Vormerkung

Was die Prüfung erwartet

Zwischen dem Kaufvertrag und der Umschreibung im Grundbuch liegen Wochen, in denen dem Käufer noch nichts gehört. Was ihn in dieser Zeit schützt, gehört zum Grundbuchrecht, das die Anlage 1 zur ZertVerwV als eigenständigen Prüfungsgegenstand 2.3 führt — zwischen 2.2.4 Grundstücksrecht und 2.4 Zivilprozess- und Zwangsvollstreckungsrecht. Für dich als Verwalter entscheidet die Auflassungsvormerkung außerdem mit darüber, wen du bei einer Neubauanlage schon zur Eigentümerversammlung einlädst.

So funktioniert es

Nach § 883 Abs. 1 BGB kann eine Vormerkung zur Sicherung des Anspruchs auf Einräumung oder Aufhebung eines Rechts an einem Grundstück oder auf Änderung seines Inhalts oder Ranges eingetragen werden; auch ein künftiger oder ein bedingter Anspruch ist sicherungsfähig. Eingetragen wird sie auf Grund einer einstweiligen Verfügung oder auf Grund der Bewilligung desjenigen, dessen Grundstück oder dessen Recht von ihr betroffen wird.

Die Wirkung steht in Absatz 2: Eine Verfügung, die nach der Eintragung der Vormerkung über das Grundstück getroffen wird, ist insoweit unwirksam, als sie den Anspruch vereiteln oder beeinträchtigen würde. Das gilt auch, wenn die Verfügung im Wege der Zwangsvollstreckung oder der Arrestvollziehung oder durch den Insolvenzverwalter erfolgt — deshalb schützt die Vormerkung den Käufer auch in der Insolvenz des Verkäufers. Und der Rang des Rechts, auf dessen Einräumung der Anspruch gerichtet ist, bestimmt sich nach der Eintragung der Vormerkung, nicht nach dem Tag, an dem das Recht selbst eingetragen wird.

Beispiel aus der Verwaltung

In einer Neubauanlage fragt der teilende Eigentümer, wen du zur ersten Eigentümerversammlung einladen musst. Eine Käuferin steht noch nicht im Grundbuch, hat aber eine Auflassungsvormerkung und die Wohnung bereits übernommen. Weil ihr Übertragungsanspruch gegen den teilenden Eigentümer durch Vormerkung gesichert und ihr die Wohnung übergeben ist, gilt sie nach § 8 Abs. 3 WEG gegenüber der Gemeinschaft und den übrigen Eigentümern anstelle des teilenden Eigentümers als Wohnungseigentümerin. Du nimmst sie in die Einladung auf; sie stimmt dort selbst mit.

Nicht zu verwechseln mit …

Die Auflassung ist die dingliche Einigung selbst, die Veräußerer und Erwerber gleichzeitig vor dem Notar erklären; Eigentum verschafft auch sie erst mit der Eintragung. Weil eine Auflassung unter einer Bedingung unwirksam ist, kann der Käufer die Einigung nicht an seine Zahlung koppeln — die Vormerkung schließt diese Lücke, ohne selbst eine Rechtsänderung zu bewirken.

Typischer Fehler in der Prüfung

Aus der Vormerkung wird oft eine Sperre gemacht, die jede spätere Verfügung insgesamt zu Fall bringt. Das Gesetz sagt „insoweit": Unwirksam ist die Verfügung nur, soweit sie den gesicherten Anspruch vereiteln oder beeinträchtigen würde — weiter reicht die Wirkung nicht.

Quellen

• § 883 BGB – Voraussetzungen und Wirkung der Vormerkung · abgerufen 2026-09-05
• § 885 BGB – Voraussetzung für die Eintragung der Vormerkung · abgerufen 2026-09-05
• § 925 BGB – Auflassung · abgerufen 2026-09-05
• § 8 WEG – Teilung durch den Eigentümer · abgerufen 2026-09-05
• Anlage 1 ZertVerwV – Prüfungsgegenstände · abgerufen 2026-09-05