Zwangsversteigerung

Was die Prüfung erwartet

Wenn Hausgeld über Jahre unbezahlt bleibt, bleibt der Gemeinschaft als letztes Mittel der Zugriff auf die Wohnung selbst. Die Anlage 1 zur ZertVerwV verortet dieses Verfahren unter 2.4 Zivilprozess- und Zwangsvollstreckungsrecht. Die Prüfung verlangt, dass du weißt, wer die Versteigerung anordnet, wie die Gemeinschaft ihre Ansprüche anmeldet und in welchen Grenzen ihr Vorrecht gegenüber Banken tatsächlich greift.

So funktioniert es

§ 15 ZVG bestimmt, dass ausschließlich das Vollstreckungsgericht die Zwangsversteigerung anordnet, und das nur auf Antrag — von Amts wegen wird nichts angestoßen, und der Gerichtsvollzieher ist dafür nicht zuständig.

Ist das Verfahren eröffnet, meldet nicht der einzelne Eigentümer, sondern die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer ihre fälligen Hausgeld- und Lastenansprüche nach § 10 Abs. 1 Nr. 2 ZVG in der Rangklasse 2 an. Dieses Vorrecht geht Grundpfandrechten der finanzierenden Bank vor, ist aber doppelt begrenzt: zeitlich auf die laufenden Beträge sowie die Rückstände aus dem Jahr der Beschlagnahme und den zwei vorangegangenen Jahren, der Höhe nach auf 5 % des nach § 74a Abs. 5 ZVG festgesetzten Grundstückswerts. Ältere oder darüber hinausgehende Rückstände fallen in eine nachrangige Klasse.

Beispiel aus der Verwaltung

Ein Eigentümer zahlt seit über zwei Jahren kein Hausgeld trotz mehrerer Mahnungen. Die Gemeinschaft stellt beim zuständigen Vollstreckungsgericht den Antrag auf Zwangsversteigerung seiner Wohnung. Im Verfahren meldest du für die Gemeinschaft die offenen Beträge in der Rangklasse 2 an — wissend, dass nur ein Teil der Gesamtschuld tatsächlich bevorrechtigt befriedigt wird; der Rest bleibt eine gewöhnliche, nachrangige Forderung.

Nicht zu verwechseln mit …

Die Zwangsverwaltung verwertet die Wohnung nicht, sondern nimmt sie nur in Besitz, um aus den laufenden Mieteinnahmen die Gläubiger zu bedienen — der Eigentümer bleibt Eigentümer. Die Zwangsversteigerung dagegen beendet sein Eigentum: Das Grundstück wird verkauft, und der Erlös verteilt sich auf die Gläubiger nach Rangklassen.

Typischer Fehler in der Prüfung

• Das Vorrecht der Rangklasse 2 gilt nicht für die gesamte Forderung: Zeitlich und der Höhe nach ist es begrenzt, der überschießende Teil bleibt nachrangig.
• Weder der Gerichtsvollzieher noch ein Mehrheitsbeschluss der Versammlung können die Zwangsversteigerung anordnen — nötig ist stets der Antrag beim Vollstreckungsgericht.
• Ohne vollstreckbaren Titel gegen den säumigen Eigentümer kann die Gemeinschaft den Antrag nicht stellen.

Quellen

• § 10 ZVG · abgerufen 2026-09-05
• § 15 ZVG · abgerufen 2026-09-05
• Anlage 1 ZertVerwV – Prüfungsgegenstände · abgerufen 2026-09-05