Brauche ich die §26a-Prüfung? Befreiung und gleichgestellte Abschlüsse zum zertifizierten Verwalter

Du sitzt vielleicht gerade davor und rechnest: Lerntage, Prüfungsgebühr, ein freier Samstag nach dem anderen weg – nur um Dich danach „zertifizierter Verwalter" nennen zu dürfen. Und dann taucht im Forum jemand auf, der schreibt: „Brauchst Du gar nicht, ich bin Immobilienkaufmann, ich bin sowieso befreit." Stimmt das? Für manche Leute ja. Für andere ist es genau der teure Irrtum, der sie später eine Abmahnung kostet.

Hier sortieren wir das sauber. Denn rund um den zertifizierten Verwalter werden zwei völlig verschiedene Fragen ständig in einen Topf geworfen – und fast jede Ratgeberseite verwischt sie. Wenn Du die beiden auseinanderhältst, weißt Du in fünf Minuten, ob Du die Prüfung machen musst, ob Du befreit bist oder ob Du als kleine Eigentümergemeinschaft überhaupt jemanden mit dem Titel brauchst.

Die Kurzantwort: Brauchst Du die Prüfung überhaupt?

Bevor wir ins Detail gehen, die schnelle Einordnung. Such Dich raus.

Nach Beruf – diese vier Gruppen sind ohne Prüfung gleichgestellt (§ 7 ZertVerwV):

• Du hast die Befähigung zum Richteramt (also Volljurist mit zweitem Staatsexamen)? Gleichgestellt.
• Du hast eine abgeschlossene Ausbildung zur/zum Immobilienkauffrau/-mann oder zur/zum Kauffrau/-mann in der Grundstücks- und Wohnungswirtschaft (auch die Vorgängerausbildung zählt)? Gleichgestellt.
• Du bist Geprüfte(r) Immobilienfachwirt(in) mit dem anerkannten Abschluss? Gleichgestellt.
• Du hast einen Hochschulabschluss mit immobilienwirtschaftlichem Schwerpunkt? Wahrscheinlich gleichgestellt – aber das ist der Wackelkandidat, dazu unten ausführlich.

Wer in eine dieser Schubladen passt, darf sich „zertifizierter Verwalter" nennen, ohne je eine IHK-Prüfung abgelegt zu haben.

Du gehörst zu keiner der vier Gruppen? Dann führt für den Titel kein Weg an der IHK-Prüfung vorbei. Wichtig aber – und das ist der Mythos, den wir gleich zerlegen: Du darfst trotzdem als Verwalter arbeiten. Der Titel ist kein Gewerbe-Türöffner, sondern ein Anspruch der Eigentümer.

Nach Situation – Deine WEG braucht vielleicht gar keinen: Eine sehr kleine Gemeinschaft kann unter engen Bedingungen darauf verzichten, überhaupt einen zertifizierten Verwalter zu bestellen. Auch das klären wir – aber Achtung, „klein" allein reicht nicht.

Das war die Landkarte. Jetzt die zwei Fragen, die ständig durcheinandergehen.

Zwei Fragen, die ständig verwechselt werden

Stell Dir zwei Schalter vor. Der eine sitzt an Deiner Person, der andere an Deiner Eigentümergemeinschaft. Sie haben nichts miteinander zu tun, und genau deshalb entsteht das Chaos.

Frage 1 – die Personen-Ebene (§ 7 ZertVerwV): Darfst Du Dich „zertifizierter Verwalter" nennen? Das hängt an Deiner Qualifikation. Entweder Du bestehst die Prüfung, oder Du bist nach § 7 gleichgestellt. Diese Frage betrifft den Titel, die Bezeichnung, das, was auf Deiner Visitenkarte stehen darf.

Frage 2 – die Situations-Ebene (§ 19 Abs. 2 Nr. 6 WEG): Muss Deine WEG einen zertifizierten Verwalter bestellen? Das hängt an der Eigentümergemeinschaft – wie groß sie ist, wer Verwalter ist, was die Eigentümer verlangen. Diese Frage betrifft nicht Dich als Person, sondern die Gemeinschaft als Auftraggeber.

