Modernisierungsmieterhöhung

Was die Prüfung erwartet

Anlage 1 zur ZertVerwV nennt unter 2.2.2 Mietrecht auch die Modernisierungsmieterhöhung — für dich als Verwalter relevant, weil eine Modernisierung am Gemeinschaftseigentum meist mehrere vermietete Einheiten gleichzeitig betrifft. Die IHK prüft dabei mehrere Grenzen gleichzeitig:

• Welcher Prozentsatz der Kosten darf umgelegt werden?
• Wie hoch dürfen die Kappungsgrenzen je Quadratmeter ausfallen?
• Wann bleibt die Erhöhung trotz eingehaltener Grenzen ausgeschlossen?

So funktioniert es

§ 559 BGB erlaubt dir, nach bestimmten Modernisierungsmaßnahmen die Jahresmiete um 8 Prozent der für die Wohnung aufgewendeten Kosten zu erhöhen — nicht jede bauliche Veränderung trägt diese Erhöhung, nur die im Gesetz abschließend benannten Modernisierungsarten. Kosten für eine bloße Instandhaltung zählst du heraus; sie gehören nicht zu den umlagefähigen Aufwendungen.

Der Erhöhung sind zugleich enge Kappungsgrenzen gesetzt: Innerhalb von sechs Jahren darf sich die Miete um höchstens 3 Euro je Quadratmeter erhöhen, bei einer Ausgangsmiete unter 7 Euro je Quadratmeter nur um 2 Euro — erfüllt der Heizungseinbau zugleich eine gesetzlich vorausgesetzte Modernisierungsart, gilt dafür eine eigene Sechs-Jahres-Grenze von 0,50 Euro je Quadratmeter. Selbst innerhalb dieser Grenzen bleibt die Erhöhung ausgeschlossen, soweit sie für den Mieter trotz der künftigen Betriebskosten eine gegenüber den Vermieterinteressen nicht zu rechtfertigende Härte bedeuten würde.

Beispiel aus der Verwaltung

Die Gemeinschaft beschließt, an der Fassade eine Wärmedämmung anzubringen; mehrere Wohnungen im Haus sind vermietet. Für jede vermietete Einheit prüfst du, ob die Miete je Quadratmeter unter 7 Euro lag — dort greift die niedrigere Kappungsgrenze von 2 statt 3 Euro. Für eine Mieterin, deren Einkommen die neue Miete kaum trägt, hältst du zusätzlich die Härteklausel bereit: Trotz eingehaltener Grenze kann die Erhöhung ihr gegenüber ganz ausgeschlossen bleiben.

Nicht zu verwechseln mit …

Die Kappungsgrenze begrenzt eine Mieterhöhung auf die ortsübliche Vergleichsmiete auf höchstens 20 Prozent innerhalb von drei Jahren. Die Modernisierungsmieterhöhung hat dagegen eine eigene, betragsmäßige Grenze von 3 Euro je Quadratmeter binnen sechs Jahren — beide Kappungen laufen unabhängig nebeneinander und gehören zu unterschiedlichen Erhöhungswegen.

Typischer Fehler in der Prüfung

Prüflinge nehmen an, jede bauliche Verbesserung berechtige zur 8-Prozent-Erhöhung. Tatsächlich trägt nur ein im Gesetz benannter Kreis von Modernisierungsmaßnahmen die Erhöhung nach Absatz 1 — nicht jede Baumaßnahme zählt automatisch dazu, selbst wenn sie den Wohnwert spürbar verbessert.

Quellen

• § 559 BGB – Mieterhöhung nach Modernisierungsmaßnahmen · abgerufen 2026-09-05
• Anlage 1 ZertVerwV – Prüfungsgegenstände · abgerufen 2026-09-05