Erbbaurecht

Was die Prüfung erwartet

Zwei Grundstücksrechte tauchen im Prüfungskatalog unter derselben Nummer auf und werden gern verwechselt: Die Anlage 1 zur ZertVerwV führt unter 2.2 Bürgerliches Gesetzbuch die Position 2.2.4 Grundstücksrecht. Die Prüfung verlangt, dass du erkennst, wie weit die Gleichstellung des Erbbaurechts mit einem Grundstück reicht — und wo sie endet.

So funktioniert es

§ 1 ErbbauRG gibt dem Berechtigten das veräußerliche und vererbliche Recht, auf oder unter der Oberfläche eines fremden Grundstücks ein Bauwerk zu haben — der Erbbauberechtigte wird nicht Eigentümer des Grundstücks, sondern erwirbt ein eigenständiges Recht daran. Für die Bestellung vereinbaren die Parteien meist ein wiederkehrendes Entgelt, den Erbbauzins; zwingend ist das nicht.

Auf das Erbbaurecht finden nach § 11 Abs. 1 ErbbauRG die grundstücksbezogenen Vorschriften entsprechend Anwendung — das Erbbaurecht wird im Rechtsverkehr deshalb weitgehend wie ein Grundstück behandelt. Ausgenommen bleiben aber Auflassung, Aufgebotsverfahren und das Aneignungsrecht des Fiskus bei Dereliktion: Die Gleichstellung mit dem Grundstück gilt also nicht lückenlos.

Beispiel aus der Verwaltung

Bei der Aktenübergabe für eine neu übernommene WEG prüfst du das Grundbuch und stellst fest: Die Eigentümer besitzen nicht das Grundstück selbst, sondern nur ein Erbbaurecht daran, eingetragen im eigenen Erbbaugrundbuch. Für den kommenden Wirtschaftsplan notierst du den jährlichen Erbbauzins als eigene Kostenposition und prüfst die Restlaufzeit, denn nach ihrem Ablauf geht das Gebäude gegen eine gesetzlich vorgesehene Entschädigung auf den Grundstückseigentümer über.

Nicht zu verwechseln mit …

Die Baulast ist eine öffentlich-rechtliche Verpflichtung gegenüber der Bauaufsichtsbehörde und steht nicht im Grundbuch, sondern im Baulastenverzeichnis. Das Erbbaurecht ist dagegen ein privatrechtliches, grundstücksgleiches Recht mit eigenem Grundbuchblatt, das dem Berechtigten selbst ein Bauwerk auf fremdem Grund erlaubt, statt dem Grundstückseigentümer nur eine Duldungspflicht aufzuerlegen.

Typischer Fehler in der Prüfung

Prüflinge nehmen an, das Bauwerk müsse bei Zeitablauf abgerissen werden oder falle entschädigungslos an den Grundstückseigentümer. Beides stimmt nicht: Das Gesetz sieht für diesen Fall eine Entschädigung vor, die der Grundstückseigentümer dem bisherigen Erbbauberechtigten zahlt.

Quellen

• § 1 ErbbauRG · abgerufen 2026-09-05
• § 9 ErbbauRG · abgerufen 2026-09-05
• § 11 ErbbauRG · abgerufen 2026-09-05
• § 27 ErbbauRG · abgerufen 2026-09-05
• Anlage 1 ZertVerwV – Prüfungsgegenstände · abgerufen 2026-09-05