Ein Beispiel, damit es klickt: Du bist Immobilienkaufmann, also nach § 7 gleichgestellt – Frage 1 ist für Dich erledigt, Du darfst den Titel führen. Trotzdem kann es sein, dass Deine kleine Sechs-Parteien-WEG gar keinen zertifizierten Verwalter bestellen muss (Frage 2). Zwei Schalter, zwei Antworten.

Der hartnäckigste Mythos: „Ohne Zertifizierung darf ich nicht als Verwalter arbeiten"

Das ist falsch, und es kostet Leute unnötig Nerven. Die Zertifizierung ist keine gewerberechtliche Voraussetzung. Sie steht nicht in der Gewerbeordnung, sie ist nicht Teil der Erlaubnis nach § 34c GewO, und niemand verbietet Dir das Verwalten, nur weil Dir der Titel fehlt.

Was tatsächlich im Gesetz steht: § 19 Abs. 2 Nr. 6 WEG gibt jedem Wohnungseigentümer einen zivilrechtlichen Anspruch darauf, dass die Gemeinschaft einen zertifizierten Verwalter bestellt – als Teil ordnungsmäßiger Verwaltung. Das ist ein Anspruch der Eigentümer, keine Pflicht aus dem Gewerberecht. Die Eigentümer können einen zertifizierten Verwalter verlangen. Sie müssen nicht.

Der praktische Unterschied ist riesig: Niemand schließt Dir den Betrieb, weil Du nicht zertifiziert bist. Aber eine Gemeinschaft, in der ein Eigentümer auf einen zertifizierten Verwalter pocht, wird Dich ohne Titel (und ohne § 7) womöglich nicht bestellen – oder einen entsprechenden Beschluss anfechten. Deshalb lohnt der Titel praktisch fast immer. Pflicht im Sinne von „sonst darfst Du nicht arbeiten" ist er nicht.

Wer ist ohne Prüfung gleichgestellt? Die vier Gruppen (§ 7 ZertVerwV)

§ 7 ZertVerwV trägt die Überschrift „Befreiung von der Prüfungspflicht" und stellt vier Personengruppen einem zertifizierten Verwalter gleich. Wer dazugehört, darf die Bezeichnung ohne IHK-Prüfung führen. § 26a Abs. 2 WEG – die Ermächtigung, auf der die Verordnung beruht – nennt genau diese Konstellationen als Beispiele: Richteramt, immobilienwirtschaftlicher Hochschulabschluss, Immobilienkaufmann „oder ein vergleichbarer Berufsabschluss".

Gehen wir die vier durch.

Gruppe 1: Befähigung zum Richteramt (Volljuristen)

Wer die Befähigung zum Richteramt besitzt – also das juristische Studium und das Referendariat mit beiden Staatsexamina abgeschlossen hat – ist gleichgestellt. Der Gesetzgeber geht davon aus, dass ein Volljurist die rechtlichen Grundlagen der WEG-Verwaltung ohnehin beherrscht.

Achtung auf die Grenze: Gemeint ist die volle Befähigung zum Richteramt, nicht „irgendwas mit Jura". Ein erstes Staatsexamen allein, ein Bachelor of Laws, ein Wirtschaftsjurist (LL.B.) – das ist nicht automatisch die Befähigung zum Richteramt. Ob ein bestimmter juristischer Abschluss als „immobilienwirtschaftlicher Hochschulabschluss" unter Gruppe 4 fallen könnte, ist eine andere Baustelle (dazu gleich) – über Gruppe 1 kommt nur rein, wer das zweite Examen hat.

Gruppe 2: Immobilienkaufmann / Kaufmann der Grundstücks- und Wohnungswirtschaft

Das ist die größte und praktisch wichtigste Gruppe. Wer eine abgeschlossene Berufsausbildung als Immobilienkauffrau/-mann hat, ist gleichgestellt. Ebenso gleichgestellt: die abgeschlossene Ausbildung zur/zum Kauffrau/-mann in der Grundstücks- und Wohnungswirtschaft – das war die Vorgängerausbildung, bevor der Beruf umbenannt wurde. Dass diese Vorgängerausbildung mitzählt, ist in der Verordnungsbegründung ausdrücklich bestätigt.

