Sondernutzungsrecht

Was die Prüfung erwartet

Der Begriff taucht im Gesetzestext auf, ohne dort erklärt zu werden: § 5 Abs. 4 Satz 2 WEG nennt das Sondernutzungsrecht nur beiläufig, bei der Zustimmung eines dinglich Berechtigten. Die IHK prüft trotzdem genau, wie es entsteht und wovon es abzugrenzen ist — vor allem von echtem Sondereigentum an Stellplätzen oder Gartenflächen und von der neueren Möglichkeit, eine ausschließliche Nutzungsbefugnis per Mehrheitsbeschluss über eine bauliche Veränderung zu erreichen.

So funktioniert es

Definiert ist das Sondernutzungsrecht im WEG nicht — der Begriff wird nur vorausgesetzt, etwa in § 5 Abs. 4 Satz 2 WEG bei der Zustimmung eines dinglich Berechtigten. Seine eigentliche Grundlage ist die allgemeine Vereinbarungsautonomie aus § 10 Abs. 1 WEG: Die Eigentümer weisen einem von ihnen durch Vereinbarung den ausschließlichen Gebrauch eines Gemeinschaftsflächenteils zu. Gegen einen späteren Erwerber wirkt das nur, wenn die Vereinbarung als Inhalt des Sondereigentums im Grundbuch eingetragen ist (§ 10 Abs. 3 WEG).

Seit der WEG-Reform zum 1. Dezember 2020 gibt es daneben einen zweiten, engeren Weg: Beschließt die Versammlung eine bauliche Veränderung, darf dieser Beschluss laut BGH auch dann per Mehrheit ergehen, wenn er im Ergebnis einem Eigentümer die alleinige Nutzung des betroffenen Gemeinschaftseigentums verschafft. Ohne einen solchen Bezug zur baulichen Veränderung bleibt es dabei: Ein Mehrheitsbeschluss allein begründet kein Sondernutzungsrecht.

Beispiel aus der Verwaltung

Ein Eigentümer möchte den Stellplatz im Innenhof künftig allein nutzen. Die Versammlung beschließt das mehrheitlich, ohne dass eine Öffnungsklausel oder eine bauliche Veränderung im Raum steht. Dieser Beschluss begründet kein Sondernutzungsrecht — dafür fehlt der Versammlung die Beschlusskompetenz, weil ein Sondernutzungsrecht nur durch Vereinbarung aller entsteht. Erst eine solche, im Grundbuch eingetragene Vereinbarung würde auch einen später einziehenden Käufer binden.

Nicht zu verwechseln mit …

Sondereigentum ist Alleineigentum, das sich nicht auf Räume beschränkt: Es kann sich auch auf außerhalb des Gebäudes liegende Grundstücksteile wie einen Stellplatz oder eine Gartenfläche erstrecken. Das Sondernutzungsrecht bleibt dagegen ein bloßes Nutzungsrecht am gemeinschaftlichen Eigentum: Die Fläche gehört weiterhin allen Eigentümern gemeinsam, nur der Gebrauch steht einem von ihnen allein zu.

Typischer Fehler in der Prüfung

Der BGH-Entscheidung von 2024 wird oft zu viel entnommen: Sie erlaubt die mehrheitliche Zuweisung einer Nutzungsbefugnis nur als Nebenfolge eines Beschlusses über eine bauliche Veränderung. Für ein eigenständig zugewiesenes Sondernutzungsrecht ohne einen solchen Bezug hebt sie das Vereinbarungserfordernis nicht auf.

Quellen

• § 10 WEG – Allgemeine Grundsätze · abgerufen 2026-09-05
• § 5 WEG – Gegenstand und Inhalt des Sondereigentums · abgerufen 2026-09-05
• BGH, Pressemitteilung Nr. 026/2024 vom 09.02.2024 – Urteile V ZR 244/22 und V ZR 33/23 · abgerufen 2026-09-05