Veräußerungszustimmung

Was die Prüfung erwartet

Wer eine Eigentumswohnung verkaufen will, braucht nicht automatisch grünes Licht von der Gemeinschaft — nur wenn es vereinbart ist. Das Rechtsverhältnis der Wohnungseigentümer untereinander und zur Gemeinschaft ist Prüfungsgegenstand 2.1.4 der Anlage 1 zur ZertVerwV. Geprüft wird vor allem, wie diese Beschränkung entsteht, wann sie versagt werden darf und wie sie wieder verschwindet.

So funktioniert es

§ 12 Abs. 1 WEG macht die Veräußerungszustimmung zur Ausnahme, nicht zur Regel: Sie gilt nur, wenn die Wohnungseigentümer sie als Inhalt des Sondereigentums vereinbart haben — fehlt eine solche Vereinbarung, darf jeder Eigentümer sein Wohnungseigentum frei verkaufen. Zustimmungsberechtigt können andere Eigentümer oder ein Dritter sein, in der Praxis meist der Verwalter. Versagt werden darf die Zustimmung nach § 12 Abs. 2 WEG nur aus einem wichtigen Grund; die Vereinbarung kann dem Eigentümer für bestimmte Fälle sogar einen eigenen Anspruch auf Erteilung einräumen.

Fehlt die erforderliche Zustimmung, sind nach § 12 Abs. 3 WEG sowohl die Veräußerung als auch der Verpflichtungsvertrag dazu unwirksam. § 12 Abs. 4 WEG erlaubt den Eigentümern aber, die Beschränkung durch eigenen Beschluss aufzuheben; erst dieser Beschluss ermöglicht anschließend ihre Löschung im Grundbuch.

Beispiel aus der Verwaltung

Ein Eigentümer teilt dir mit, dass er seine Wohnung verkaufen will. Ein Blick in die Gemeinschaftsordnung zeigt: Die Veräußerung bedarf deiner Zustimmung als Verwalter. Der Kaufinteressent ist gewerblicher Vermieter mit schlechtem Zahlungsverhalten in anderen Objekten — ein wichtiger Grund, die Zustimmung zu versagen. Ohne sie bleiben Kaufvertrag und Eigentumsübertragung unwirksam, bis entweder die Zustimmung erteilt oder die Beschränkung durch Beschluss aufgehoben wird.

Nicht zu verwechseln mit …

Abgeschlossenheitsbescheinigung ist eine Voraussetzung für die erstmalige Eintragung von Wohnungseigentum im Grundbuch. Die Veräußerungszustimmung betrifft dagegen bereits bestehendes Wohnungseigentum: Sie entscheidet nicht über seine Entstehung, sondern über den Weiterverkauf einer längst eingetragenen Einheit.

Typischer Fehler in der Prüfung

Prüflinge nehmen an, jede Gemeinschaft könne die Zustimmung aus freien Stücken verweigern. Tatsächlich gilt sie überhaupt nur, wenn sie ausdrücklich vereinbart wurde, und selbst dann darf sie nur aus einem wichtigen Grund versagt werden, nicht nach Belieben.

Quellen

• § 12 WEG – Veräußerungsbeschränkung · abgerufen 2026-09-05
• Anlage 1 ZertVerwV – Prüfungsgegenstände · abgerufen 2026-09-05