Eine Wohnungseigentümergemeinschaft mit vierzig Einheiten sucht einen neuen Verwalter. Tiefgarage, ein Aufzug, der seit zwei Jahren Ärger macht, eine Rücklage im sechsstelligen Bereich und zwölf Eigentümer, die sich in der letzten Versammlung angeschrien haben. Wer diesen Job bekommt, verwaltet fremdes Vermögen in Millionenhöhe. Und seit dem 1. Dezember 2023 kann jeder einzelne dieser Eigentümer von der Gemeinschaft verlangen, dass ein zertifizierter Verwalter bestellt wird.
Der Beruf hat keine eigene Ausbildung. Er hat eine gewerberechtliche Erlaubnispflicht nach § 34c GewO, eine gesetzlich geregelte Prüfung vor einer Industrie- und Handelskammer nach § 26a WEG und amtliche Entgeltdaten der Bundesagentur für Arbeit.
Was der Job tatsächlich ist
Die Bundesagentur für Arbeit führt den Beruf in ihrem Berufsinformationssystem BERUFENET unter der amtlichen Bezeichnung „Objektverwalter/in (Immobilien)“. Die Aufgabenbeschreibung dort lautet: Immobilienverwalterinnen und Immobilienverwalter erledigen alle kaufmännischen, technischen und infrastrukturellen Angelegenheiten beim Unterhalt von Immobilien. Sie betreuen die Objekte vom Neubau über die Nutzung bis zum Verkauf, nach Weisung der Eigentümer.
Diese Weisungsbindung prägt den Alltag. Du bereitest Entscheidungen vor, setzt sie um und stehst gerade, wenn etwas schiefgeht. Kaufmännische, technische und rechtliche Aufgaben sind übrigens genau die drei Kenntnisbereiche, deren Nachweis § 26a Abs. 1 WEG verlangt.
Die kaufmännische Seite
Hier liegt der Takt des Jahres. Zu den Kernaufgaben zählen die Planung und Organisation der Bewirtschaftung, die Erstellung der jährlichen Abrechnungen, die Erarbeitung von Wirtschaftsplänen und die Einberufung von Eigentümerversammlungen. Dazu gehört auch, die Zahlen erklärbar zu machen: Eine Abrechnung, die rechnerisch stimmt, die aber niemand nachvollziehen kann, hält die Versammlung auf.
Die technische Seite
Du stellst die Energieversorgung sicher und sorgst dafür, dass Reinigung, Instandhaltung, Sanierung und Renovierung der Objekte laufen. Praktisch heißt das: Handwerker koordinieren, Angebote vergleichen, Mängel dokumentieren, Fristen im Blick behalten. Du musst nicht selbst löten können, aber Du musst erkennen, wenn ein Angebot für die Heizungswartung nicht plausibel ist.
Die Seite mit den Menschen
In der Mietverwaltung kommen Beratung bei der Mieterauswahl, der Abschluss von Mietverträgen und die Organisation von Objektübergaben dazu. Und Du bist die Ansprechperson für die Mieterinnen und Mieter, also derjenige, dessen Nummer gewählt wird, wenn im Januar die Heizung ausfällt.
„Ausbildung Hausverwalter“: die gibt es so nicht
Eine bundesweit einheitliche, eigenständige duale Ausbildung mit der exakten Bezeichnung „Hausverwalter/in“ existiert nicht. Der Zugang erfolgt laut BERUFENET ausschließlich über verwandte Ausbildungs-, Weiterbildungs- oder Studienabschlüsse. Arbeitgeber erwarten für den Zugang zur Tätigkeit häufig eine Aus- oder Weiterbildung im Bereich Immobilienmanagement beziehungsweise ein entsprechendes Studium.
Deinen Weg setzt Du Dir also aus mehreren Optionen zusammen.
