Kauf bricht nicht Miete

Was die Prüfung erwartet

Mietrecht ist unter 2.2.2 der Anlage 1 zur ZertVerwV ein eigener Prüfungsgegenstand, und der Eigentümerwechsel bei laufender Miete gehört zu den Klassikern dieses Abschnitts. Die IHK testet vor allem, ob du den automatischen Eintritt des Erwerbers vom Abschluss eines neuen Mietvertrags unterscheidest und weißt, wie weit der Grundsatz über den Wohnraum hinausreicht.

So funktioniert es

§ 566 Abs. 1 BGB ordnet für vermieteten Wohnraum an: Veräußert der Vermieter die Wohnung, nachdem sie dem Mieter bereits überlassen wurde, tritt der Erwerber kraft Gesetzes anstelle des Vermieters in die laufenden Rechte und Pflichten des Mietverhältnisses ein — ein neuer Vertrag ist dafür nicht nötig, und der Mieter muss dem auch nicht zustimmen. Erfüllt der Erwerber seine Pflichten nicht, haftet der frühere Vermieter subsidiär wie ein Bürge, der auf die Einrede der Vorausklage verzichtet hat: Der Mieter muss also nicht zuerst erfolglos gegen den Erwerber vorgehen. Diese Haftung entfällt allerdings, wenn der Vermieter dem Mieter den Eigentumsübergang mitteilt und der Mieter das Mietverhältnis nicht zum ersten zulässigen Termin kündigt.

Auf reinen Wohnraum bleibt der Grundsatz nicht beschränkt. § 578 BGB erklärt § 566 BGB entsprechend anwendbar sowohl auf Mietverhältnisse über Grundstücke als auch auf Mietverhältnisse über Räume, die keine Wohnräume sind — etwa vermietete Gewerbeflächen im selben Gebäude.

Beispiel aus der Verwaltung

Eine Eigentümerin verkauft ihre vermietete Wohnung, während der Mieter längst eingezogen ist. Sobald der Käufer neuer Eigentümer wird, tritt er kraft Gesetzes in den bestehenden Mietvertrag ein — du musst als Verwalter weder einen neuen Mietvertrag aufsetzen noch den Mieter um Zustimmung bitten, sondern trägst nur den Eigentümerwechsel in deinen Unterlagen zur Objektverwaltung nach.

Nicht zu verwechseln mit …

Die Abtretung überträgt nur eine einzelne Forderung vom bisherigen auf einen neuen Gläubiger. Beim Eigentümerwechsel nach § 566 BGB tritt der Erwerber dagegen in den gesamten Mietvertrag ein — mit sämtlichen Rechten und Pflichten, nicht nur mit einer einzelnen Forderung.

Typischer Fehler in der Prüfung

Prüflinge denken, „Kauf bricht nicht Miete“ gelte nur für Wohnraum, weil § 566 BGB das ausdrücklich so benennt. Für Grundstücke und für vermietete Räume, die keine Wohnräume sind, ordnet erst § 578 BGB die entsprechende Anwendung an — der Grundsatz reicht also weiter als der Wortlaut von § 566 BGB allein.

Quellen

• § 566 BGB – Kauf bricht nicht Miete · abgerufen 2026-09-05
• § 578 BGB – Mietverhältnisse über Grundstücke und Räume · abgerufen 2026-09-05
• Anlage 1 ZertVerwV – Prüfungsgegenstände · abgerufen 2026-09-05