Verkehrssicherungspflicht

Was die Prüfung erwartet

Im Prüfungskatalog trägt die Verkehrssicherungspflicht eine eigene Nummer: Unter „4. Technische Grundlagen" führt die Anlage 1 zur ZertVerwV sie als Prüfungsgegenstand 4.4, eingerahmt von 4.3 Erkennen von Mängeln und 4.5 Erhaltungsplanung. Die Fragen kreisen um Herleitung, Reichweite und Zuständigkeit:

• Aus welcher Norm leitet die Rechtsprechung die Pflicht her?
• Wie weit reicht sie über das Grundstück hinaus?
• Wen trifft sie am gemeinschaftlichen Eigentum?

So funktioniert es

Eine eigene Vorschrift hat die Verkehrssicherungspflicht nicht — im Text des § 823 BGB kommt das Wort nicht vor. Die Rechtsprechung entwickelt sie aus dessen Absatz 1: Wer vorsätzlich oder fahrlässig Leben, Körper, Gesundheit, Freiheit, Eigentum oder ein sonstiges Recht eines anderen widerrechtlich verletzt, ist ihm zum Ersatz des daraus entstehenden Schadens verpflichtet. Der zweite Weg führt über Absatz 2, den Verstoß gegen ein Schutzgesetz — auch dort tritt die Ersatzpflicht nur bei Verschulden ein.

Für Wohnanlagen hat der BGH die Räum- und Streupflicht ausgeformt: Den Grundstückseigentümer trifft sie im Rahmen der allgemeinen Verkehrssicherungspflicht etwa gegenüber Mietern, Besuchern und Lieferanten, und zwar grundsätzlich für die Wege auf dem Grundstück, insbesondere vom Hauseingang bis zum öffentlichen Straßenraum. Am öffentlichen Gehweg endet sie, sofern die Gemeinde die Räum- und Streupflicht nicht auf die Anlieger übertragen hat. 2019 — noch zum Recht vor der WEG-Reform — hat der BGH die Erfüllung der auf das Gemeinschaftseigentum bezogenen Verkehrssicherungspflichten der ordnungsmäßigen Verwaltung zugeordnet; die Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums obliegt heute nach § 18 Abs. 1 WEG der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer.

Beispiel aus der Verwaltung

Nach dem ersten Frost gehst du bei der Objektbegehung den Weg vom Hauseingang zur Straße ab und findest ihn ungestreut, obwohl der beauftragte Hausmeisterdienst laut Protokoll um sechs Uhr da war. Du hältst den Befund mit Foto und Uhrzeit fest, forderst den Dienstleister noch am selben Tag zur Nachbesserung auf und lässt das Streugutdepot auffüllen. Genau dieser Weg — Hauseingang bis öffentlicher Straßenraum — ist der, den der BGH im Blick hat.

Nicht zu verwechseln mit …

Der Verrichtungsgehilfe ist eine Zurechnungsfigur: Er wird weisungsabhängig für einen anderen tätig, und der Geschäftsherr haftet für den Schaden, den er in Ausführung der Verrichtung zufügt — kann sich aber durch den Nachweis sorgfältiger Auswahl und Überwachung entlasten. Die Verkehrssicherungspflicht trifft dagegen den unmittelbar selbst, der die Gefahrenquelle schafft oder unterhält; sie fragt nach deinem eigenen Verhalten, nicht nach dem eines Gehilfen.

Typischer Fehler in der Prüfung

Aus dieser Zuordnung eine geklärte Innenhaftung machen. Im selben Urteil hält der BGH ausdrücklich fest, dass streitig sei, ob die Verkehrssicherungspflicht eine originäre Pflicht des Verbandes ist; anerkannt sei insoweit nur, dass ein verbandsfremder Dritter den Verband in Anspruch nehmen kann. Heute kann jeder Eigentümer von der Gemeinschaft eine ordnungsmäßige Verwaltung verlangen (§ 18 Abs. 2 Nr. 1 WEG).

Quellen

• § 823 BGB – Schadensersatzpflicht · abgerufen 2026-09-05
• BGH, Pressemitteilung Nr. 036/2018 – Bundesgerichtshof zur Räum- und Streupflicht des Vermieters · abgerufen 2026-09-05
• BGH, Urteil vom 13. Dezember 2019 - V ZR 43/19 · abgerufen 2026-09-05
• § 18 WEG – Verwaltung und Benutzung · abgerufen 2026-09-05
• Anlage 1 ZertVerwV – Prüfungsgegenstände · abgerufen 2026-09-05