Arglist

Was die Prüfung erwartet

Arglist taucht in der Prüfung nicht nur als Anfechtungsgrund nach § 123 BGB auf, sondern auch als Grund, warum eine ansonsten verkürzte Verjährungsfrist wieder auf die volle Regeldauer anwächst. Der Begriff gehört inhaltlich zum Prüfungsgegenstand 1.2 „Relevante Versicherungsarten im Immobilienbereich" der Anlage 1 zur ZertVerwV, wo auch Kausalitätsgegenbeweis und Quotelung stehen. Für dich als Verwalter zählt vor allem: Wann kannst du eine Willenserklärung anfechten, und wann verlängert sich die Verjährung eines vom Handwerker verschwiegenen Mangels?

So funktioniert es

§ 123 Abs. 1 BGB gibt dir ein Anfechtungsrecht, wenn jemand durch arglistige Täuschung oder widerrechtliche Drohung zu einer Willenserklärung bestimmt wurde. Hat nicht der Erklärungsempfänger selbst getäuscht, sondern ein Dritter, greift die Anfechtung nur, wenn der Empfänger die Täuschung kannte oder kennen musste (Abs. 2 Satz 1) — die Arglist eines beliebigen Außenstehenden reicht also nicht aus.

Bei Mängelansprüchen wirkt Arglist verlängernd: Verschweigt der Unternehmer beim Werkvertrag einen Mangel arglistig, verjähren die Ansprüche abweichend von den sonst verkürzten Fristen in der regelmäßigen Verjährungsfrist (§ 634a Abs. 3 Satz 1 BGB). Bei einem Bauwerk darf das die Frist aber nur verlängern, nicht verkürzen: Sie tritt nicht vor Ablauf der sonst geltenden Fünf-Jahres-Frist ein (Satz 2).

Beispiel aus der Verwaltung

Beim Sanieren des Flachdachs verschweigt dir der beauftragte Handwerksbetrieb bewusst, dass die Dampfsperre beschädigt blieb, weil eine Nachbesserung den Auftrag unrentabel gemacht hätte. Vier Jahre nach der Abnahme tritt Feuchtigkeit im Dachgeschoss auf. Ohne Arglist wären die Mängelansprüche nach der für Bauwerke vorgesehenen Fünf-Jahres-Frist bald verjährt; wegen des arglistigen Verschweigens gilt stattdessen die regelmäßige Verjährungsfrist, und die Fünf-Jahres-Frist wirkt dabei nur als Mindestgrenze, vor deren Ablauf die Verjährung ohnehin nicht eintreten könnte.

Nicht zu verwechseln mit …

Die Abnahme (Werkvertrag) markiert den Beginn der Verjährungsfrist für Mängelansprüche und legt bei Bauwerken die reguläre Fünf-Jahres-Dauer fest. Verschweigt der Unternehmer den Mangel arglistig, bleibt es nicht nur bei einer längeren Dauer: An die Stelle der mit der Abnahme anlaufenden Frist tritt die regelmäßige Verjährungsfrist mit einem eigenen, von der Abnahme unabhängigen Beginn nach den allgemeinen Regeln — bei Bauwerken jedoch nicht vor Ablauf der sonst geltenden Fünf-Jahres-Frist.

Typischer Fehler in der Prüfung

Prüflinge nehmen an, arglistiges Verschweigen mache die Verjährungsfrist bei jedem Vertrag kürzer, weil die regelmäßige Verjährungsfrist oft kürzer klingt als eine branchenübliche Frist. Bei Bauwerken gilt das gerade nicht: Die Fünf-Jahres-Frist bleibt in jedem Fall die Untergrenze, die Arglist nicht unterschreiten darf.

Quellen

• § 123 BGB – Anfechtbarkeit wegen Täuschung oder Drohung · abgerufen 2026-09-05
• § 634a BGB – Verjährung der Mängelansprüche · abgerufen 2026-09-05
• § 438 BGB – Verjährung der Mängelansprüche · abgerufen 2026-09-05
• Anlage 1 ZertVerwV – Prüfungsgegenstände · abgerufen 2026-09-05