Es gibt eine Zahl, nach der bei dieser Prüfung fast jeder sucht, und die es nicht gibt. „Wie hoch ist die Durchfallquote beim zertifizierten Verwalter?“ gehört zu den meistgestellten Fragen zur Prüfung nach § 26a WEG. Die ehrliche Antwort lautet: Öffentlich bekannt ist sie nicht, auch nicht ungefähr.
Unbefriedigend, aber keine Sackgasse. Die Frage hinter der Frage lautet ja ohnehin nicht „Wie viel Prozent fallen durch?“, sondern: Wie wahrscheinlich falle ich durch, und woran? Darauf lässt sich belastbar antworten, und zwar über die Struktur der Prüfung selbst. Die Verordnung, die sie regelt, verrät ziemlich genau, wo die Fallstricke liegen.
Die Datenlage: Keine Kammer veröffentlicht eine Quote
Die Recherche über die Prüfungsseiten mehrerer Industrie- und Handelskammern (unter anderem Frankfurt, Berlin, München, Nürnberg, Schwaben und Nord Westfalen) sowie über die Portale des DIHK ergab: Zur Prüfung „Zertifizierter Verwalter“ liegt keine einzige öffentlich zugängliche, offiziell veröffentlichte Bestehens- oder Durchfallquote vor. Auch Teilnehmerzahlen sind nicht abrufbar. Anders als bei manchen anderen IHK-Sachkundeprüfungen existiert schlicht keine amtliche Statistik.
Ein Grund dürfte in der Systematik der vorhandenen Statistik liegen. Der DIHK gibt jährlich eine Übersicht mit dem Titel „IHK-Weiterbildung: Statistik“ heraus; die Ausgabe 2026 deckt das Berichtsjahr 2025 ab. Sie bezieht sich ausschließlich auf die höhere Berufsbildung, also auf Fortbildungsprüfungen wie Fachwirte und Industriemeister. Die Sachkundeprüfung zum zertifizierten Verwalter nach § 26a WEG taucht darin nicht als eigene Kategorie auf. Sie fällt in ein anderes Raster.
Trotzdem kursieren Zahlen. Wenn dir irgendwo eine konkrete Prozentzahl begegnet, mach den einfachen Test: Wer hat sie erhoben? Wie viele Prüflinge, in welchem Zeitraum, bei welchen Kammern? Bleibt die Antwort aus, ist die Zahl wertlos und im Zweifel gefährlich, denn eine erfundene Erfolgsquote produziert genau die Sorglosigkeit, die dich später durch den Rechtsteil fallen lässt.
Was ein Blick zur Nachbarprüfung zeigt, und was nicht
Ein einziger Anhaltspunkt aus dem weiteren Umfeld existiert, und er verdient eine sorgfältige Einordnung. Bei der IHK-Sachkundeprüfung für Immobiliardarlehensvermittler nach § 34i GewO lagen die Erfolgsquoten im Jahr 2016 je nach Bundesland zwischen 82,5 und 100 Prozent. Das geht aus einer vom DIHK erhobenen Statistik hervor, über die die Fachpresse damals berichtete. In Mecklenburg-Vorpommern bestanden nach diesen Daten 33 von 40 Teilnehmern, also 82,5 Prozent, der niedrigste Wert unter den erfassten Ländern.
Bevor du daraus etwas ableitest: Gemeint ist eine andere Prüfung, mit anderem Stoff, anderem Teilnehmerkreis und anderen Bestehensregeln, und die Zahlen stammen aus dem Jahr 2016. Über deine Chancen beim zertifizierten Verwalter sagen sie nichts aus. Festhalten lässt sich nur der Einzelfall: Zur § 34i-Prüfung wurden 2016 einmal Zahlen erhoben und öffentlich berichtet; zum zertifizierten Verwalter ist bis heute nichts Vergleichbares öffentlich geworden.
Warum die Prüfung strukturell schwer ist
Wenn die Quote fehlt, hilft die Mechanik. Und die ist bei dieser Prüfung an drei Stellen deutlich unnachgiebiger, als die meisten Kandidaten erwarten.
