Erhaltung

Was die Prüfung erwartet

Für den Verwalter hängt an diesem Begriff, was du ohne Beschluss überhaupt beauftragen darfst. Der Prüfungskatalog greift ihn an zwei Stellen auf: Unter „4. Technische Grundlagen" steht die Erhaltungsplanung als Prüfungsgegenstand 4.5, direkt nach 4.3 Erkennen von Mängeln und 4.4 Verkehrssicherungspflichten; unter „2. Rechtliche Grundlagen" ist das Wohnungseigentumsgesetz als 2.1 aufgeführt. Prüfungsfälle geben dir eine konkrete Maßnahme und lassen dich einordnen.

So funktioniert es

Eine eigene Definitionsnorm hat die Erhaltung nicht. Als Klammerbegriff für „Instandhaltung und Instandsetzung" setzt sie § 13 Abs. 2 WEG — dort allerdings für das Sondereigentum. Für das gemeinschaftliche Eigentum zählt § 19 Abs. 2 Nr. 2 WEG die ordnungsmäßige Erhaltung zur ordnungsmäßigen Verwaltung; sie ist damit Regelfall der Verwaltung, kein Sonderfall. Beschlossen wird sie aber nur, soweit die Eigentümer die Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums nicht schon durch Vereinbarung geregelt haben — eine Vereinbarung geht dem Beschluss vor.

Nicht jede Erhaltungsmaßnahme muss über die Versammlung laufen. Nach § 27 Abs. 1 WEG darfst du als Verwalter Maßnahmen ordnungsmäßiger Verwaltung ohne Beschluss treffen, wenn sie untergeordnete Bedeutung haben und nicht zu erheblichen Verpflichtungen führen oder wenn sie zur Wahrung einer Frist oder zur Abwendung eines Nachteils erforderlich sind. Starr ist dieser Umfang nicht: Die Eigentümer können ihn durch Beschluss einschränken oder erweitern.

Beispiel aus der Verwaltung

Bei der Jahresbegehung siehst du, dass an einem Fallrohr die Halterung gebrochen ist und Regenwasser die Fassade hinunterläuft. Den Austausch der Halterung beauftragst du sofort: eine Erhaltungsmaßnahme von untergeordneter Bedeutung, die keine erheblichen Verpflichtungen auslöst. Anders die im selben Termin aufgeworfene Idee, die gesamte Regenentwässerung auf ein größer dimensioniertes System umzustellen — die geht über die Erhaltung hinaus und gehört auf die Tagesordnung der nächsten Versammlung.

Nicht zu verwechseln mit …

Die Erhaltungsrücklage ist angesammeltes Vermögen der Gemeinschaft für künftige Erhaltungsmaßnahmen; das Gesetz führt ihre Ansammlung als eigenen Punkt ordnungsmäßiger Verwaltung neben der Erhaltung des gemeinschaftlichen Eigentums auf. Beides fällt nicht zusammen: Die Rücklage stellt Geld bereit, die Erhaltung wendet es auf — eine gut gefüllte Rücklage ersetzt keine einzige Reparatur.

Typischer Fehler in der Prüfung

Am Sondereigentum jede Maßnahme über die Erhaltung hinaus für gestattungspflichtig halten. Dort gelten die Regeln über bauliche Veränderungen zwar entsprechend, aber ohne Gestattung — solange keinem anderen Eigentümer über das bei einem geordneten Zusammenleben unvermeidliche Maß hinaus ein Nachteil erwächst. Erst dieser Nachteil macht aus dem Umbau einen Fall für die Gemeinschaft.

Quellen

• § 13 WEG – Rechte des Wohnungseigentümers aus dem Sondereigentum · abgerufen 2026-09-05
• § 19 WEG – Regelung der Verwaltung und Benutzung durch Beschluss · abgerufen 2026-09-05
• § 20 WEG – Bauliche Veränderungen · abgerufen 2026-09-05
• § 27 WEG – Aufgaben und Befugnisse des Verwalters · abgerufen 2026-09-05
• Anlage 1 ZertVerwV – Prüfungsgegenstände · abgerufen 2026-09-05