Auflassung

Was die Prüfung erwartet

Beim Eigentümerwechsel prüfst du als Verwalter nicht den Kaufvertrag, sondern das Grundbuch — und genau diese Trennung fragt die Prüfung ab. Die Anlage 1 zur ZertVerwV führt dazu unter 2.2 Bürgerliches Gesetzbuch den Prüfungsgegenstand 2.2.4 Grundstücksrecht. Drei Fragen kehren dabei wieder:

• Was gehört neben der Einigung zur Eigentumsübertragung?
• Vor wem und in welcher Form wird die Auflassung erklärt?
• Warum scheitert eine Auflassung Zug um Zug gegen Kaufpreiszahlung?

So funktioniert es

Nach § 925 Abs. 1 BGB ist die Auflassung die zur Übertragung des Eigentums an einem Grundstück nach § 873 BGB erforderliche Einigung des Veräußerers und des Erwerbers. Diese dingliche Einigung muss bei gleichzeitiger Anwesenheit beider Teile vor einer zuständigen Stelle erklärt werden; zur Entgegennahme ist jeder Notar zuständig, unbeschadet der Zuständigkeit weiterer Stellen. Auch in einem gerichtlichen Vergleich, einem rechtskräftig bestätigten Insolvenzplan oder einem Restrukturierungsplan kann sie erklärt werden.

Das Eigentum wechselt damit noch nicht: § 873 Abs. 1 BGB verlangt die Einigung und die Eintragung der Rechtsänderung in das Grundbuch. Vor der Eintragung bindet die Einigung die Beteiligten nur, wenn eine der im Gesetz genannten Formen erfüllt ist — beim Grundstückskauf regelmäßig die notarielle Beurkundung. Der Kaufvertrag selbst braucht nach § 311b Abs. 1 BGB ebenfalls die notarielle Beurkundung; ein ohne diese Form geschlossener Vertrag wird aber seinem ganzen Inhalt nach gültig, wenn die Auflassung und die Eintragung in das Grundbuch erfolgen.

Beispiel aus der Verwaltung

Ein Käufer meldet sich bei dir und will ab sofort als Eigentümer in den Verwaltungsunterlagen geführt werden: Der Notartermin sei gelaufen, Kaufvertrag und Auflassung seien beurkundet. Im Grundbuchauszug steht aber weiter der Verkäufer, weil das Grundbuchamt noch nicht umgeschrieben hat. Bis dahin bleibt der Verkäufer Eigentümer. Du führst die Unterlagen deshalb auf dem Stand des Grundbuchs und bittest den Käufer, dir die Umschreibung zu melden, sobald sie vollzogen ist.

Nicht zu verwechseln mit …

Beim Eigentumsvorbehalt geht das Eigentum an einer beweglichen Sache erst mit vollständiger Kaufpreiszahlung über — die aufschiebende Bedingung ist dort das Sicherungsmittel des Verkäufers. Genau diese Konstruktion ist beim Grundstück versperrt: Eine Auflassung, die unter einer Bedingung oder einer Zeitbestimmung erfolgt, ist unwirksam. Wer beim Grundstückskauf sichern will, muss deshalb außerhalb der Einigung ansetzen.

Typischer Fehler in der Prüfung

Die gleichzeitige Anwesenheit wird gern überlesen: Getrennte notarielle Erklärungen von Veräußerer und Erwerber genügen für die Auflassung nicht, und schriftliche Erklärungen beim Grundbuchamt ersetzen sie ebenso wenig. Beide Teile müssen zur selben Zeit vor derselben zuständigen Stelle erklären.

Quellen

• § 925 BGB – Auflassung · abgerufen 2026-09-05
• § 873 BGB – Erwerb durch Einigung und Eintragung · abgerufen 2026-09-05
• § 311b BGB – Verträge über Grundstücke, das Vermögen und den Nachlass · abgerufen 2026-09-05
• Anlage 1 ZertVerwV – Prüfungsgegenstände · abgerufen 2026-09-05