Die Vorgaben zur Prüfung nach § 34i GewO liegen an drei getrennten Stellen. Was geprüft wird, steht in der Verordnung über Immobiliardarlehensvermittlung (ImmVermV) samt Anlage 1. Wie tief die Themen abgefragt werden, konkretisiert ein Rahmenplan des DIHK. Termine und Gebühren veröffentlicht jede Kammer für sich. Wer sich vorbereitet, trägt diese Teile zunächst selbst zusammen.
Dieser Leitfaden legt sie nebeneinander: wen die Prüfung betrifft, wer sie ganz oder teilweise nicht ablegen muss, wie sie aufgebaut ist, was in den drei Sachgebieten abgefragt wird, wann sie stattfindet und was sie kostet. Was § 34i GewO als Norm regelt, welche Erlaubnis daran hängt und welche laufenden Pflichten daraus folgen, steht ausführlicher im Überblick zu § 34i GewO.
Erlaubnisinhaber und Angestellte brauchen beide den Nachweis
§ 34i Abs. 1 GewO knüpft die Erlaubnispflicht an zwei Tätigkeiten: die gewerbsmäßige Vermittlung des Abschlusses von Immobiliar-Verbraucherdarlehensverträgen und die Beratung Dritter zu solchen Verträgen. Beide Tätigkeiten machen dich zum Immobiliardarlehensvermittler im Sinne der Norm und lösen die Erlaubnispflicht bei der zuständigen Behörde aus. Diese Erlaubnis kann inhaltlich beschränkt und mit Nebenbestimmungen verbunden werden, soweit das zum Schutz der Allgemeinheit oder der Darlehensnehmer erforderlich ist.
Versagt wird sie nach § 34i Abs. 2 GewO unter anderem bei fehlender Zuverlässigkeit, insbesondere nach einschlägigen Verurteilungen, bei ungeordneten Vermögensverhältnissen oder Insolvenz, bei fehlender Berufshaftpflichtversicherung und ohne Hauptniederlassung sowie Geschäftstätigkeit im Inland. Und eben ohne Sachkundenachweis: Der wird nach § 34i Abs. 2 Nr. 4 GewO durch eine vor der Industrie- und Handelskammer erfolgreich abgelegte Prüfung erbracht.
Absatz 6 nimmt zusätzlich das Personal in den Blick. Gewerbetreibende dürfen Personen, die unmittelbar bei der Vermittlung oder Beratung mitwirken, nur beschäftigen, wenn diese ebenfalls den Sachkundenachweis nach § 34i Abs. 2 Nr. 4 GewO besitzen und zuverlässig sind. Angestellte Vermittlerinnen und Berater, die im Kundenkontakt an der Vermittlung oder Beratung mitwirken, brauchen damit denselben Nachweis wie der Erlaubnisinhaber. Beim Aufbau eines eigenen Teams und beim Einstieg in ein bestehendes gehört diese Vorschrift deshalb früh in die Planung, weil sie das Personal ganz konkret bindet.
Zwei Gruppen sind ausgenommen. Kreditinstitute und Wertpapierinstitute, die bereits über eine entsprechende aufsichtsrechtliche Erlaubnis verfügen, benötigen nach § 34i Abs. 3 GewO keine separate Erlaubnis als Immobiliardarlehensvermittler. Und wer im Rahmen einer Erlaubnis eines anderen EU- oder EWR-Mitgliedstaats tätig wird, braucht nach § 34i Abs. 4 GewO keine eigenständige deutsche Erlaubnis, muss dafür aber das Verfahren nach der Wohnimmobilienkreditrichtlinie durchlaufen.
Für unabhängige Immobiliardarlehensberater kommen nach § 34i Abs. 5 GewO besondere Pflichten hinzu. Sie müssen eine ausreichende Zahl marktüblicher Darlehensangebote prüfen, dürfen keine Zuwendungen vom Darlehensgeber annehmen und nicht gleichzeitig als Vermittler tätig sein. Diese Unabhängigkeitspflichten tauchen inhaltlich auch in der Prüfung wieder auf.