1. Die 50-Prozent-Hürde gilt je Themenbereich, nicht im Schnitt
Nach § 5 Abs. 2 ZertVerwV ist der schriftliche Teil nur dann bestanden, wenn du in jedem der vier Themenbereiche der Anlage 1 mindestens 50 Prozent der erreichbaren Punkte erzielst. Nicht insgesamt — einzeln.
Angenommen, du erreichst in den rechtlichen Grundlagen 90 Prozent, in den kaufmännischen 85 und in der Immobilienwirtschaft 80, in der Technik aber nur 45. Dann ist der gesamte schriftliche Teil durchgefallen, obwohl der Schnitt komfortabel aussieht. Verrechnet oder ausgeglichen wird zwischen den Bereichen nichts.
Das kippt die ganze Vorbereitungslogik. Die intuitive Strategie, dort zu investieren, wo man ohnehin stark ist, und Punkte zu sammeln, führt hier in die Irre. Was zählt, ist dein schwächster Bereich. Wer aus der Technik kommt und Recht vernachlässigt, fällt genauso durch wie der Jurist, der Baustoffe und Haustechnik für Nebensache hält.
Beim mündlichen Teil ist die Regel übrigens großzügiger: Dort genügen laut derselben Vorschrift insgesamt mindestens 50 Prozent der erreichbaren Punkte, einzelne Themenbereiche werden nicht separat bewertet. Bestanden ist die Prüfung insgesamt erst, wenn schriftlicher und mündlicher Teil jeweils mit „bestanden“ bewertet werden, wobei du am mündlichen Teil ohnehin nur teilnehmen darfst, wenn du den schriftlichen bestanden hast (§ 3 Abs. 1 ZertVerwV).
2. Wer antritt, hat per Gesetz meist keine Immobilien-Vorbildung
Die zweite Hürde steckt in § 7 ZertVerwV, der Befreiungsvorschrift. Vier Gruppen dürfen die Berufsbezeichnung „zertifizierter Verwalter“ führen, ohne die Prüfung überhaupt abzulegen:
- Personen mit Befähigung zum Richteramt (Volljuristen)
- Immobilienkaufleute sowie Kaufleute in der Grundstücks- und Wohnungswirtschaft mit abgeschlossener Berufsausbildung
- Geprüfte Immobilienfachwirte und Immobilienfachwirtinnen
- Absolventen eines Hochschulabschlusses mit immobilienwirtschaftlichem Schwerpunkt
Denk diesen Filter einen Schritt weiter. Genau die Menschen, die den Stoff aus Ausbildung oder Studium mitbringen würden, müssen nicht antreten. Übrig bleibt ein Teilnehmerfeld, das per gesetzlicher Definition typischerweise keine dieser einschlägigen Vorqualifikationen hat.
Ein entscheidender Unterschied zu Prüfungen, bei denen ein Lehrgang oder eine Ausbildung vorgeschaltet ist: Die ZertVerwV verlangt keinen Vorbereitungslehrgang als Zulassungsvoraussetzung. Wer sich anmeldet, tritt an — und die IHK prüft dann Recht, Kaufmännisches und Technik auf einem Niveau, das § 1 ZertVerwV ausdrücklich als „vertiefte Kenntnisse“ bezeichnet. Nur für die Grundlagen der Immobilienwirtschaft genügen laut derselben Vorschrift Grundkenntnisse. In den anderen drei Bereichen ist die Latte höher gelegt. Ob du selbst überhaupt antreten musst oder unter eine der Befreiungen fällst, zeigt dir unsere Übersicht zu den Befreiungen von der Prüfungspflicht.
3. Der Rechtsteil ist ein Fach im Fach
Die vier Themenbereiche der Anlage 1 klingen gleichgewichtig: Grundlagen der Immobilienwirtschaft, Rechtliche Grundlagen, Kaufmännische Grundlagen, Technische Grundlagen. Der schriftliche Teil muss sie laut § 3 Abs. 2 ZertVerwV in einem ausgewogenen Verhältnis abdecken und dauert mindestens 90 Minuten.