Heißt konkret: Hast Du Deinen Ausbildungsabschluss als Immobilienkaufmann in der Tasche, musst Du nichts weiter tun, um den Titel führen zu dürfen. Kein Antrag, keine Prüfung, kein Lehrgang.

Eine häufige Rückfrage: „Bin ich als Immobilienkaufmann dann automatisch zertifizierter Verwalter?" Jein – und der Unterschied ist wichtig. Du bist gleichgestellt, das heißt: Du darfst Dich so nennen und giltst rechtlich wie ein zertifizierter Verwalter. Ein Zertifikat der IHK hältst Du deshalb nicht in der Hand, denn Du hast ja keine Prüfung abgelegt. Niemand schickt Dir eine Urkunde. Dein Ausbildungszeugnis ist Dein Nachweis. Mehr dazu im Abschnitt zur praktischen Gleichstellung.

Gruppe 3: Geprüfte Immobilienfachwirtin / Geprüfter Immobilienfachwirt

Wer den anerkannten Fortbildungsabschluss Geprüfte(r) Immobilienfachwirt(in) hat, ist ebenfalls gleichgestellt. Ja, Immobilienfachwirte sind dem zertifizierten Verwalter gleichgestellt – das ist eine der häufigsten Suchanfragen, und die Antwort ist hier eindeutig: gleichgestellt, kein zusätzlicher Prüfungsbedarf für den Titel.

Aber pass auf die genaue Bezeichnung auf. § 7 meint den anerkannten Abschluss „Geprüfte(r) Immobilienfachwirt(in)". Verwandte Titel, die ähnlich klingen, sind damit nicht automatisch erfasst. Wer einen „Immobilienökonom", einen „Fachwirt für die Grundstücks- und Wohnungswirtschaft" alter Prägung oder einen sonstigen branchennahen Weiterbildungstitel hat, sollte nicht blind annehmen, dass er unter Gruppe 3 fällt. Der Katalog ist eng – dazu gleich im Abschnitt „Was NICHT zählt".

Gruppe 4: Hochschulabschluss mit immobilienwirtschaftlichem Schwerpunkt – der unklare Fall

Hier wird es spannend, und hier machen die meisten Ratgeberseiten den größten Fehler: Sie behaupten, ein bestimmter Abschluss „genüge automatisch". So einfach ist es nicht. Lies diesen Abschnitt genau, wenn Du auf Deinen Studienabschluss setzt.

Gleichgestellt ist, wer einen Hochschulabschluss mit immobilienwirtschaftlichem Schwerpunkt hat. Klingt klar – ist es aber bewusst nicht. Der Verordnungsgeber hat absichtlich keine Liste der qualifizierenden Studiengänge aufgenommen. Es gibt keinen Katalog, in dem steht: „BWL mit Vertiefung Immobilien zählt, Geografie zählt nicht."

Die Folge ist unbequem: Keine IHK entscheidet das für Dich. Die Industrie- und Handelskammern haben für diesen Fall ausdrücklich keine Rechtsgrundlage und keine Zuständigkeit – es gibt kein Gleichwertigkeits- oder Feststellungsverfahren, und die IHK beantwortet entsprechende Anfragen nicht. Du selbst musst beurteilen, ob Dein Abschluss den „immobilienwirtschaftlichen Schwerpunkt" hat, und das im Zweifel gegenüber der Eigentümergemeinschaft oder gegenüber Mitbewerbern darlegen.

Zwei Bedingungen solltest Du im Kopf haben:

• Anerkannte Hochschule. Der Abschluss muss von einer nach dem Hochschulrahmengesetz anerkannten Hochschule stammen (zu finden im Hochschulkompass-Register). Bei einem ausländischen Abschluss kann die IHK FOSA die Gleichwertigkeit prüfen – das ist der eine Fall, in dem eine IHK-Stelle ins Spiel kommt.
• Schwerpunkt, nicht Streifschuss. Ein Studium, in dem Immobilienthemen nur am Rande vorkamen, trägt den „Schwerpunkt" kaum. Je mehr Module, Vertiefung und Abschlussarbeit auf Immobilienwirtschaft ausgerichtet waren, desto belastbarer Deine Selbsteinschätzung.