Die Ausbildungs- und Weiterbildungswege
Typische Zugangsberufe und -tätigkeiten sind unter anderem:
- Immobilienkaufmann/-frau: der klassische dreijährige Ausbildungsberuf und für die meisten der direkteste Einstieg
- Immobilienassistent/in: eine doppelt qualifizierende Ausbildung
- Geprüfter Immobilienfachwirt / Geprüfte Immobilienfachwirtin: ein Weiterbildungsberuf, typischerweise nach ein paar Jahren Praxis
- Fachwirt/in für Facility-Management
- Fachmann/-frau für Gebäudebewirtschaftung
- Betriebswirt/in (Fachschule) für Immobilien
Zwei dieser Abschlüsse haben einen Nebeneffekt: Die abgeschlossene Ausbildung zum Immobilienkaufmann beziehungsweise zur Immobilienkauffrau und der Abschluss als Geprüfter Immobilienfachwirt gelten nach § 7 ZertVerwV als dem zertifizierten Verwalter gleichgestellt und befreien von der Prüfungspflicht.
Der Weg über das Studium
Typische Zugangsstudienfächer sind unter anderem Immobilienwirtschaft (grundständig und weiterführend) sowie Facility-Management beziehungsweise Technisches Gebäudemanagement, ebenfalls in beiden Stufen. Auch ein Hochschulstudium mit immobilienwirtschaftlichem Schwerpunkt zählt nach § 7 ZertVerwV zu den gleichgestellten Qualifikationen.
Zwei Details, die gern übersehen werden
Zwei weitere Punkte gehören in dieselbe Liste. Erstens: Für die Verwaltung von Wohnungseigentum ist gegebenenfalls ein Zertifikat als zertifizierte/-r Verwalter/in erforderlich. Zweitens: Teilweise wird ein Führerschein der Klasse B verlangt.
Das Gehalt: Zahlen, die man nachprüfen kann
Grundlage der folgenden Werte ist ausschließlich die amtliche Statistik, also der Entgeltatlas der Bundesagentur für Arbeit mit Datenstand 2025.
Der Median: 4.624 € brutto im Monat
Für „Objektverwalter/in (Immobilien)“ in Deutschland beträgt das mittlere monatliche Bruttoentgelt 4.624 €. Das ist der Median für sozialversicherungspflichtig beschäftigte Vollzeitkräfte: Die Hälfte verdient weniger, die Hälfte mehr. Das untere Quartil liegt bei 3.568 €, das obere bei 6.066 €. Zwischen unterem und oberem Quartil liegen also rund 2.500 € im Monat.
Der Entgeltatlas ordnet den Beruf der Berufsgattung „Berufe in der Immobilienvermarktung & -verwaltung – komplexe Spezialistentätigkeiten“ zu, Anforderungsniveau Spezialist. Dieselbe Gattung und damit dieselben Entgeltwerte gelten auch für „Immobilienmakler/in“ und für „Fachkaufmann/-frau – Verwaltung von Wohnungseigentum“.
Der Entgeltatlas rechnet also auf Ebene der Berufsgattung. Alle Entgeltwerte in diesem Abschnitt, auch der Median von 4.624 €, beschreiben deshalb die gesamte Gattung und schließen etwa Immobilienmakler mit ein.
Wo die Spanne herkommt
Die Streuung ist zu einem guten Teil Geografie. Für diese Berufsgattung weist der Entgeltatlas aus:
| Region | Medianentgelt (brutto/Monat) |
|---|---|
| Bayern | 5.044 € |
| Hamburg | 5.043 € |
| Hessen | 5.008 € |
| Nordrhein-Westfalen | 4.693 € |
| Mecklenburg-Vorpommern | 4.413 € |
Auf Großstadtebene wird der Abstand noch deutlicher: München liegt bei 5.640 €, Frankfurt am Main bei 5.384 €, Düsseldorf bei 5.351 €. Leipzig kommt auf 3.832 €, Dresden auf 3.772 €. Zwischen München und Dresden liegen fast 1.900 € — bei identischer Berufsgattung.