Gleichstellungen: wann die Prüfung ganz oder teilweise entfällt
Bevor du dich anmeldest, lohnt der Blick auf § 4 ImmVermV. Die Vorschrift stellt eine Reihe von Berufsabschlüssen dem Sachkundenachweis gleich, sodass die Prüfung komplett entfällt. Genannt sind unter anderem:
- Immobilienkaufmann und Immobilienkauffrau
- Bankkaufmann und Bankkauffrau
- Sparkassenkaufmann und Sparkassenkauffrau
- Kaufmann und Kauffrau für Versicherungen und Finanzen der Fachrichtung Finanzberatung, unter den dort geregelten Bedingungen
- Geprüfte Immobilienfachwirtinnen und Immobilienfachwirte
- Geprüfte Bankfachwirtinnen und Bankfachwirte
- Geprüfte Fachwirtinnen und Fachwirte für Finanzberatung sowie für Versicherungen und Finanzen
Hinzu kommen zwei Konstellationen, bei denen Berufserfahrung mitzählt: der Finanzfachwirt (FH) mit weiterbildendem Hochschulzertifikat und mindestens einjähriger einschlägiger Berufserfahrung sowie der Geprüfte Fachberater für Finanzdienstleistungen mit mindestens zweijähriger Berufserfahrung. Nach § 4 Abs. 2 ImmVermV kann außerdem ein akademischer Abschluss in Mathematik, Wirtschafts- oder Rechtswissenschaften gleichgestellt werden, wenn eine mehrjährige, typischerweise mindestens dreijährige einschlägige Berufserfahrung dazukommt. Für im Ausland erworbene Befähigungsnachweise regelt § 5 ImmVermV die Anerkennung.
Davon strikt zu trennen ist eine zweite, deutlich engere Erleichterung. § 3 Abs. 5 ImmVermV eröffnet die Möglichkeit einer Befreiung allein vom praktischen Prüfungsteil, wenn bestimmte andere Erlaubnisse oder anerkannte Sachkundenachweise nach der Gewerbeordnung vorliegen. Den schriftlichen Teil legst du in diesem Fall trotzdem ab. Das erklärt auch, warum mehrere Kammern eine eigene Gebühr für die Teilprüfung „nur schriftlich“ ausweisen. Ob dein konkreter Nachweis unter § 4 oder unter § 3 Abs. 5 fällt oder unter keinen von beiden, entscheidet die IHK im Einzelfall, und diese Klärung gehört an den Anfang der Vorbereitung, nicht ans Ende. Solltest du aus der Versicherungsvermittlung kommen und dort selbst noch vor der Sachkundeprüfung stehen, findest du den Ablauf dazu im 34d-Prüfungs-Guide.
Aufbau: schriftlicher Teil am PC, praktischer Teil im Gespräch
Nach § 3 Abs. 1 ImmVermV besteht die Sachkundeprüfung aus einem schriftlichen und einem praktischen Teil. Die Reihenfolge ist nicht frei wählbar: Die Zulassung zum praktischen Teil setzt voraus, dass du den schriftlichen bestanden hast.
Der schriftliche Teil deckt nach § 3 Abs. 2 ImmVermV die Sachgebiete nach § 1 Abs. 2 Satz 1 Nr. 2 und 3 in ausgewogenem Verhältnis ab, also die fachlichen Kenntnisse zur Immobiliardarlehensvermittlung und die Finanzierung samt Kreditprodukten. Anhand praxisbezogener Aufgaben weist du nach, dass du die grundlegenden fachlichen und rechtlichen Kenntnisse erworben hast. Laut DIHK-Rahmenplan wird dieser Teil als computergestützter Test mit Multiple-Choice- und Single-Choice-Fragen durchgeführt. Auch die IHK Frankfurt am Main weist auf ihrer Informationsseite darauf hin, dass die schriftliche Prüfung am PC stattfindet.