Und zur Abschlussebene, weil die Frage immer kommt: Das Gesetz schreibt keine bestimmte Ebene vor. Es heißt nicht „nur Master". Ein Bachelor mit dem nötigen Schwerpunkt ist also nicht ausgeschlossen. Aber – und das ist der Punkt – es gibt keine feste Regel, die sagt „Bachelor genügt". Es bleibt Deine Selbsteinschätzung, die Du notfalls begründen können musst. Verlass Dich nicht darauf, dass „Bachelor in Immobilien" überall durchgewunken wird; im Streitfall musst Du den Schwerpunkt erklären können.

Wenn Dir das zu wackelig ist, hat das einen ehrlichen Vorteil: Mit einer bestandenen Prüfung gibt es nichts darzulegen. Wer auf Nummer sicher gehen will, legt sie ab – dazu am Ende mehr.

Was NICHT zählt

Der Katalog des § 7 ist abschließend und bewusst eng gehalten. Das ist keine Auslegungssache – die Verordnungsbegründung sagt es offen: „Der Kreis der Personen, die von der Prüfung befreit sind, ist eng gefasst." Weitergehende Befreiungen würden dem Qualitätsziel der Zertifizierung widersprechen. Heißt: Angrenzende Qualifikationen ersetzen die Zertifizierung nicht. Konkret zählt nicht:

• die Weiterbildung nach § 34c Abs. 2a GewO (die Weiterbildungspflicht für Verwalter). Sie ist etwas völlig anderes als die Zertifizierung und befreit nicht von der Prüfung.
• sonstige Fortbildungen und Zertifikatslehrgänge, auch wenn sie „geprüfter Immobilienverwalter" oder ähnlich heißen. Ein IHK-Zertifikatslehrgang ist nicht die Prüfung zum zertifizierten Verwalter.
• branchennahe Titel wie Immobilienökonom oder ein allgemeiner Betriebswirt – sie stehen schlicht nicht in § 7 und stellen Dich nicht gleich.
• weitere Vorgänger- oder Nachfolgeabschlüsse, die über die in § 7 genannten hinausgehen.

Eine einzige Ausnahme bei den Vorgängern ist anerkannt: die Kauffrau/der Kaufmann der Grundstücks- und Wohnungswirtschaft als Vorgängerausbildung des Immobilienkaufmanns (Gruppe 2). Alles andere, was „so ähnlich" klingt, solltest Du nicht als Befreiung verbuchen, ohne es genau zu prüfen.

Wie die Gleichstellung praktisch funktioniert

Jetzt der Teil, der die meisten überrascht – weil er so wenig Bürokratie verlangt, dass man es kaum glaubt.

Es gibt keine Befreiungs- oder Gleichwertigkeitsbescheinigung. Der Verordnungsgeber hat schlicht keine vorgesehen. Die IHK stellt für die Gleichgestellten kein Dokument aus, das bestätigt: „Diese Person ist befreit." Wer auf so einen Wisch wartet, wartet vergeblich. Es existiert keiner.

Die Anerkennung erfolgt durch die Wohnungseigentümergemeinschaft selbst. Nicht durch eine Behörde, nicht durch die IHK – durch Deine Auftraggeber. Verlangt die WEG einen Nachweis, legst Du Dein Ausbildungs- oder Abschlusszeugnis vor (bei Gruppe 1 das Examenszeugnis, bei Gruppe 2 das Ausbildungszeugnis, bei Gruppe 3 das Fachwirt-Zeugnis, bei Gruppe 4 das Hochschulzeugnis). Das Zeugnis ist Dein Nachweis. Mehr braucht es nicht.