Nach Geschlecht liegt der Median dieser Berufsgattung bei Frauen bei 4.374 € und bei Männern bei 4.881 €.
Fachkraftniveau: 4.320 € im Median
Für den dreijährigen Ausbildungsberuf Immobilienkaufmann/-frau, Anforderungsniveau Fachkraft, Berufsgattung „Berufe in der Immobilienvermarktung & -verwaltung – fachlich ausgerichtete Tätigkeiten“, weist der Entgeltatlas ein Medianentgelt von 4.320 € brutto im Monat aus, unteres Quartil 3.533 €, oberes Quartil 5.348 €. Auch dieser Wert ist der Median über alle Vollzeitkräfte der Berufsgattung. Die Differenz der Mediane zwischen den beiden Berufsgattungen beträgt rund 300 €.
Was diese Zahlen nicht abbilden
Ein methodischer Hinweis: Sämtliche Entgeltatlas-Werte basieren ausschließlich auf sozialversicherungspflichtig beschäftigten Vollzeitkräften. Sie zeigen, was angestellte Verwalterinnen und Verwalter verdienen. Über Umsatz oder Einkommen selbstständiger Verwalterinnen, Verwalter und Verwaltungsfirmen sagen sie nichts.
Erlaubnis ist nicht gleich Qualifikation
Es gibt zwei völlig verschiedene Hürden, und sie erfüllen unterschiedliche Zwecke. Die eine greift in zwei Fällen: wenn Du gewerblich das gemeinschaftliche Eigentum von Wohnungseigentümern verwaltest oder für Dritte Mietverhältnisse über Wohnräume. Die andere betrifft ausschließlich die Verwaltung von Wohnungseigentum.
Die Gewerbeerlaubnis nach § 34c GewO
Wer gewerblich das gemeinschaftliche Eigentum von Wohnungseigentümern verwaltet oder für Dritte Mietverhältnisse über Wohnräume verwaltet, braucht seit dem 1. August 2018 eine behördliche Erlaubnis nach § 34c Abs. 1 Satz 1 Nr. 4 GewO. Diese Erlaubnis prüft nicht, ob Du etwas kannst. Sie prüft, ob Du geeignet bist, mit fremdem Geld umzugehen:
- Zuverlässigkeit: Die Erlaubnis kann versagt werden, wenn Tatsachen die Annahme rechtfertigen, dass Du sie nicht besitzt. Vermutet wird das unter anderem bei Verurteilungen wegen Delikten wie Betrug, Untreue oder Geldwäsche innerhalb der letzten fünf Jahre (§ 34c Abs. 2 Nr. 1 GewO).
- Geordnete Vermögensverhältnisse: Ungeordnete Verhältnisse sind ein eigener Versagungsgrund, typischerweise angenommen bei einem eröffneten Insolvenzverfahren (§ 34c Abs. 2 Nr. 2 GewO).
- Berufshaftpflichtversicherung: Wohnimmobilienverwalter müssen diesen Nachweis zusätzlich erbringen (§ 34c Abs. 2 Nr. 3 GewO).
Dazu kommt eine laufende Pflicht: Nach § 34c Abs. 2a GewO müssen Gewerbetreibende und ihre mit der Vermittlung oder Verwaltung betrauten Beschäftigten sich in einem Umfang von 20 Stunden innerhalb von drei Kalenderjahren fortbilden. § 15b MaBV wird konkreter. Die Inhalte müssen sich an Anlage 1 der MaBV orientieren, die Fortbildung kann in Präsenzform, im begleiteten Selbststudium oder über betriebsinterne Maßnahmen erfolgen, beim Selbststudium allerdings nur mit nachweisbarer Lernerfolgskontrolle durch den Anbieter. Die Nachweise, mit Name des Teilnehmers, Datum, Umfang, Inhalt, Bezeichnung der Maßnahme und Anbieterangaben, sind drei Jahre aufzubewahren.
