Schonfristzahlung

Was die Prüfung erwartet

Ob die Schonfristzahlung auch eine hilfsweise ordentliche Kündigung beseitigt, gehört zu den meistverwechselten Fragen im Mietrecht — und ist höchstrichterlich geklärt. Die IHK prüft unter 2.2.2 Mietrecht diese Auslegung des § 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB und die einmalige Sperrfrist. Das fragt die Prüfung typischerweise ab:

• Wird mit der Nachzahlung auch eine hilfsweise erklärte ordentliche Kündigung unwirksam?
• Wie viel Zeit bleibt für die vollständige Nachzahlung?
• Wann greift die Schonfristzahlung ein zweites Mal nicht mehr?

So funktioniert es

Nach § 569 Abs. 3 Nr. 2 Satz 1 BGB wird eine fristlose Kündigung wegen Zahlungsverzugs unwirksam, wenn der Vermieter spätestens binnen zwei Monaten nach Eintritt der Rechtshängigkeit des Räumungsanspruchs wegen der fälligen Miete und der fälligen Nutzungsentschädigung vollständig befriedigt wird — oder sich eine öffentliche Stelle wie das Jobcenter dazu verpflichtet. Diese Heilung ist nach Satz 2 gesperrt, wenn derselben Kündigung innerhalb der letzten zwei Jahre bereits eine Kündigung vorausging, die durch eine frühere Schonfristzahlung unwirksam wurde. Die Vorschrift betrifft das Mietverhältnis zwischen Vermieter und Mieter — die Hausgeldforderung der GdWE gegen einen Eigentümer ist ein anderer Anspruch, den sie nicht erfasst.

Ob die Zahlung auch eine gleichzeitig hilfsweise erklärte ordentliche Kündigung erfasst, war zwischen den Instanzgerichten lange streitig. Der BGH legt die Vorschrift seit seinem Urteil von 2018 dahin aus, dass sie die Beendigung des Mietverhältnisses rückwirkend als nicht eingetreten fingiert, und hat 2024 klargestellt, dass diese Wirkung lediglich für die fristlose, nicht jedoch für eine hilfsweise auf denselben Rückstand gestützte ordentliche Kündigung eintritt.

Beispiel aus der Verwaltung

Eine Eigentümerin, die ihre Wohnung vermietet, hat wegen erheblichen Mietrückstands fristlos und zugleich hilfsweise ordentlich gekündigt. Noch während des Räumungsprozesses gleicht der Mieter den kompletten Rückstand aus. Du erklärst ihr, dass damit nur die fristlose Kündigung entfällt — die hilfsweise ordentliche Kündigung bleibt davon unberührt und ist eigenständig auf ihre Wirksamkeit zu prüfen.

Nicht zu verwechseln mit …

Die Abrechnungsfrist (Betriebskosten) ist eine Ausschlussfrist zulasten des Vermieters: Verpasst er die zwölf Monate, kann er keine Nachforderung mehr stellen. Die Schonfristzahlung läuft umgekehrt zugunsten des Mieters: Zahlt er innerhalb von zwei Monaten nach Rechtshängigkeit vollständig, wird die fristlose Kündigung rückwirkend unwirksam — beide Fristen laufen in entgegengesetzte Richtungen und begünstigen unterschiedliche Beteiligte.

Typischer Fehler in der Prüfung

Prüflinge übertragen die Heilungswirkung der Schonfristzahlung vorschnell auf eine gleichzeitig hilfsweise erklärte ordentliche Kündigung. Nach gefestigter BGH-Rechtsprechung bleibt diese davon unberührt und kann das Mietverhältnis eigenständig beenden, selbst wenn die fristlose Kündigung durch die rechtzeitige Zahlung rückwirkend entfällt.

Quellen

• § 569 BGB – Außerordentliche fristlose Kündigung aus wichtigem Grund · abgerufen 2026-09-05
• BGH, Urteil vom 19.09.2018 – VIII ZR 231/17 · abgerufen 2026-09-05
• BGH, Urteil vom 23.10.2024 – VIII ZR 106/23 · abgerufen 2026-09-05
• Anlage 1 ZertVerwV – Prüfungsgegenstände · abgerufen 2026-09-05