Im Stoffumfang sind sie aber alles andere als gleich. Die Rechtlichen Grundlagen sind mit Abstand der umfangreichste Bereich und zerfallen in sechs Unterbereiche:
- Wohnungseigentumsgesetz
- Bürgerliches Gesetzbuch
- Grundbuchrecht
- Zivilprozess- und Zwangsvollstreckungsrecht
- Berufsrecht
- sonstige Rechtsgrundlagen
Allein der erste Unterpunkt, das Wohnungseigentumsgesetz, umfasst nach Anlage 1 mindestens neun Einzelthemen, unter anderem die Begründung von Wohnungs- und Teileigentum, Teilungserklärung und Gemeinschaftsordnung, die rechtsfähige Gemeinschaft der Wohnungseigentümer, die Eigentümerversammlung sowie Bestellung und Abberufung des WEG-Verwalters. Der Unterpunkt BGB bringt gleich vier weitere Rechtsgebiete mit: allgemeines Vertragsrecht, Mietrecht, Werkvertragsrecht und Grundstücksrecht.
Zähl das zusammen: sechs Unterbereiche, darunter einer mit mindestens neun Einzelthemen und einer mit vier eigenständigen Rechtsgebieten, und all das steckt in einem einzigen von vier Themenbereichen. Für den gilt dieselbe 50-Prozent-Hürde wie für die drei anderen. Wer den Rechtsteil unterschätzt, hat die Prüfung im Kern schon verloren. Eine vollständige Übersicht über Ablauf, Anmeldung und Prüfungsteile findest du in unserem Leitfaden zur Prüfung nach § 26a WEG.
Wer scheitert, und woran
Belastbare Statistiken zu Fehlerquellen gibt es aus demselben Grund nicht wie die fehlende Quote. Was es gibt, ist ein veröffentlichter Erfahrungsbericht. Im BVI-Verwalter-Magazin (Bundesfachverband der Immobilienverwalter e.V., Ausgabe 03/2023) schildert eine Prüfungsteilnehmerin ihren Durchlauf. Ein Einzelbericht in einem Verbandsmagazin also, keine Erhebung; trotzdem ist der Kontrast, den er beschreibt, aufschlussreich.
Zwei Beobachtungen aus diesem Bericht:
Erstens: Die größten Schwierigkeiten bereiten branchenfremden Neueinsteigern die „Rechtlichen Grundlagen“, konkret ab Unterpunkt 2.2 des DIHK-Rahmenlehrplans, sowie die „Grundlagen der Immobilienwirtschaft“. Das passt zu dem, was der Aufbau der Anlage 1 erwarten lässt: Der Bereich mit der größten Stofftiefe trifft auf die Kandidatengruppe ohne Vorbildung.
Zweitens: Dieselbe Teilnehmerin, seit dreißig Jahren in der Verwaltung tätig, empfand die gesamte schriftliche Prüfung als „recht einfach“. Für zwei Kandidatengruppen ist das offenbar dieselbe Prüfung mit sehr unterschiedlichem Schwierigkeitsgrad.
Wer den Verwalteralltag seit Jahren lebt, hat Hausgeld, Jahresabrechnung und Sonderumlagen hundertfach angefasst und muss vor allem seine Praxis in Paragrafensprache übersetzen. Wer neu einsteigt, muss den Stoff komplett neu aufbauen, und die Prüfung nimmt darauf keine Rücksicht. Für beide Gruppen folgt daraus dieselbe Konsequenz mit anderem Vorzeichen: Praktiker sollten dort prüfen, wo ihr Alltag Lücken lässt, meist im Recht und in der Technik jenseits der Routine. Neueinsteiger brauchen von Anfang an die Breite.
