Vereinbarung

Was die Prüfung erwartet

Die IHK prüft, ob du Vereinbarungen als eigenständige Rechtsquelle neben Gesetz und Beschluss erkennst und ihre Bindungswirkung gegenüber Käufern richtig einschätzt. Für dich als Verwalter hängt daran, welche Regeln in einer konkreten Gemeinschaft überhaupt gelten — das Gesetz oder das, was die Eigentümer davon abweichend vereinbart haben. Häufige Prüfungsszenarien:

• Wirkt eine Vereinbarung auch gegen den Erwerber einer Wohnung?
• Wie unterscheidet sich eine Vereinbarung von einem Mehrheitsbeschluss?
• Wann kann ein Eigentümer eine Anpassung erzwingen?

So funktioniert es

Grundlage ist § 10 Abs. 1 WEG: Die Eigentümer können von den Vorschriften des WEG abweichende Vereinbarungen treffen, soweit das Gesetz nicht ausdrücklich etwas anderes bestimmt — Vereinbarungsoffenheit ist der Grundsatz, zwingendes Recht bleibt die Ausnahme. Eine Vereinbarung regelt das Verhältnis der Eigentümer untereinander in Ergänzung oder Abweichung vom Gesetz, etwa bei der Kostenverteilung oder dem Stimmrecht, und wird meist in der Gemeinschaftsordnung niedergelegt.

Gegenüber einem Sondernachfolger wirkt sie aber nur, wenn sie als Inhalt des Sondereigentums im Grundbuch eingetragen ist; ohne Eintragung bindet sie nur die ursprünglich Vereinbarenden, nicht spätere Käufer. Hält ein Eigentümer eine bestehende Vereinbarung für unbillig, kann er eine Anpassung verlangen, wenn ein Festhalten daran aus schwerwiegenden Gründen unter Abwägung aller Umstände des Einzelfalls, auch der Rechte und Interessen der anderen Eigentümer, unbillig erscheint.

Beispiel aus der Verwaltung

Beim Verwalterwechsel prüfst du die Aktenübergabe und stößt auf eine Vereinbarung aus dem Gründungsjahr: Sie verteilt die Kosten der Gemeinschaft nicht nach dem im Grundbuch eingetragenen Verhältnis der Miteigentumsanteile, wie es das Gesetz vorsieht, sondern nach Wohnfläche. Weil diese Regelung als Inhalt des Sondereigentums im Grundbuch eingetragen ist, bindet sie auch die Käuferin, die vor zwei Jahren eine Einheit erworben hat — sie kann sich nicht darauf berufen, von der Vereinbarung nichts gewusst zu haben.

Nicht zu verwechseln mit …

Beschlusskompetenz ist die Befugnis der Versammlung, eine Angelegenheit per Mehrheitsbeschluss zu regeln, und muss sich aus dem Gesetz oder einer Vereinbarung ergeben. Eine Vereinbarung braucht dagegen grundsätzlich die Zustimmung aller Eigentümer und wirkt gegen Erwerber erst mit Grundbucheintragung — ein bloßer Mehrheitsbeschluss ohne solche Grundlage bleibt nichtig.

Typischer Fehler in der Prüfung

Prüflinge halten eine alte Vereinbarung schon deshalb für anpassbar, weil sie alt ist. Die Norm verlangt mehr: schwerwiegende Gründe und eine Abwägung aller Umstände des Einzelfalls, auch der Rechte und Interessen der anderen Eigentümer — wer nur auf das Alter der Regelung verweist, trägt diese Voraussetzung nicht vor.

Quellen

• § 10 WEG – Allgemeine Grundsätze · abgerufen 2026-09-05
• § 16 WEG – Nutzungen und Kosten · abgerufen 2026-09-05