Der Kompetenznachweis nach § 26a WEG
Die zweite Hürde fragt genau das, was die erste offenlässt. § 26a Abs. 1 WEG definiert den zertifizierten Verwalter als Person, die durch eine Prüfung vor einer Industrie- und Handelskammer nachgewiesen hat, dass sie über die für die Verwaltertätigkeit erforderlichen rechtlichen, kaufmännischen und technischen Kenntnisse verfügt. § 26a Abs. 2 WEG ermächtigt das Bundesministerium der Justiz, Einzelheiten der Prüfung, die Gestaltung des Zeugnisses und Ausnahmen von der Prüfungspflicht per Rechtsverordnung zu regeln. Auf dieser Grundlage ist die ZertVerwV entstanden.
Kurz gesagt: § 34c GewO ist die Eintrittskarte fürs Gewerbe, die Prüfung nach § 26a WEG ist der Nachweis der rechtlichen, kaufmännischen und technischen Kenntnisse.
Seit Dezember 2023 kann ein einzelner Eigentümer das Zertifikat verlangen
Der entscheidende Stichtag ist der 1. Dezember 2023. Seither gehört die Bestellung eines zertifizierten Verwalters nach § 26a WEG zur ordnungsmäßigen Verwaltung im Sinne von § 19 Abs. 2 Nr. 6 WEG. Grundsätzlich kann jeder einzelne Wohnungseigentümer von der Gemeinschaft verlangen, dass ein zertifizierter Verwalter bestellt wird.
Eine Ausnahme gibt es. In kleinen Gemeinschaften mit weniger als neun Sondereigentumsrechten, in denen ein Eigentümer selbst zum Verwalter bestellt wurde, entfällt dieser Anspruch. Es sei denn, mindestens ein Drittel der Eigentümer, gemessen nach § 25 Abs. 2 WEG, verlangt die Bestellung eines zertifizierten Verwalters trotzdem.
Für Bestandsverwalter gab es eine Übergangsregelung. Wer am 1. Dezember 2020 Verwalter einer Wohnungseigentümergemeinschaft war, galt gegenüber dieser Gemeinschaft nach § 48 Abs. 4 WEG bis zum 1. Juni 2024 als zertifizierter Verwalter. Diese Fiktion ist ausgelaufen. Seither muss die Zertifizierung tatsächlich nachgewiesen werden, auch von langjährigen Bestandsverwaltern, die neu bestellt werden sollen.
Rechtlich richtet sich der Anspruch gegen die Gemeinschaft: Sie ist die Adressatin, wenn ein einzelner Eigentümer die Bestellung eines zertifizierten Verwalters verlangt.
Die IHK-Prüfung nach der ZertVerwV
Wie sie abläuft
Die Prüfung hat zwei Teile. Der schriftliche dauert mindestens 90 Minuten; darin werden alle vier Themenbereiche anhand praktischer Aufgaben in ausgewogenem Verhältnis geprüft.
Der mündliche Teil dauert mindestens 15 Minuten je Kandidat, wobei bis zu fünf Kandidaten gleichzeitig geprüft werden können. Die Teilnahme daran setzt voraus, dass Du den schriftlichen Teil bestanden hast.
Was geprüft wird und wie tief
Die vier Prüfungsbereiche der ZertVerwV sind:
- Grundlagen der Immobilienwirtschaft: Basiswissen erforderlich
- Rechtliche Grundlagen: vertiefte Kenntnisse erforderlich
- Kaufmännische Grundlagen: vertiefte Kenntnisse erforderlich
- Technische Grundlagen: vertiefte Kenntnisse erforderlich
Die Abstufung ist der eigentliche Lernplan. In drei von vier Bereichen genügt es nicht, die Begriffe zu kennen; Du musst sie an praktischen Aufgaben anwenden können. Was das konkret bedeutet, welche Themen dahinterstecken und wie man sich am sinnvollsten vorbereitet, steht im Prüfungsguide zu § 26a WEG. Was die Prüfung inklusive Gebühren kostet, zeigt der Beitrag zu den Kosten des zertifizierten Verwalters.