Der praktische Teil besteht nach § 3 Abs. 4 ImmVermV aus der Simulation eines Kundenberatungsgesprächs. Dort trittst du als einzelner Prüfling an und musst zeigen, dass du kundengerechte Lösungen entwickeln und anbieten kannst. Inhaltlich ist das genau das erste Sachgebiet, die Kundenberatung; im schriftlichen Teil taucht es nicht auf, weil § 3 Abs. 2 ImmVermV dort nur auf die Sachgebiete Nr. 2 und 3 verweist.
Die 50-Prozent-Schwelle gilt je Sachgebiet
§ 3 Abs. 7 ImmVermV formuliert eine Schwelle, die feiner ist, als sie auf den ersten Blick wirkt. Bestanden ist die Prüfung, wenn im schriftlichen Teil in jedem Sachgebiet und im praktischen Teil jeweils mindestens 50 Prozent der erreichbaren Punkte erzielt wurden.
Es genügt also nicht, insgesamt auf die Hälfte zu kommen. Im schriftlichen Teil zählt jedes der beiden dort geprüften Sachgebiete für sich, und der praktische Teil steht ohnehin separat. Ein starkes Ergebnis in „Finanzierung und Kreditprodukte“ gleicht ein schwaches in den rechtlichen Grundlagen nicht aus. Für die Vorbereitung heißt das: Ein Sachgebiet, das dir liegt, weiter zu polieren bringt weniger als die Lücke im unbequemen Gebiet zu schließen.
Die drei Sachgebiete und was Anlage 1 dazu vorgibt
§ 1 ImmVermV legt fest, dass mit dem Bestehen der Prüfung nachgewiesen wird, dass du über die fachspezifischen Produkt- und Beratungskenntnisse verfügst, die für die Tätigkeit nach § 34i Abs. 1 GewO erforderlich sind. Dafür nennt die Vorschrift drei Sachgebiete: Kundenberatung, fachliche Kenntnisse für die Immobiliardarlehensvermittlung und -beratung sowie Finanzierung und Kreditprodukte. Anlage 1 zur ImmVermV füllt sie inhaltlich aus, und der DIHK-Rahmenplan ist die gemeinsame Empfehlung des Fachgremiums zur Umsetzung und Konkretisierung dieser Anlage. Ziel des Rahmenplans ist ausdrücklich, Verbindlichkeit und Transparenz der Lerninhalte und Lernziele für alle Prüfungsteilnehmer bundesweit zu stärken.
Sachgebiet 1: Kundenberatung
Anlage 1 nennt hier Serviceerwartungen, Besuchsvorbereitung und Kundenkontakte, ethische Aspekte von Kundengesprächen, die Erfassung der Kundensituation, die bedarfsgerechte Lösungsfindung sowie Gesprächsführung und Nachbetreuung. Das ist der Stoff, der im praktischen Teil zur Anwendung kommt. Der DIHK-Rahmenplan setzt für dieses Sachgebiet einen Zeitrichtwert von 60 Stunden an.
Im simulierten Beratungsgespräch zeigt sich davon vor allem eines: ob du die Situation der Kundin systematisch erfasst und daraus eine passende Lösung ableitest.
Sachgebiet 2: Kenntnisse für die Immobiliardarlehensvermittlung
Das ist der juristisch dichteste Teil. Anlage 1 listet rechtliche Grundlagen zu Verträgen und Geschäftsfähigkeit, Immobilienerwerb und Grundbuchrecht, Verbraucherkreditrecht und Vermittlungsvorschriften, Verbraucherschutz-, Datenschutz- und Wettbewerbsrecht, finanzwirtschaftliche Grundlagen wie Märkte, Zinsniveau und Konjunktur sowie steuerliche Aspekte. Der Rahmenplan veranschlagt für dieses Sachgebiet 70 Stunden.
Die Bandbreite erklärt diesen Umfang. Grundbuchrecht und Verbraucherkreditrecht sind eigenständige Rechtsgebiete mit jeweils eigener Systematik, und beides lässt sich schlecht in einem Rutsch lernen.