Du darfst ab sofort mit der Bezeichnung werben. Es gibt keine Antragsfrist, keine Wartezeit, kein Verfahren, das erst durchlaufen sein müsste. Bist Du nach § 7 gleichgestellt, darfst Du Dich vom ersten Tag an „zertifizierter Verwalter" nennen.

So angenehm das klingt – es hat eine scharfe Kehrseite. Wer die Bezeichnung zu Unrecht führt, ohne die Voraussetzungen wirklich zu erfüllen, riskiert eine wettbewerbsrechtliche Abmahnung. Mitbewerber oder Verbände können nach § 8 UWG gegen das irreführende Führen des Titels vorgehen. Genau deshalb ist der wacklige Hochschulfall (Gruppe 4) heikel: Wenn Du Dich auf „immobilienwirtschaftlicher Schwerpunkt" berufst und ein Wettbewerber das anzweifelt, musst Du belastbar darlegen können, warum Dein Abschluss zählt. Im Zweifel lieber sauber prüfen als später eine Abmahnung kassieren.

Hausverwaltung als GmbH? § 8 für Betriebe

Bisher ging es um Dich als Person. Aber die meisten Verwaltungen sind GmbHs oder Personengesellschaften – und da gelten eigene Regeln. § 8 ZertVerwV regelt, wann sich ein Unternehmen „zertifizierter Verwalter" nennen darf. Das ist kein „alle Mitarbeiter müssen die Prüfung machen", sondern deutlich gezielter.

Der unmittelbar-betraut-Test. Eine GmbH oder Personengesellschaft darf sich „zertifizierter Verwalter" nennen, wenn die unmittelbar mit der WEG-Verwaltung betrauten Beschäftigten entweder die Prüfung bestanden haben oder nach § 7 gleichgestellt sind. „Unmittelbar betraut" ist dabei eng definiert: Gemeint ist, wer Eigentümerversammlungen leitet oder außerhalb einer Versammlung Entscheidungen als Verwalter trifft – orientiert an den Aufgaben des Verwalters nach § 27 WEG. Wichtig: Das ist losgelöst von der Frage, wer im Handelsregister steht oder Geschäftsführungsbefugnis hat. Es geht um die operative WEG-Arbeit, nicht um die formale Vertretungsmacht.

Wer also NICHT die Prüfung braucht. Müssen alle Mitarbeiter ran? Nein. Nur untergeordnete Tätigkeiten sind ausdrücklich nicht prüfungspflichtig:

• Sekretariat und Office-Management,
• Hausmeister und technischer Dienst,
• die Buchhaltung, solange sie keine § 27-Verwalteraufgaben übernimmt,
• Auszubildende und BA-Studierende,
• und – durchaus überraschend – reine Leitungs- und Geschäftsführungsaufgaben ohne eigene unmittelbare WEG-Verwaltung. Der Geschäftsführer, der selbst keine Versammlungen leitet und keine Verwalterentscheidungen trifft, muss für den Firmentitel nicht zertifiziert sein.

Die Überwiegt-Regel. Jetzt der Teil, den man präzise lesen muss, weil Vereinfachung hier zu Fehlern führt. Schau Dir nur die unmittelbar Betrauten an und vergleiche zwei Untergruppen: die, die die Prüfung tatsächlich abgelegt haben, gegen die, die bloß nach § 7 gleichgestellt sind. Überwiegen unter den unmittelbar Betrauten die bloß Gleichgestellten gegenüber den echten Prüfungsabsolventen, darf sich das Unternehmen nicht „zertifiziert" nennen. Das Unternehmen gilt dann aber nach § 8 Abs. 2 selbst als gleichgestellt – es verliert also nicht alles, es darf nur den vollen „zertifiziert"-Titel nicht führen. Eine feine, aber wichtige Unterscheidung.

Kein eigenes Zertifikat für die Firma. Juristische Personen bekommen keine eigene Urkunde. Das Unternehmen weist die Berechtigung über die Bescheinigungen und Zeugnisse seiner Beschäftigten nach. Im Streitfall kann es nötig werden, die interne Organisation offenzulegen – also wer welche Rolle hat und damit wer „unmittelbar betraut" ist.