Wenn Du gar nicht antreten musst
§ 7 ZertVerwV stellt bestimmte Qualifikationen dem zertifizierten Verwalter gleich und befreit sie von der Prüfungspflicht. Dazu zählen unter anderem:
- die Befähigung zum Richteramt
- eine abgeschlossene Ausbildung zum Immobilienkaufmann / zur Immobilienkauffrau
- der Abschluss als Geprüfter Immobilienfachwirt / Geprüfte Immobilienfachwirtin
- ein Hochschulstudium mit immobilienwirtschaftlichem Schwerpunkt
Die in § 7 ZertVerwV genannten Gleichstellungen knüpfen an Abschlüsse an. Bevor Du Dich anmeldest, lohnt sich also ein Blick in Deine eigenen Zeugnisse. Ob Dein Abschluss zählt und was Du dann brauchst, erfährst Du im Beitrag zur Befreiung von der Prüfungspflicht.
Dein Fahrplan, je nachdem wo Du stehst
Du startest bei null. Der solideste Weg ist die dreijährige Ausbildung zum Immobilienkaufmann oder zur Immobilienkauffrau. Sie bringt Dich in den Beruf und befreit Dich zugleich nach § 7 ZertVerwV von der Prüfungspflicht. Für die zugehörige Berufsgattung auf Fachkraftniveau weist der Entgeltatlas einen Median von 4.320 € brutto im Monat aus (Einordnung siehe Gehaltsabschnitt).
Du kommst aus einem anderen kaufmännischen Beruf. Prüf zuerst, ob eine Weiterbildung zum Geprüften Immobilienfachwirt oder zur Geprüften Immobilienfachwirtin für Dich realistisch ist, denn dieser Abschluss ist nach § 7 ZertVerwV gleichgestellt. Andernfalls führt der Weg über die Prüfung vor der Industrie- und Handelskammer, mit der Du nach § 26a Abs. 1 WEG die rechtlichen, kaufmännischen und technischen Kenntnisse nachweist.
Du arbeitest schon in der Verwaltung, aber ohne Zertifikat. Seit dem Ende der Übergangsfrist am 1. Juni 2024 greift die Fiktion des § 48 Abs. 4 WEG nicht mehr. Bei einer Neubestellung zählt nur die tatsächliche Zertifizierung oder eine Gleichstellung nach § 7 ZertVerwV. Für die Vorbereitung sind vor allem die drei Bereiche mit vertieften Anforderungen relevant.
Du willst Dich selbstständig machen. Dann brauchst Du beides: die Erlaubnis nach § 34c GewO samt Berufshaftpflichtnachweis und Zuverlässigkeitsprüfung, dazu das Zertifikat nach § 26a WEG, wenn Du WEG-Verwaltung anbietest. Die 20 Fortbildungsstunden pro Dreijahreszeitraum samt Nachweisen planst Du von Anfang an mit ein.
Der nächste Schritt
Eine eigene Ausbildung gibt es für diesen Beruf nicht. Für die Verwaltung von Wohnungseigentum besteht seit dem 1. Dezember 2023 aber ein gesetzlicher Anspruch auf die Bestellung eines zertifizierten Verwalters und dafür genau eine gesetzlich geregelte Prüfung. Die kannst Du unabhängig davon angehen, aus welcher Richtung Du kommst.
Wenn Du Dich vorbereiten willst, arbeite an den Prüfungsinhalten selbst statt an Zusammenfassungen darüber. Alle Themenbereiche der ZertVerwV, aufbereitet zum Üben mit Übungsfragen im Prüfungsformat, warten in der App auf Dich; was ein Zugang kostet, steht unter den Preisen.