Sachgebiet 3: Finanzierung und Kreditprodukte
Hier geht es nach Anlage 1 um die verschiedenen Darlehensarten, darunter Annuitätendarlehen, Zwischenfinanzierungen und Bauspardarlehen, um Finanzierungsbestandteile und Konditionsvergleiche, um die Kreditwürdigkeitsprüfung sowie um Kreditsicherung und Risikomanagement. Der DIHK-Rahmenplan weist auch für dieses Sachgebiet Vorbereitungsstunden aus. Konditionsvergleiche und Kreditwürdigkeitsprüfung sind die Stellen, an denen praxisbezogene Aufgaben typischerweise ansetzen.
Prüfungstermine: bundesweit abgestimmt, je Kammer verschieden
Nach Angaben der IHK zu Schwerin werden bundesweit acht einheitliche Prüfungstermine pro Jahr angeboten, und nicht jede IHK bietet jeden dieser Termine an. Für die Planung ist das der entscheidende Zusatz.
Wie unterschiedlich das aussieht, zeigt ein Vergleich zweier Kammern für 2026. Die IHK Saarland führt für 2026 beispielhaft den 20.01.2026, den 14.04.2026, den 13.10.2026 und den 17.11.2026. Die IHK für München und Oberbayern führt in ihrer Terminübersicht unter anderem den 20.01.2026, den 17.03.2026, den 14.04.2026, den 16.06.2026, den 14.07.2026 und den 15.09.2026.
Mindestens zwei Termine überschneiden sich; die veröffentlichten Listen decken sich im Übrigen nicht. Maßgeblich ist deshalb, welche Termine deine IHK für das Jahr veröffentlicht. Plane außerdem den Zwischenschritt ein: Weil die Zulassung zum praktischen Teil das Bestehen des schriftlichen voraussetzt, fällt der praktische Teil zwangsläufig auf einen späteren Termin.
Gebühren: Kammerrecht statt bundesweiter Preisliste
Eine bundeseinheitliche Prüfungsgebühr gibt es nicht. Jede Industrie- und Handelskammer setzt ihre Gebühren selbst fest, und die Unterschiede sind deutlich genug, um sie vor der Anmeldung zu prüfen.
- IHK Frankfurt am Main: 390,00 Euro für die vollständige Prüfung aus schriftlichem und praktischem Teil, 210,00 Euro für den schriftlichen Teil allein.
- IHK zu Köln: 418,00 Euro für die Vollprüfung, 328,00 Euro für die Teilprüfung nur schriftlich, 233,00 Euro für die Teilprüfung nur praktisch.
- IHK Düsseldorf: ab dem 1. Januar 2026 476,00 Euro für die Vollprüfung aus schriftlichem und praktischem Teil, 200,00 Euro für nur einen Prüfungsteil.
Zwischen Frankfurt und Düsseldorf liegen damit 86,00 Euro für dieselbe Prüfung.
Hinzu kommt die Rücktrittsregelung. Bei der IHK Frankfurt am Main fallen bei einem Rücktritt bis vier Wochen vor dem Prüfungstermin 30 Prozent der Prüfungsgebühr an, danach 50 Prozent.
Wenn es beim ersten Mal nicht reicht
Bei Nichtbestehen erhältst du nach § 3 Abs. 8 ImmVermV einen Bescheid, der auf die Möglichkeit einer Wiederholungsprüfung hinweist. Eine zahlenmäßige Begrenzung der Versuche nennt die Verordnung an dieser Stelle nicht.
Dass mehrere IHKs eigene Sätze für Teilprüfungen ausweisen, ist dabei die praktisch interessante Beobachtung. Die Kölner Gebührenordnung führt für die Teilprüfung „nur praktischer Teil“ 233,00 Euro auf, gegenüber 418,00 Euro für die Vollprüfung. Ob dieser Satz auch bei einer Wiederholung angesetzt wird, klärst du am besten direkt bei deiner Kammer. Die Bestehensregel aus § 3 Abs. 7 ImmVermV bleibt davon unberührt.
