Ausübungsbefugnis (der GdWE)

Was die Prüfung erwartet

Die Anlage 1 zur ZertVerwV führt unter 2.1.3 die rechtsfähige Gemeinschaft der Wohnungseigentümer als Prüfungsgegenstand — die Ausübungsbefugnis ist ihr praktischer Kern: Sie entscheidet, wer bei einem Schaden am gemeinschaftlichen Eigentum tatsächlich klagen kann. Geprüft wird, welche zwei Rechtegruppen die GdWE für sich bündelt und wie sie nach außen handelt, obwohl sie selbst keine natürliche Person ist.

So funktioniert es

§ 9a Abs. 2 WEG überträgt der GdWE zwei Rechtegruppen zur eigenen Ausübung: die Rechte, die sich aus dem gemeinschaftlichen Eigentum ergeben, sowie Rechte der Wohnungseigentümer, die eine einheitliche Rechtsverfolgung erfordern — dazu gehören die entsprechenden Pflichten. Eine ausdrückliche Grenze zieht der Wortlaut nicht; im Umkehrschluss folgt aus dem Erfordernis einheitlicher Verfolgung aber, dass rein individuelle Rechte eines einzelnen Eigentümers, die keine Bündelung brauchen, bei ihm selbst verbleiben. Möglich ist diese Bündelung nur, weil die GdWE selbst Rechte erwerben, Verbindlichkeiten eingehen sowie klagen und verklagt werden kann.

Handeln kann sie dabei nicht selbst: Nach § 9b Abs. 1 WEG vertritt sie der Verwalter gerichtlich und außergerichtlich, bei Grundstückskauf- oder Darlehensverträgen nur aufgrund eines Beschlusses der Eigentümer. Auf der Passivseite gibt es diese Bündelung dagegen nicht: Für Verbindlichkeiten der GdWE haftet jeder Eigentümer einem Gläubiger nur anteilig nach seinem Miteigentumsanteil — die Rechtsausübung ist gebündelt, die Haftung bleibt es nicht.

Beispiel aus der Verwaltung

Bei der Objektbegehung stellst du fest, dass ein Lieferwagen beim Rangieren die Fassade beschädigt hat — Gemeinschaftseigentum. Ein einzelner Eigentümer will den Schaden selbst beim Fahrer geltend machen, weil seine Wohnung direkt dahinterliegt. Du erklärst ihm, dass dafür allein die GdWE zuständig ist: Sie übt die Rechte aus dem gemeinschaftlichen Eigentum aus und macht den Ersatzanspruch geltend, vertreten durch dich als Verwalter. Er selbst kann den Schaden nicht im eigenen Namen einklagen.

Nicht zu verwechseln mit …

Gemeinschaftseigentum bezeichnet den Gegenstand, an dem die gebündelten Rechte bestehen — das Grundstück und die Gebäudeteile, die nicht im Sondereigentum stehen. Die Ausübungsbefugnis ist dagegen die Zuständigkeit, diese Rechte gegenüber Dritten durchzusetzen: Sie sagt, wer klagt, nicht, woran das Recht besteht.

Typischer Fehler in der Prüfung

Prüflinge lassen den einzelnen Eigentümer oft selbst klagen, weil ihn der Schaden persönlich trifft. Die Rechtsverfolgung ist aber bei der GdWE gebündelt, sobald es um gemeinschaftliches Eigentum geht — und der Verwalter handelt dabei nur als ihr Vertreter, nie im eigenen Namen.

Quellen

• § 9a WEG – Gemeinschaft der Wohnungseigentümer · abgerufen 2026-09-05
• § 9b WEG – Vertretung · abgerufen 2026-09-05
• Anlage 1 ZertVerwV – Prüfungsgegenstände · abgerufen 2026-09-05