Aufteilungsplan

Was die Prüfung erwartet

Der Aufteilungsplan ist keine gewöhnliche Bauzeichnung, sondern eine Anlage der Eintragungsbewilligung — deshalb steht er in der Anlage 1 zur ZertVerwV unter 2.1 Wohnungseigentumsgesetz beim Prüfungsgegenstand 2.1.2 Teilungserklärung, Aufteilungsplan und Gemeinschaftsordnung. Daran hängen die Prüfungsfragen zum Plan:

• Wer versieht die Bauzeichnung mit Unterschrift und Siegel oder Stempel?
• Woran erkennst du, welcher Kellerraum zu welcher Wohnung gehört?
• Sagt der Plan etwas über die Ausstattung einer Einheit?

So funktioniert es

Nach § 7 Abs. 4 Nr. 1 WEG gehört zur Eintragungsbewilligung eine von der Baubehörde mit Unterschrift und Siegel oder Stempel versehene Bauzeichnung. Aus ihr müssen die Aufteilung des Gebäudes und des Grundstücks sowie Lage und Größe der im Sondereigentum und der im gemeinschaftlichen Eigentum stehenden Teile ersichtlich sein — Gebäude und Grundstück, nicht nur die Räume. Alle zu demselben Wohnungseigentum gehörenden Einzelräume und Teile des Grundstücks sind mit der jeweils gleichen Nummer zu kennzeichnen; daran liest du die Zuordnung ab. Werden in der Eintragungsbewilligung Nummern angegeben, sollen sie mit denen des Plans übereinstimmen.

Im Grundbuch kann zur näheren Bezeichnung von Gegenstand und Inhalt des Sondereigentums auf die Eintragungsbewilligung Bezug genommen werden — über diese Bezugnahme wirkt der Plan als deren Anlage bis ins Grundbuch hinein. Sondereigentum kann deshalb nur in den Grenzen entstehen, die sich aus dem zur Eintragung in das Grundbuch gelangten Aufteilungsplan ergeben; das hat der Bundesgerichtshof 2015 zu Vorschriften entschieden, die insoweit fortgelten. Eine abweichende tatsächliche Bauausführung ist ein Umstand außerhalb des Grundbuchs, der nicht für jedermann erkennbar ist.

Beispiel aus der Verwaltung

Bei der Objektbegehung fällt dir auf, dass im Dachgeschoss eine Trennwand anders steht als im Aufteilungsplan: Ein Eigentümer nutzt dadurch einen Raum mit, der im Plan eine andere Nummer trägt als seine Wohnung. Du hältst das in der Begehungsnotiz fest und setzt die Abweichung auf die Tagesordnung der nächsten Versammlung. Sein Sondereigentum ist durch die Nutzung nicht gewachsen: Maßgeblich bleibt, was der eingetragene Plan zeigt.

Nicht zu verwechseln mit …

Die Abgeschlossenheitsbescheinigung ist die zweite Anlage zur Eintragungsbewilligung: Mit ihr bestätigt die Baubehörde, dass die Voraussetzungen des § 3 Abs. 3 WEG vorliegen — in sich abgeschlossene Wohnungen und Räume sowie Stellplätze und außerhalb des Gebäudes liegende Grundstücksteile, die durch Maßangaben im Aufteilungsplan bestimmt sind. Die Bescheinigung urteilt also; der Plan zeichnet und misst.

Typischer Fehler in der Prüfung

• Vom Plan zu viel erwarten: Er weist Aufteilung, Lage und Größe aus; Ausstattungsmerkmale wie den Bodenbelag einer Einheit nennt § 7 Abs. 4 Nr. 1 WEG nicht.
• Beim Siegel raten: Architekt, Sachverständiger oder Notar liegen nahe — die Vorschrift nennt dafür die Baubehörde.

Quellen

• § 7 WEG – Grundbuchvorschriften · abgerufen 2026-09-05
• § 3 WEG – Vertragliche Einräumung von Sondereigentum · abgerufen 2026-09-05
• BGH, Urteil vom 20.11.2015 – V ZR 284/14 · abgerufen 2026-09-05
• Anlage 1 ZertVerwV – Prüfungsgegenstände · abgerufen 2026-09-05