§ 34c GewO ist keine Abkürzung
Bis zum Inkrafttreten der ImmVermV am 7. Mai 2016 konnte die gewerbliche Vermittlung von Immobiliardarlehen unter die Erlaubnis nach § 34c GewO fallen. Seither gilt für Immobiliar-Verbraucherdarlehensverträge eine eigenständige Erlaubnispflicht nach § 34i GewO, während die Vermittlung sonstiger, nicht immobiliarer Darlehensverträge weiterhin von § 34c Abs. 1 Satz 1 Nr. 2 GewO erfasst wird.
Praktisch folgt daraus: Eine bestehende Erlaubnis nach § 34c GewO, etwa als Immobilienmakler, genügt für die Vermittlung von Immobiliardarlehen nicht. Dafür brauchst du zusätzlich die eigenständige Erlaubnis nach § 34i GewO und damit den Sachkundenachweis.
Die ImmVermV selbst wurde am 28. April 2016 erlassen (BGBl. I S. 1046) und zuletzt durch Artikel 11 der Verordnung vom 11. Dezember 2024 (BGBl. 2024 I Nr. 411) geändert. Sie setzt die EU-Wohnimmobilienkreditrichtlinie 2014/17/EU um, weshalb der Prüfungsstoff so stark am Verbraucherschutz entlanggebaut ist.
Nach bestandener Prüfung: Erlaubnis und Registereintrag
Der bestandene Sachkundenachweis ist eine von mehreren Voraussetzungen, nicht die Erlaubnis selbst. Für den Antrag brauchst du zusätzlich den Nachweis der Zuverlässigkeit, geordnete Vermögensverhältnisse, eine Berufshaftpflichtversicherung sowie Hauptniederlassung und Geschäftstätigkeit im Inland, wie § 34i Abs. 2 GewO es verlangt.
Nach Aufnahme der Tätigkeit kommt ein weiterer Schritt hinzu. Nach § 34i Abs. 8 GewO in Verbindung mit § 11a GewO musst du dich unverzüglich in das bundesweite Vermittlerregister eintragen lassen, das die Industrie- und Handelskammern führen. Der Eintrag macht die Erlaubnis öffentlich nachprüfbar.
So gehst du die Vorbereitung an
Drei Dinge bestimmen den Aufwand, und alle drei kannst du vorab klären.
Die Gleichstellung zuerst. Prüfe § 4 ImmVermV und § 3 Abs. 5 ImmVermV, bevor du irgendetwas lernst, und lass dir von deiner IHK bestätigen, was für dich gilt. Der Unterschied zwischen vollständiger Gleichstellung und Befreiung allein vom praktischen Teil entscheidet über den gesamten Zeitplan.
Dann die Sachgebietsschwelle. Weil § 3 Abs. 7 ImmVermV in jedem schriftlich geprüften Sachgebiet mindestens 50 Prozent verlangt, gehört zur Vorbereitung eine ehrliche Standortbestimmung je Sachgebiet. Für die beiden schriftlich geprüften Sachgebiete nennt der DIHK-Rahmenplan 70 Stunden für die fachlichen Kenntnisse und weitere Stunden für Finanzierung und Kreditprodukte; die 60 Stunden für die Kundenberatung zahlen auf den praktischen Teil ein.
Bleibt der Termin. Such dir aus der Terminliste deiner Kammer einen Prüfungstag, der genug Abstand lässt, und rechne den zeitlichen Versatz bis zum praktischen Teil mit ein.
Für die inhaltliche Arbeit: Der Lexam-Kurs ist nach den drei Sachgebieten der Anlage 1 zur ImmVermV gegliedert und folgt in der Untergliederung dem DIHK-Rahmenplan; du übst mit Fragen im Prüfungsformat, und zu den Antworten ist jeweils die einschlägige Norm angegeben. Wie der Kurs aufgebaut ist, siehst du auf der Seite zur Sachkundeprüfung nach § 34i GewO; die Konditionen findest du unter den aktuellen Preisen.
