im-internet.de — https://www.gesetze-im-internet.de/zertverwv/__5.html
- § 6 ZertVerwV (Wiederholung) — gesetze-im-internet.de — https://www.gesetze-im-internet.de/zertverwv/__6.html
- § 2 ZertVerwV (Zuständige Stelle) — gesetze-im-internet.de — https://www.gesetze-im-internet.de/zertverwv/__2.html
- § 7 ZertVerwV (Befreiung) — gesetze-im-internet.de — https://www.gesetze-im-internet.de/zertverwv/__7.html
- § 8 ZertVerwV (juristische Personen) — gesetze-im-internet.de — https://www.gesetze-im-internet.de/zertverwv/__8.html
- Prüfung zertifizierter Verwalter — Praxisinfos der IHK — IHK — https://www.ihk.de/rhein-neckar/wirtschaftsstandort/branchen/dienstleistungen/immobilienwirtschaft/pruefung-zertifizierter-verwalter-5033716