AGB

Was die Prüfung erwartet

Vorformulierte Verwalterverträge sind der Klassiker fürs AGB-Recht: Sobald du denselben Vertragstext mehrfach verwendest, unterliegt er der Inhaltskontrolle. Die Anlage 1 zur ZertVerwV nennt unter 2.2.1 das Allgemeine Vertragsrecht als Prüfungsgegenstand; innerhalb dieses Bereichs prüft die IHK vor allem zwei Punkte:

• Wann ist eine Klausel überhaupt AGB, und wann nicht mehr?
• Was geschieht mit dem restlichen Vertrag, wenn eine Klausel unwirksam ist?

So funktioniert es

§ 305 BGB erklärt zu AGB alle für eine Vielzahl von Verträgen vorformulierten Vertragsbedingungen, die eine Partei (Verwender) der anderen bei Vertragsschluss stellt; individuell ausgehandelte Bedingungen sind dagegen keine AGB und entgehen der Inhaltskontrolle. Damit eine Klausel überhaupt Vertragsbestandteil wird, muss der Verwender bei Vertragsschluss ausdrücklich — oder bei unverhältnismäßigen Schwierigkeiten durch deutlich sichtbaren Aushang — darauf hinweisen, der anderen Seite eine zumutbare Möglichkeit zur Kenntnisnahme verschaffen und ihr Einverständnis mit der Geltung einholen.

Fehlt eine dieser Voraussetzungen oder ist eine Klausel unwirksam, wird sie nicht Vertragsbestandteil — der Vertrag bleibt aber im Übrigen wirksam (§ 306 Abs. 1 BGB). An ihre Stelle tritt dann das gesetzliche Recht (§ 306 Abs. 2 BGB); unwirksam wird der ganze Vertrag nur, wenn das Festhalten daran auch damit eine unzumutbare Härte für eine Vertragspartei wäre (§ 306 Abs. 3 BGB).

Beispiel aus der Verwaltung

Du verwendest für alle von dir betreuten Gemeinschaften denselben vorformulierten Verwaltervertrag mit identischen Haftungs- und Kündigungsklauseln — klassische AGB. Mit einer Eigentümerin handelst du zusätzlich die Vergütungshöhe individuell aus, weil sie eine größere Sondereigentumseinheit verwaltet haben möchte. Diese eine Klausel ist dann keine AGB mehr und entgeht der Inhaltskontrolle, während der Rest des Formularvertrags unverändert als AGB gilt.

Nicht zu verwechseln mit …

Der Verwaltervertrag ist der gesamte Geschäftsbesorgungsvertrag zwischen GdWE und Verwalter; AGB sind dagegen nur seine für viele Verträge vorformulierten Einzelklauseln. Ob ein Verwaltervertrag wirksam zustande kommt, richtet sich nach ganz anderen Regeln als die Frage, ob eine seiner Klauseln der Inhaltskontrolle standhält.

Typischer Fehler in der Prüfung

Manche halten es für ausreichend, die AGB auf der eigenen Website bereitzustellen. Ohne einen ausdrücklichen Hinweis bei Vertragsschluss und eine zumutbare Möglichkeit zur Kenntnisnahme werden sie dadurch aber nicht Vertragsbestandteil — bloße Abrufbarkeit ersetzt die Einbeziehungsvoraussetzungen des § 305 Abs. 2 BGB nicht.

Quellen

• § 305 BGB – Einbeziehung Allgemeiner Geschäftsbedingungen in den Vertrag · abgerufen 2026-09-05
• § 306 BGB – Rechtsfolgen bei Nichteinbeziehung und Unwirksamkeit · abgerufen 2026-09-05
• Anlage 1 ZertVerwV – Prüfungsgegenstände · abgerufen 2026-09-05