Mietkaution

Was die Prüfung erwartet

Die Mietkaution gehört zu den Fragen, die Mieter am häufigsten stellen — die Anlage 1 zur ZertVerwV führt sie unter 2.2.2 Mietrecht als eigenen Prüfungsgegenstand. Geprüft wird neben der Höchstgrenze vor allem, ob du das Trennungsgebot bei der Anlage kennst: Die Kaution darf nicht im Vermögen des Vermieters verschwinden. Typische Prüfungsszenarien:

• Wie hoch darf die Kaution höchstens sein, und in wie vielen Raten darf sie gezahlt werden?
• Wem stehen die Zinsen aus der Kautionsanlage zu?

So funktioniert es

§ 551 BGB begrenzt die Mietsicherheit für Wohnraum, vorbehaltlich einer Erhöhung durch spätere Zinserträge, auf höchstens das Dreifache der Nettokaltmiete ohne Betriebskostenanteile. Ist sie eine Geldsumme, darf der Mieter sie in drei gleichen Monatsraten zahlen: die erste zu Mietbeginn, die weiteren jeweils mit der folgenden Miete.

Der Vermieter muss die Kaution im Regelfall bei einem Kreditinstitut zu dem für dreimonatig kündbare Spareinlagen üblichen Zinssatz anlegen, kann mit dem Mieter aber auch eine andere Anlageform vereinbaren. In beiden Fällen gilt ein Trennungsgebot: Die Anlage muss vom eigenen Vermögen des Vermieters getrennt erfolgen, und die Erträge stehen dem Mieter zu — sie erhöhen die Sicherheit über das Dreifache der Nettokaltmiete hinaus. Nur bei Wohnraum in einem Studenten- oder Jugendwohnheim entfällt die Pflicht, überhaupt zu verzinsen.

Beispiel aus der Verwaltung

Ein Eigentümer, der seine Wohnung vermietet, erzählt dir, er habe die Kaution seines Mieters einfach auf sein privates Girokonto überwiesen und dort belassen. Du erklärst ihm, dass das dem Trennungsgebot widerspricht: Er muss die Kaution getrennt von seinem eigenen Vermögen anlegen, und die dabei anfallenden Zinsen stehen nicht ihm, sondern seinem Mieter zu und erhöhen die Sicherheit.

Nicht zu verwechseln mit …

Die Abrechnungsfrist (Betriebskosten) betrifft die jährliche Abrechnung laufender Kosten. Die Mietkaution ist dagegen eine einmalige Sicherheitsleistung zu Beginn des Mietverhältnisses, die erst bei dessen Ende wieder relevant wird.

Typischer Fehler in der Prüfung

Bei der Berechnung der Höchstgrenze wird oft die Bruttowarmmiete angesetzt. Maßgeblich ist aber allein die Nettokaltmiete ohne die als Pauschale oder Vorauszahlung ausgewiesenen Betriebskosten — sonst würde die zulässige Kaution durch Nebenkosten künstlich erhöht.

Quellen

• § 551 BGB – Begrenzung und Anlage von Mietsicherheiten · abgerufen 2026-09-05
• Anlage 1 ZertVerwV – Prüfungsgegenstände · abgerufen 2026-09-05