Die vier Bereiche im Kurzcheck
| Themenbereich | Wo es typischerweise klemmt |
|---|---|
| Grundlagen der Immobilienwirtschaft | Laut § 1 ZertVerwV nur Grundkenntnisse gefordert, trotzdem für Branchenfremde eine benannte Hürde, weil die Begriffswelt komplett neu ist |
| Rechtliche Grundlagen | Größter Stoffumfang: sechs Unterbereiche, WEG allein mit mindestens neun Einzelthemen, BGB mit vier Rechtsgebieten |
| Kaufmännische Grundlagen | Neben allgemeinem kaufmännischem Wissen speziell Sonderumlagen, Jahresabrechnung und Hausgeld |
| Technische Grundlagen | Baustoffe, Haustechnik, Mängelerkennung, Verkehrssicherungspflichten, Erhaltungsplanung, energetische Sanierung, barrierefreie Umbauten, Fördermittel |
Die rechte Spalte ist der eigentliche Grund, warum die Prüfung anspruchsvoll ist: Kein einziger dieser Bereiche lässt sich weglassen, und jeder einzelne kann dich allein durchfallen lassen.
Der mündliche Teil: unterschätzt, weil er später kommt
Der schriftliche Teil bekommt die ganze Aufmerksamkeit, der mündliche wird oft erst dann ernst genommen, wenn der schriftliche geschafft ist. Ein Fehler — denn ohne bestandenen mündlichen Teil ist die Prüfung insgesamt nicht bestanden.
Der Rahmen steht in § 3 Abs. 3 ZertVerwV: Es können bis zu fünf Prüflinge gleichzeitig geprüft werden, wobei auf jeden Prüfling mindestens 15 Minuten Prüfungszeit entfallen müssen. Eine Gruppenprüfung also, in der du deinen Anteil aktiv holen musst. Jede IHK richtet dafür nach § 2 ZertVerwV mindestens einen Prüfungsausschuss mit sachkundigen Mitgliedern ein.
Wie das konkret abläuft, regelt die Kammer. Bei der IHK Frankfurt am Main etwa wird der mündliche Teil von drei Prüfern abgenommen und findet in der Regel rund eine Woche nach der schriftlichen Prüfung statt. Der schriftliche Teil läuft dort digital am PC oder Tablet als Multiple-Choice-Prüfung in den Räumen der Kammer ab. Gültig sind diese Angaben genau für diese eine Kammer; andere IHKs organisieren das anders, und die ZertVerwV schreibt weder das Format noch den Abstand zwischen den Teilen bundesweit vor. Prüf also immer die Seite deiner eigenen Kammer.
Eine Woche Abstand ist eine unangenehm kurze Frist, wenn du erst danach mit der mündlichen Vorbereitung anfangen willst. Realistisch bereitest du beide Teile parallel vor.
Durchgefallen: was dann?
Zuerst die gute Nachricht: § 6 Abs. 1 ZertVerwV lässt eine nicht bestandene Prüfung beliebig oft wiederholen. Eine gesetzliche Höchstzahl an Versuchen existiert nicht. Es gibt kein endgültiges Nichtbestehen, das dir den Titel für immer verschließt.
Und jetzt die Einschränkung, die im Netz oft falsch dargestellt wird: Die ZertVerwV regelt nicht, ob ein bereits bestandener Prüfungsteil bei einer Wiederholung erneut abgelegt werden muss. Sie nennt auch keine Wiederholungsfristen. Beides liegt bei den Kammern, und deshalb ist jede pauschale Aussage nach dem Muster „den schriftlichen Teil musst du nicht wiederholen“ mit Vorsicht zu genießen.
Wie eine konkrete Kammer damit umgeht, zeigt die IHK Frankfurt am Main: Dort kostet die vollständige Prüfung aus schriftlichem und mündlichem Teil 305 Euro, die reine Wiederholung des mündlichen Teils 205 Euro. Wer dort also nur am mündlichen Teil scheitert, muss den schriftlichen in der Praxis dieser Kammer nicht kostenpflichtig neu ablegen. Ebenfalls dort geregelt: Bei Rücktritt bis vier Wochen vor dem Termin werden 30 Prozent der Prüfungsgebühr fällig, bei späterem Rücktritt oder Nichterscheinen 50 Prozent.
Auch hier gilt: Konditionen der IHK Frankfurt am Main, keine bundesweite Regel. Gebühren, Wiederholungsmodus und Rücktrittsbedingungen unterscheiden sich von Kammer zu Kammer. Was dich deine Prüfung insgesamt kostet, haben wir in unserer Kostenübersicht zum zertifizierten Verwalter aufgeschlüsselt.
