Veranlasser

Was die Prüfung erwartet

Wer eine bauliche Veränderung durchsetzt, zahlt dafür meist allein — genau diese Kopplung von Verlangen und Kostenlast führt die Anlage 1 zur ZertVerwV als Position 2.1.5 „Rechte und Pflichten der Wohnungseigentümer“, und sie ist fester Prüfungsstoff. Typische Prüfungssituationen:

• Wer zählt als Veranlasser, wenn ein Eigentümer eine Maßnahme nicht selbst beantragt, ihr aber zustimmt?
• Wem gebühren die Nutzungen aus einer verlangten baulichen Veränderung?
• Darf ein abweichender Kostenbeschluss einem Eigentümer, der bisher nichts zahlen musste, nachträglich Kosten aufbürden?

So funktioniert es

Veranlasser ist, wem eine bauliche Veränderung gestattet wurde oder auf dessen Verlangen nach § 20 Abs. 2 WEG die Gemeinschaft sie durchgeführt hat — in beiden Fällen trägt er die Kosten allein (§ 21 Abs. 1 WEG). Im Gegenzug gebühren ihm auch die Nutzungen aus der Maßnahme, keinem anderen Eigentümer. Das Verlangen kann sich auf fünf abschließend benannte Zwecke stützen, etwa Barrierereduzierung, das Laden elektrischer Fahrzeuge oder Steckersolargeräte (§ 20 Abs. 2 WEG); über die Durchführung beschließt die Versammlung, über das Ob nicht.

Nur wenn die Gemeinschaft die Maßnahme stattdessen mit qualifizierter Mehrheit beschließt oder sie sich innerhalb angemessener Zeit amortisiert, zahlen ausnahmsweise alle Eigentümer anteilig. Wer nach diesen Regeln nichts zu zahlen hat, dem dürfen auch abweichende Kostenverteilungsbeschlüsse keine Kosten auferlegen.

Beispiel aus der Verwaltung

Eigentümer M. beantragt in der Versammlung, auf seinem Balkon ein Steckersolargerät installieren zu dürfen. Du nimmst den Punkt auf die Tagesordnung: Beschlossen wird nur, wie die Anlage befestigt wird, nicht ob M. sie installieren darf — das Verlangen selbst steht ihm zu. Die Kosten für Gerät und Montage trägt M. allein, und nur ihm gebührt der damit erzeugte Strom; würde stattdessen die ganze Gemeinschaft mit mehr als zwei Dritteln der abgegebenen Stimmen und der Hälfte aller Miteigentumsanteile eine gemeinsame Solaranlage beschließen, zahlten alle Eigentümer anteilig.

Nicht zu verwechseln mit …

Die privilegierten baulichen Veränderungen legen fest, welche fünf Maßnahmen jeder Eigentümer verlangen kann. Das Verlangen allein macht ihn noch nicht zum zahlungspflichtigen Veranlasser — erst wenn die Gemeinschaft die Maßnahme tatsächlich durchführt oder sie ihm gestattet, trägt er als Veranlasser die Kosten und erhält dafür die Nutzungen.

Typischer Fehler in der Prüfung

Dass die Gemeinschaft privilegierte Maßnahmen automatisch mitträgt, ist ein verbreiteter Irrtum, weil jeder Eigentümer einen Anspruch darauf hat. Das Gegenteil gilt: Gerade weil er sie verlangt hat, zahlt der Veranlasser allein — anteilig zahlen alle Eigentümer nur bei einem eigenen Beschluss mit qualifizierter Mehrheit oder bei Amortisation.

Quellen

• § 21 WEG – Nutzungen und Kosten bei baulichen Veränderungen · abgerufen 2026-09-05
• § 20 WEG – Bauliche Veränderungen · abgerufen 2026-09-05
• Anlage 1 ZertVerwV – Prüfungsgegenstände · abgerufen 2026-09-05