Sonderumlage

Was die Prüfung erwartet

„Sonderumlage" ist ein Wort der Prüfungsverordnung: Die Anlage 1 zur ZertVerwV nennt unter 3.2 Spezielle kaufmännische Grundlagen des WEG-Verwalters die 3.2.1 Sonderumlagen/Erhaltungsrücklage. Geprüft wird deshalb weniger das Wort als der Beschluss dahinter. Drei Fragen dazu solltest du sicher beantworten können:

• Wer setzt eine Sonderumlage fest?
• Nach welchem Schlüssel wird sie erhoben?
• Was gilt, wenn die Eigentümer die Kostenverteilung geändert haben?

So funktioniert es

Das Gesetz kennt das Wort nicht: Nach § 28 Abs. 1 Satz 1 WEG beschließen die Wohnungseigentümer über die Vorschüsse zur Kostentragung und zu den Rücklagen, und der Wirtschaftsplan ist nur das Instrument, das der Verwalter zu diesem Zweck für ein Kalenderjahr aufstellt. Genau daran knüpft die Sonderumlage an — der Bundesgerichtshof beschreibt sie als Ergänzung des Wirtschaftsplans für das laufende Wirtschaftsjahr, die der Deckung besonderer oder unvorhergesehener Ausgaben dient.

Erhoben wird sie nach dem Schlüssel, der in der Gemeinschaft gilt. Die Kosten trägt nach § 16 Abs. 2 WEG jeder nach dem Verhältnis seines Anteils; für einzelne Kosten oder bestimmte Arten von Kosten können die Eigentümer davon abweichend verteilen. Solange eine solche Änderung nicht beschlossen oder durch eine gerichtliche Entscheidung ersetzt ist, entspricht es ordnungsmäßiger Verwaltung, den geltenden Schlüssel anzuwenden. Ist die Kostenverteilung durch gültigen Beschluss geändert, muss der geänderte Schlüssel auch bei Sonderumlagen angewendet werden.

Beispiel aus der Verwaltung

Bei der Objektbegehung im Frühjahr zeigt sich, dass das Dach noch in dieser Saison saniert werden muss; die laufenden Vorschüsse decken die Kosten nicht. Für die Versammlung legst du einen Beschlussantrag über eine Sonderumlage von 90.000 Euro vor, verteilt nach dem geltenden Schlüssel. Auf Eigentümerin E mit 400 von 12.000 Miteigentumsanteilen entfallen danach 3.000 Euro. Im selben Beschluss schlägst du vor, wann der Betrag fällig wird.

Nicht zu verwechseln mit …

Nachschüsse beschließen die Eigentümer erst nach Ablauf des Kalenderjahres, wenn die tatsächlichen Kosten die geleisteten Vorschüsse überstiegen haben — sie schauen zurück. Die Sonderumlage ergänzt den Plan des laufenden Jahres und deckt besondere oder unvorhergesehene Ausgaben. Nicht der Zeitpunkt der Ausgabe trennt beide, sondern der Ablauf des Kalenderjahres.

Typischer Fehler in der Prüfung

Die Sonderumlage für ein Instrument des Verwalters zu halten. Auch wenn die Sanierung eilt, setzt du sie nicht selbst fest: Über die Vorschüsse — und damit über ihre Ergänzung — beschließen die Wohnungseigentümer.

Quellen

• § 28 WEG – Wirtschaftsplan, Jahresabrechnung, Vermögensbericht · abgerufen 2026-09-05
• § 16 WEG – Nutzungen und Kosten · abgerufen 2026-09-05
• BGH, Urteil vom 19. Juli 2024 – V ZR 139/23 · abgerufen 2026-09-05
• BGH, Urteil vom 15. November 2024 – V ZR 239/23 · abgerufen 2026-09-05
• Anlage 1 ZertVerwV – Prüfungsgegenstände · abgerufen 2026-09-05