Abnahme (Werkvertrag)

Was die Prüfung erwartet

Handwerkerleistungen am Gemeinschaftseigentum sind Werkverträge und laufen über die Abnahme — deshalb führt Anlage 1 ZertVerwV unter 2.2.3 das Werkvertragsrecht als eigenen Prüfungsgegenstand. Die IHK prüft, ob du die Abnahmepflicht und ihre Grenzen von den Wirkungen der Abnahme für die Verjährung unterscheidest. In der Prüfung tauchen dazu diese Szenarien auf:

• Darf die Abnahme wegen kleiner Mängel verweigert werden?
• Wann beginnt die Verjährung der Mängelansprüche bei einem Bauwerk?
• Was gilt, wenn der Besteller auf eine Abnahmefristsetzung nicht reagiert?

So funktioniert es

§ 640 Abs. 1 BGB verpflichtet den Besteller — bei der Handwerkerbeauftragung also die GdWE oder den einzelnen Erwerber gegenüber dem Bauträger — das vertragsmäßig hergestellte Werk abzunehmen, sofern nicht nach der Beschaffenheit des Werkes die Abnahme ausgeschlossen ist. Wegen unwesentlicher Mängel darf er die Abnahme nicht verweigern. Setzt der Unternehmer nach Fertigstellung eine angemessene Abnahmefrist und verweigert der Besteller sie nicht fristgerecht unter Angabe mindestens eines Mangels, gilt das Werk als abgenommen — die fiktive Abnahme. Ist der Besteller ein Verbraucher, tritt sie nur ein, wenn der Unternehmer ihn zusammen mit der Aufforderung zur Abnahme in Textform auf die Folgen hingewiesen hat.

Mit der Abnahme beginnt außerdem die Verjährung der Mängelansprüche: § 634a BGB setzt dafür bei einem Bauwerk sowie bei zugehörigen Planungs- oder Überwachungsleistungen eine Frist von fünf Jahren an, gerechnet ab dem Abnahmezeitpunkt.

Beispiel aus der Verwaltung

Nach der Dachsanierung triffst du dich im Auftrag der GdWE mit dem Handwerksbetrieb zur Abnahme. Am neuen Kehlblech findest du nur einen kleinen Kratzer, das Dach selbst ist dicht. Weil es sich um einen unwesentlichen Mangel handelt, kannst du die Abnahme nicht verweigern: Du nimmst das Werk ab und vermerkst den Kratzer im Abnahmeprotokoll, damit er dokumentiert bleibt.

Nicht zu verwechseln mit …

Die Gewährleistung ist die gesetzliche Mängelhaftung selbst — Nacherfüllung, Rücktritt, Minderung, Schadensersatz —, die mit der Abnahme zu laufen beginnt. Die Abnahme ist dagegen nur die Billigung des Werks als im Wesentlichen vertragsgemäß; sie löst die Gewährleistungsfrist erst aus, ersetzt sie aber nicht.

Typischer Fehler in der Prüfung

Prüflinge nehmen oft an, ein Beschluss der Eigentümerversammlung könne die Abnahme des Gemeinschaftseigentums für alle Erwerber verbindlich regeln. Zur Rechtslage vor der WEG-Reform 2020 entschied der BGH aber, dass die Abnahme beim Bauträgererwerb Sache jedes einzelnen Erwerbers gegenüber dem Bauträger ist; eine veröffentlichte Entscheidung zur heutigen rechtsfähigen GdWE ist dazu nicht ersichtlich.

Quellen

• § 640 BGB – Abnahme · abgerufen 2026-09-05
• § 634a BGB – Verjährung der Mängelansprüche · abgerufen 2026-09-05
• Anlage 1 ZertVerwV – Prüfungsgegenstände · abgerufen 2026-09-05
• BGH, Urteil vom 12.05.2016 – VII ZR 171/15 · abgerufen 2026-09-05