Sonderfall Einzelkaufmann (e.K.). Hier eine Falle, die leicht übersehen wird: § 8 erfasst nur juristische Personen und Personengesellschaften. Ein eingetragener Kaufmann (e.K.) ist keins von beidem. Folge: Ein e.K. mit Angestellten darf sich „zertifiziert" nennen, wenn er selbst die Voraussetzung erfüllt (Prüfung oder § 7) – und zwar auch dann, wenn seine Beschäftigten die § 7-Voraussetzungen nicht erfüllen. Beim e.K. zählt der Inhaber, nicht die Belegschaft.

Und der ganz selbständige Einzelverwalter ohne Firmenkonstrukt? Der ist direkt Adressat des § 26a Abs. 1 WEG: Er darf die Bezeichnung nur führen, wenn er selbst die Prüfung bestanden hat oder nach § 7 gleichgestellt ist. Kein Umweg über § 8.

Wann eine WEG gar keinen braucht (Klein-WEG-Ausnahme)

Zurück zur zweiten Frage – der Situations-Ebene. Hier geht es nicht um Deinen Titel, sondern darum, ob die Gemeinschaft überhaupt einen zertifizierten Verwalter bestellen muss. Die Grundregel kennen wir schon: § 19 Abs. 2 Nr. 6 WEG gibt jedem Eigentümer einen Anspruch auf Bestellung eines zertifizierten Verwalters. Doch für sehr kleine Gemeinschaften gibt es eine Ausnahme – und die ist enger, als „klein = befreit" klingt.

Die drei Bedingungen müssen kumulativ vorliegen. Der Anspruch entfällt nur, wenn alle drei Punkte zusammen erfüllt sind:

1. Die Gemeinschaft hat weniger als neun Sondereigentumsrechte (also acht oder weniger Einheiten), und
2. ein Wohnungseigentümer wurde zum Verwalter bestellt (Selbstverwaltung durch einen aus den eigenen Reihen), und
3. weniger als ein Drittel der Wohnungseigentümer (gezählt nach § 25 Abs. 2 WEG) verlangt einen zertifizierten Verwalter.

Fehlt auch nur eine dieser Bedingungen, bleibt der Anspruch bestehen. Eine Zehn-Parteien-WEG fällt schon an Bedingung 1 raus. Eine Sechs-Parteien-WEG mit einem externen, professionellen Verwalter fällt an Bedingung 2 raus. Und selbst die kleinste Gemeinschaft, in der genug Eigentümer den Titel verlangen, fällt an Bedingung 3 raus.

Die Rückausnahme: das Drittel. Verlangt ein Drittel oder mehr der Eigentümer einen zertifizierten Verwalter, muss bestellt werden – Punkt. Dann hilft auch die geringe Größe nichts mehr. Gezählt wird dabei nach dem Kopfprinzip des § 25 Abs. 2 WEG: eine Stimme je Wohnungseigentümer, unabhängig von der Zahl seiner Einheiten oder Miteigentumsanteile. Ein Beispiel: Verlangen in einer Neun-Personen-Gemeinschaft drei Eigentümer einen zertifizierten Verwalter, ist das bereits genau ein Drittel – damit ist die Bedingung „weniger als ein Drittel" nicht mehr erfüllt, die Ausnahme greift nicht und der Anspruch bleibt bestehen.

Die Termine, die Du kennen solltest. Der Anspruch auf einen zertifizierten Verwalter gilt seit dem 1.12.2023 (§ 48 Abs. 4 WEG). Davor gab es eine Übergangsregel: Wer am 1.12.2020 bereits Verwalter einer Gemeinschaft war, galt bis zum 1.6.2024 als zertifiziert – diese Übergangsfiktion ist inzwischen abgelaufen, sie hilft heute also niemandem mehr. Die ZertVerwV selbst ist seit dem 17.12.2021 in Kraft (BGBl. 2021 I S. 5182).

