Vorkaufsrecht

Was die Prüfung erwartet

Vorkaufsrecht ist in der Prüfung kein einheitlicher Begriff, sondern ein Sammelbegriff für mehrere eigenständige Rechte mit je eigenen Voraussetzungen — verwechselst du sie, beantwortest du die falsche Frage. Für den WEG-Alltag am wichtigsten ist das Mietervorkaufsrecht bei Umwandlung in Wohnungseigentum. Die Anlage 1 zur ZertVerwV ordnet das schuldrechtliche Vorkaufsrecht unter 2.2.1 Allgemeines Vertragsrecht ein.

So funktioniert es

§ 463 BGB erlaubt dem Berechtigten, in den Kaufvertrag einzutreten, den der Verpflichtete mit einem Dritten geschlossen hat — ausüben kann er das Recht erst, sobald dieser Vertrag tatsächlich zustande gekommen ist, nicht schon bei einer bloßen Verkaufsabsicht. Die Erklärung braucht keine besondere Form, auch wenn der Kaufvertrag selbst notariell beurkundet werden musste; mit ihr kommt der Kauf zwischen Berechtigtem und Verpflichtetem zu genau den Bedingungen zustande, die der Verpflichtete mit dem Dritten vereinbart hatte.

Für vermietete Wohnungen gilt daneben das Mietervorkaufsrecht: § 577 BGB berechtigt den Mieter zum Vorkauf, wenn an seiner Wohnung erst nach der Überlassung an ihn Wohnungseigentum begründet wurde oder wird und die Wohnung anschließend an einen Dritten verkauft wird — verkauft der Vermieter dagegen an einen Familienangehörigen, entfällt es. Anders als beim schuldrechtlichen Vorkaufsrecht muss der Mieter seine Erklärung schriftlich abgeben; eine Vereinbarung zu seinem Nachteil bleibt unwirksam.

Beispiel aus der Verwaltung

In einem deiner Objekte wird eine seit Jahren vermietete Wohnung nachträglich in Wohnungseigentum umgewandelt. Der Eigentümer will die Wohnung nun an eine fremde Käuferin verkaufen. Weil das Wohnungseigentum erst nach Beginn des Mietverhältnisses entstanden ist, informierst du den Mieter über sein Vorkaufsrecht: Will er es ausüben, muss er das dem Verkäufer schriftlich erklären, sobald dieser den Kaufvertrag mit der Käuferin geschlossen hat.

Nicht zu verwechseln mit …

Verkauft der Eigentümer eine gewöhnliche Fläche, kann der Gemeinde unter eng bestimmten Voraussetzungen ein eigenes gesetzliches Vorkaufsrecht zustehen. Beim Verkauf von Wohnungseigentum gilt das ausdrücklich nicht: Rechte nach dem Wohnungseigentumsgesetz sind vom gemeindlichen Vorkaufsrecht ausgenommen — ein Verkauf innerhalb einer WEG löst es also nie aus.

Typischer Fehler in der Prüfung

Prüflinge übertragen die Formfreiheit des schuldrechtlichen Vorkaufsrechts unbesehen auf das Mietervorkaufsrecht. Dort reicht eine formlose oder mündliche Erklärung gerade nicht: Der Mieter muss sie schriftlich gegenüber dem Verkäufer abgeben, sonst übt er sein Recht nicht wirksam aus.

Quellen

• § 463 BGB – Voraussetzungen der Ausübung · abgerufen 2026-09-05
• § 464 BGB – Ausübung des Vorkaufsrechts · abgerufen 2026-09-05
• § 577 BGB – Vorkaufsrecht des Mieters · abgerufen 2026-09-05
• § 24 BauGB – Allgemeines Vorkaufsrecht · abgerufen 2026-09-05
• Anlage 1 ZertVerwV – Prüfungsgegenstände · abgerufen 2026-09-05