Reallast

Was die Prüfung erwartet

Grundbuchrecht ist unter 2.3 der Anlage 1 zur ZertVerwV ein eigener Prüfungsgegenstand, und die Reallast gehört zu den dinglichen Rechten, die dort geprüft werden. Die IHK verlangt vor allem, dass du die Reallast von einem bloßen Nutzungsrecht am Grundstück unterscheidest und ihre doppelte Haftungsspur erkennst: dinglich und persönlich zugleich.

So funktioniert es

§ 1105 BGB erlaubt, ein Grundstück so zu belasten, dass daraus wiederkehrende Leistungen — Geld, Naturalien oder Dienste — an einen Begünstigten zu entrichten sind. Bestellt werden kann die Reallast zugunsten einer bestimmten Person oder, als subjektiv-dingliche Reallast, zugunsten des jeweiligen Eigentümers eines anderen Grundstücks; sie wechselt dann automatisch mit dessen Eigentum.

Was die Reallast von einer bloßen Grundstücksbelastung unterscheidet, regelt § 1108 BGB: Der Eigentümer haftet für die während seiner Eigentumszeit fällig werdenden Leistungen zusätzlich auch persönlich, soweit nicht ein anderes bestimmt ist — im Regelfall also mit seinem gesamten Vermögen, nicht nur mit dem Grundstück. Wird das belastete Grundstück geteilt, haften die Eigentümer der einzelnen Teile für diese persönliche Haftung als Gesamtschuldner.

Beispiel aus der Verwaltung

Bei der Aktenübergabe nach einem Verwalterwechsel prüfst du das Grundbuch eines Reihenhausgrundstücks und findest eine eingetragene Reallast: Der jeweilige Eigentümer muss dem Nachbargrundstück monatlich einen Betrag für die gemeinsam genutzte Zufahrt zahlen. Weil die Belastung nicht nur das Grundstück trifft, sondern der Eigentümer während seiner Eigentumszeit auch persönlich für die fälligen Zahlungen haftet, weist du den neuen Eigentümer ausdrücklich darauf hin, dass ein Rückstand ihn mit seinem gesamten Vermögen treffen kann.

Nicht zu verwechseln mit …

Die beschränkte persönliche Dienstbarkeit berechtigt dazu, das belastete Grundstück selbst in einzelnen Beziehungen zu benutzen. Die Reallast begründet dagegen keine Nutzungsbefugnis, sondern eine Leistungspflicht: Der Eigentümer muss wiederkehrend Geld, Naturalien oder Dienste an den Berechtigten erbringen, statt ihm den Zugriff auf das Grundstück selbst einzuräumen.

Typischer Fehler in der Prüfung

Bei der subjektiv-dinglichen Reallast nehmen Prüflinge oft an, der Berechtigte könne sie losgelöst vom Grundstück übertragen. Sie bleibt aber untrennbar mit dem Eigentum am begünstigten Grundstück verbunden — wer dieses Grundstück verkauft, gibt die Reallast zwingend mit.

Quellen

• § 1105 BGB – Gesetzlicher Inhalt der Reallast · abgerufen 2026-09-05
• § 1108 BGB – Persönliche Haftung des Eigentümers · abgerufen 2026-09-05
• § 1110 BGB – Subjektiv-dingliche Reallast · abgerufen 2026-09-05
• Anlage 1 ZertVerwV – Prüfungsgegenstände · abgerufen 2026-09-05