Kappungsgrenze

Was die Prüfung erwartet

Mieterhöhungsfragen der IHK testen oft, ob die abgesenkte 15-Prozent-Grenze wirklich greift oder nur theoretisch möglich ist: Sie gilt erst, wenn eine Landesregierung das Gebiet tatsächlich per Verordnung bestimmt hat, nicht automatisch überall mit angespanntem Wohnungsmarkt. Die Anlage 1 zur ZertVerwV führt das Mietrecht unter 2.2.2 als eigenen Prüfungsgegenstand.

So funktioniert es

§ 558 Abs. 3 Satz 1 BGB begrenzt Mieterhöhungen bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete auf höchstens 20 Prozent innerhalb von drei Jahren; Erhöhungen wegen Modernisierung zählen dabei nicht mit. In Gebieten mit besonders gefährdeter Wohnraumversorgung sinkt die Grenze auf 15 Prozent — das ist aber kein Automatismus: Satz 3 ermächtigt die Landesregierungen lediglich, solche Gebiete durch Rechtsverordnung für höchstens fünf Jahre zu bestimmen. Ob eine Landesregierung das für einen bestimmten Ort tatsächlich getan hat, ist eine eigene Tatsachenfrage, die die Norm selbst nicht beantwortet.

Die Kappungsgrenze ist zudem zwingendes Recht: Eine Vereinbarung, die zum Nachteil des Mieters davon abweicht — etwa eine vertraglich höher gesetzte Erhöhungsgrenze —, bleibt nach § 558 Abs. 6 BGB unwirksam. Als Verwalter kannst du eine solche Klausel deshalb nicht anwenden, selbst wenn beide Seiten sie unterschrieben haben.

Beispiel aus der Verwaltung

Der Eigentümer einer vermieteten Wohnung will die Miete an die inzwischen deutlich gestiegene ortsübliche Vergleichsmiete anpassen und plant eine Erhöhung um 22 Prozent. Du prüfst zuerst, ob eine Landesverordnung die Gemeinde als Gebiet mit abgesenkter Kappungsgrenze bestimmt — findest du keine, gilt die allgemeine 20-Prozent-Grenze, die die geplante Erhöhung schon überschreitet. Du rätst dem Eigentümer, nur bis zur Kappungsgrenze zu erhöhen und den Rest für die nächste Erhöhung nach drei Jahren aufzuheben.

Nicht zu verwechseln mit …

Die Mietpreisbremse begrenzt die Miethöhe bei Neuvermietung auf höchstens 10 Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete. Die Kappungsgrenze betrifft dagegen ein bestehendes Mietverhältnis: Sie deckelt, wie stark die laufende Miete innerhalb von drei Jahren steigen darf, unabhängig davon, wie hoch die Vergleichsmiete inzwischen liegt.

Typischer Fehler in der Prüfung

Aus der bloßen Ermächtigung der Länder wird oft geschlossen, in angespannten Wohnungsmärkten gelte automatisch die 15-Prozent-Grenze. Tatsächlich sinkt sie nur dort, wo eine Landesregierung das Gebiet tatsächlich per Rechtsverordnung bestimmt hat — ohne diese Verordnung bleibt es bei den allgemeinen 20 Prozent.

Quellen

• § 558 BGB – Mieterhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete · abgerufen 2026-09-05
• Anlage 1 ZertVerwV – Prüfungsgegenstände · abgerufen 2026-09-05