Bauliche Veränderung

Was die Prüfung erwartet

Kaum eine Abgrenzung entscheidet im Verwalteralltag so viel wie die zwischen Reparatur und Umbau: An ihr hängt, wer beschließt und wer zahlt. Die Anlage 1 zur ZertVerwV führt das Wohnungseigentumsgesetz unter „2. Rechtliche Grundlagen" als Prüfungsgegenstand 2.1. Geprüft wird das an drei Weichen:

• Wann geht eine Maßnahme über die Erhaltung hinaus?
• Wo endet die Beschlussmacht der Versammlung?
• Wer trägt die Kosten — der Veranlasser oder alle?

So funktioniert es

§ 20 Abs. 1 WEG definiert die bauliche Veränderung negativ: Maßnahmen, die über die ordnungsmäßige Erhaltung des gemeinschaftlichen Eigentums hinausgehen. Die Wohnungseigentümer können sie beschließen oder einem einzelnen durch Beschluss gestatten. Für fünf Zwecke, vom Gebrauch durch Menschen mit Behinderungen bis zu Steckersolargeräten, kann jeder Eigentümer angemessene bauliche Veränderungen verlangen; über die Durchführung ist gleichwohl zu beschließen. Zwei Grenzen sind absolut: Eine grundlegende Umgestaltung der Wohnanlage und eine unbillige Benachteiligung eines Eigentümers ohne sein Einverständnis dürfen weder beschlossen noch gestattet werden; sie können auch nicht verlangt werden.

Nach § 21 WEG trägt die Kosten allein, wer die Gestattung erhalten hat oder auf dessen Verlangen die Gemeinschaft eine der fünf Maßnahmen durchgeführt hat; nur ihm gebühren die Nutzungen. Alle Eigentümer tragen sie nach dem Verhältnis ihrer Anteile, wenn der Beschluss mit mehr als zwei Dritteln der abgegebenen Stimmen und der Hälfte aller Miteigentumsanteile gefasst wurde — es sei denn, die Veränderung ist mit unverhältnismäßigen Kosten verbunden — oder wenn die Kosten sich innerhalb eines angemessenen Zeitraums amortisieren. Sonst zahlen die Eigentümer, die die Maßnahme beschlossen haben.

Beispiel aus der Verwaltung

In der Eigentümerversammlung beantragt eine Eigentümerin eine Wallbox an ihrem Tiefgaragenstellplatz. Du setzt den Punkt auf die Tagesordnung, statt ihn abzuwehren: Das Laden elektrisch betriebener Fahrzeuge ist einer der fünf Zwecke, für die sie eine angemessene bauliche Veränderung verlangen kann. Beschlossen wird deshalb nicht das Ob, sondern das Wie — Leitungsführung, ausführender Betrieb, Anschluss. Die Kosten trägt sie allein, und nur ihr gebühren die Nutzungen der Ladeeinrichtung.

Nicht zu verwechseln mit …

Erhaltung meint Instandhaltung und Instandsetzung: Sie hält den bestehenden Zustand oder stellt ihn wieder her, und beim gemeinschaftlichen Eigentum zählt das Gesetz sie zur ordnungsmäßigen Verwaltung. Die bauliche Veränderung beginnt genau dort, wo eine Maßnahme darüber hinausgeht. Deine Probe bei der Begehung: Entsteht etwas Neues, oder wird nur wiederhergestellt, was schon da war?

Typischer Fehler in der Prüfung

Erst bauen, dann den Beschluss nachholen. Nach dem BGH ist es Sache des bauwilligen Eigentümers, für eine nicht schon in der Gemeinschaftsordnung gestattete Veränderung den Gestattungsbeschluss herbeizuführen, ehe mit der Baumaßnahme begonnen wird — notfalls im Wege der Beschlussersetzungsklage. Baut er vorher, kann er dem Unterlassungsanspruch der Gemeinschaft nicht entgegenhalten, dass ihm ein Gestattungsanspruch zusteht.

Quellen

• § 20 WEG – Bauliche Veränderungen · abgerufen 2026-09-05
• § 21 WEG – Nutzungen und Kosten bei baulichen Veränderungen · abgerufen 2026-09-05
• § 19 WEG – Regelung der Verwaltung und Benutzung durch Beschluss · abgerufen 2026-09-05
• BGH, Urteil vom 17. März 2023 - V ZR 140/22 · abgerufen 2026-09-05
• Anlage 1 ZertVerwV – Prüfungsgegenstände · abgerufen 2026-09-05