Ein Praxis-Hinweis zum Schluss dieses Abschnitts, klar als Literatur- und Praxisansicht gekennzeichnet: Nach überwiegender Praxisansicht ist ein Beschluss, mit dem trotz bestehenden Anspruchs ein nicht zertifizierter Verwalter bestellt wird, anfechtbar (Anfechtungsfrist ein Monat, § 45 WEG). Wird er nicht innerhalb der Frist angefochten, wird er bestandskräftig und gilt. Das ist keine harte Gesetzesregel, sondern die in der Fachliteratur überwiegend vertretene Einschätzung – im Ergebnis heißt es: Ein nicht-zertifizierter Verwalter ist nicht von vornherein „unwirksam bestellt", die Eigentümer müssen aktiv werden.

In 3 Schritten zur Antwort

Kurz zusammengezogen, damit Du es abhaken kannst:

1. Fällst Du unter eine der vier § 7-Gruppen? Richteramt, Immobilienkaufmann (oder Vorgänger), Geprüfter Immobilienfachwirt, immobilienwirtschaftlicher Hochschulabschluss. Wenn ja: Du bist gleichgestellt, kein Prüfungszwang für den Titel – Zeugnis als Nachweis genügt.
2. Wenn nein – willst Du den Titel führen? Als Verwalter arbeiten darfst Du auch ohne. Aber sobald ein Eigentümer einen zertifizierten Verwalter verlangt, brauchst Du den Titel praktisch. Dann führt der Weg über die IHK-Prüfung.
3. Bist Du auf der Situations-Seite? Prüf bei kleinen Gemeinschaften die drei kumulativen Bedingungen – und denk an die Drittel-Rückausnahme.

Wenn am Ende dieser drei Schritte herauskommt, dass Du die Prüfung doch brauchst, dann mach sie Dir nicht schwerer als nötig. Genau dafür bereiten wir Dich vor: die gezielte Vorbereitung auf die § 26a-Prüfung – mit echten Prüfungsfragen, Erklärungen zu jedem § und einem Lernplan, der Dich gezielt durch die Inhalte führt, statt Dich mit 400 Seiten Kommentar allein zu lassen.

Statt Dir den Stoff mühsam selbst zusammenzusuchen, übst Du strukturiert auf das, was die IHK wirklich abfragt. Schau Dir an, wie die Prüfung zum zertifizierten Verwalter bei Lexam aufgebaut ist. Was Dich das kostet, siehst Du transparent auf der Seite Preise – kein Countdown, kein Rabatt-Theater, nur der ehrliche Weg zum bestandenen Titel.

Häufige Fragen

Wer ist von der Prüfung zum zertifizierten Verwalter befreit? Befreit – genauer: gleichgestellt – sind nach § 7 ZertVerwV vier Gruppen: Personen mit Befähigung zum Richteramt (Volljuristen), Immobilienkaufleute (sowie die Vorgängerausbildung Kaufmann der Grundstücks- und Wohnungswirtschaft), Geprüfte Immobilienfachwirtinnen und -fachwirte sowie Personen mit einem Hochschulabschluss mit immobilienwirtschaftlichem Schwerpunkt. Der Katalog ist abschließend und eng – andere Qualifikationen befreien nicht.

Ist ein Immobilienkaufmann automatisch zertifizierter Verwalter? Er ist nach § 7 ZertVerwV gleichgestellt und darf sich ohne Prüfung „zertifizierter Verwalter" nennen. „Automatisch" stimmt im Sinne von: Es ist kein Antrag und keine Prüfung nötig. Ein IHK-Zertifikat erhält er aber nicht, weil er keine Prüfung ablegt – sein Ausbildungszeugnis dient als Nachweis, den er der Eigentümergemeinschaft auf Verlangen vorlegt.

Sind Immobilienfachwirte dem zertifizierten Verwalter gleichgestellt? Ja. Der anerkannte Abschluss „Geprüfte(r) Immobilienfachwirt(in)" ist eine der vier § 7-Gruppen. Achte aber auf die genaue Bezeichnung: Ähnlich klingende Titel (etwa Immobilienökonom oder ältere Fachwirt-Varianten) sind nicht automatisch erfasst, weil der Katalog eng ist.