Kammerunabhängig bleibt: Ein zweiter Versuch kostet Geld, Zeit und meist einen weiteren Termin mit Wartezeit. Die Rechnung ist einfach — jede Stunde Vorbereitung, die den ersten Versuch sichert, ist günstiger als der zweite.
Wie du dich vorbereitest, wenn es keine Quote gibt
Ohne Erfolgsquote lässt sich nicht kalkulieren, wie viele es schaffen. Sehr genau sagen lässt sich aber, was du tun musst, damit die Prüfungsmechanik für dich arbeitet statt gegen dich.
Plane vom schwächsten Bereich her. Weil jeder der vier Themenbereiche einzeln bestanden werden muss, entscheidet dein Minimum, nicht dein Durchschnitt. Mach früh einen ehrlichen Selbsttest über alle vier Bereiche und stecke die Zeit dorthin, wo es weh tut. Für den Praktiker heißt das oft: raus aus der Komfortzone der Jahresabrechnung, rein ins Grundbuch- und Zwangsvollstreckungsrecht.
Nimm Anlage 1 als Inhaltsverzeichnis. Sie nennt jeden Prüfungsgegenstand, und was dort steht, kann geprüft werden.
Dem Rechtsteil solltest du den größten Block einräumen. Sechs Unterbereiche, das WEG mit mindestens neun Einzelthemen, das BGB mit vier Rechtsgebieten: Das erledigst du nicht an einem Wochenende. Wenn du aus einem anderen Feld kommst, plane hier am großzügigsten und rechne damit, dass Rechtsstoff Wiederholung über Wochen braucht statt Fleiß am Stück.
Übe im Prüfungsformat. Wo der schriftliche Teil im Multiple-Choice-Format läuft, bei der IHK Frankfurt am Main etwa digital am PC oder Tablet, ist das Antwortformat selbst eine Fähigkeit. Ähnlich klingende Antwortoptionen sauber zu trennen, trainiert man nicht durch Lesen, sondern durch Beantworten.
Bereite den mündlichen Teil parallel vor. Bis zu fünf Prüflinge, mindestens 15 Minuten pro Person, bei der IHK Frankfurt am Main vor drei Prüfern und in der Regel etwa eine Woche nach dem schriftlichen Teil. Wer erst nach der schriftlichen Prüfung anfängt, mündlich zu üben, hat kaum Zeit.
Rechne mit Aktualisierungen. Die ZertVerwV wurde am 2. Dezember 2021 ausgefertigt und trat am 17. Dezember 2021 in Kraft. § 26a Abs. 2 WEG ermächtigt das Bundesjustizministerium ausdrücklich, Näheres zu Prüfungsinhalt und -ablauf, Zeugniserteilung, Befreiungstatbeständen und zur Nutzung der Berufsbezeichnung durch juristische Personen zu regeln. Lernmaterial, das den aktuellen Stand nicht abbildet, ist bei einer Rechtsprüfung ein echtes Risiko.
Das Fazit ohne Prozentzeichen
Wer dir eine Durchfallquote für den zertifizierten Verwalter nennt, hat sie nicht belegt. Die belastbare Aussage ist unbequemer und nützlicher zugleich: Die Prüfung ist so aufgebaut, dass eine einzige Schwachstelle reicht, um durchzufallen. Vier Themenbereiche, jeder mit eigener 50-Prozent-Hürde im schriftlichen Teil, dazu ein Rechtsblock aus sechs Unterbereichen, bei einem Teilnehmerfeld, das dank § 7 ZertVerwV in der Regel ohne einschlägige Immobilienausbildung antritt.
Zu schaffen ist das. Aber nicht nebenbei, und nicht mit einer Lernstrategie, die auf Stärken setzt statt auf Vollständigkeit.
Und wenn du die vier Themenbereiche lieber strukturiert durchgehst, statt Anlage 1 allein durchzuackern: Genau dafür ist unser Kurs zum zertifizierten Verwalter gebaut. Alle vier Themenbereiche in Lektionen, Übungsfragen im Prüfungsformat, und dein Fortschritt ist je Themenbereich einzeln sichtbar — alle Tarife im Überblick.