Zählt ein Immobilien-Studium als Befreiung von der Prüfung? Ein Hochschulabschluss mit immobilienwirtschaftlichem Schwerpunkt zählt grundsätzlich – aber es gibt keine offizielle Liste der qualifizierenden Studiengänge und keine IHK, die das für Dich feststellt. Du musst selbst beurteilen, ob der Schwerpunkt vorliegt, und das im Zweifel gegenüber der WEG oder Mitbewerbern darlegen. Eine bestimmte Abschlussebene ist nicht vorgeschrieben: Ein Bachelor mit dem nötigen Schwerpunkt ist nicht ausgeschlossen, aber es gibt keine feste Regel „Bachelor genügt" – es bleibt Selbsteinschätzung. Der Abschluss muss von einer anerkannten Hochschule stammen; ausländische Abschlüsse kann die IHK FOSA auf Gleichwertigkeit prüfen.

Brauche ich als kleine WEG (unter 9 Einheiten) einen zertifizierten Verwalter? Nicht zwingend – aber nur, wenn drei Bedingungen kumulativ vorliegen: weniger als neun Sondereigentumsrechte, ein Wohnungseigentümer ist zum Verwalter bestellt, und weniger als ein Drittel der Eigentümer verlangt einen zertifizierten Verwalter (§ 19 Abs. 2 Nr. 6 WEG). Fehlt eine Bedingung, bleibt der Anspruch bestehen. Verlangt ein Drittel oder mehr der Eigentümer (Kopfprinzip nach § 25 Abs. 2 WEG) einen zertifizierten Verwalter, muss er bestellt werden.

Müssen alle Mitarbeiter einer Hausverwaltung die Prüfung machen? Nein. Nach § 8 ZertVerwV müssen nur die unmittelbar mit der WEG-Verwaltung betrauten Beschäftigten die Prüfung bestanden haben oder nach § 7 gleichgestellt sein – also wer Eigentümerversammlungen leitet oder außerhalb davon Verwalterentscheidungen trifft (vgl. § 27 WEG). Sekretariat, Hausmeister, Buchhaltung ohne § 27-Aufgaben, Azubis und BA-Studierende sowie reine Geschäftsführungstätigkeit ohne eigene WEG-Verwaltung sind nicht prüfungspflichtig.

Muss ich die Gleichstellung nachweisen oder gilt sie automatisch? Es gibt keine Befreiungsbescheinigung – die IHK stellt keine aus. Die Gleichstellung wirkt unmittelbar: Du darfst ab sofort mit der Bezeichnung werben, ohne Antrag oder Frist. Den Nachweis führst Du im Bedarfsfall selbst, indem Du der Wohnungseigentümergemeinschaft Dein Ausbildungs- oder Abschlusszeugnis vorlegst. Vorsicht: Wer den Titel zu Unrecht führt, riskiert eine wettbewerbsrechtliche Abmahnung nach § 8 UWG.

Quellen

• § 26a WEG – gesetze-im-internet.de
• § 19 WEG – gesetze-im-internet.de
• § 25 WEG – gesetze-im-internet.de
• § 48 WEG (Übergangsvorschriften) – gesetze-im-internet.de
• § 27 WEG (Aufgaben/Befugnisse des Verwalters) – gesetze-im-internet.de
• § 7 ZertVerwV (Befreiung von der Prüfungspflicht) – gesetze-im-internet.de
• § 8 ZertVerwV (juristische Personen/Personengesellschaften) – gesetze-im-internet.de
• ZertVerwV Volltext (BGBl. I S. 5182; in Kraft 17.12.2021) – gesetze-im-internet.de
• Verordnungsbegründung zur ZertVerwV (Einzelbegründung §§ 7, 8) – BMJ
• FAQ „IHK-Zertifizierung für WEG-Verwalter" – IHK Frankfurt am Main
• Zertifizierter Verwalter – Anfechtbarkeit des Bestellungsbeschlusses (Praxisansicht) – Deubner Recht