Glossar · § 26a WEG
Verrichtungsgehilfe
Person, die weisungsabhängig für einen anderen (den Geschäftsherrn) tätig wird; für einen in Ausführung der Verrichtung widerrechtlich zugefügten Schaden haftet der Geschäftsherr, kann sich aber durch Nachweis sorgfältiger Auswahl und Überwachung entlasten (Exkulpation, § 831 BGB) — z. B. haftet die GdWE für den von ihr beauftragten Hausmeister nur, wenn sie ihn nicht sorgfältig ausgewählt und überwacht hat.
Rechtsgrundlage § 831 BGB
Was die Prüfung erwartet
Ob die GdWE für den Fehler eines Beauftragten geradestehen muss, hängt entscheidend davon ab, ob er weisungsgebunden für sie tätig wird. Die Anlage 1 zur ZertVerwV nennt Verkehrssicherungspflichten unter 4.4 als Prüfungsgegenstand; geprüft wird typischerweise, ob eine selbständige Fachfirma als Verrichtungsgehilfe gilt und wie sich die GdWE von der Haftung für sein Verschulden entlasten kann.
So funktioniert es
§ 831 Abs. 1 Satz 1 BGB verpflichtet den Geschäftsherrn zum Schadensersatz, wenn die von ihm zu einer Verrichtung bestellte Person einem Dritten in Ausführung dieser Verrichtung widerrechtlich einen Schaden zufügt. Von dieser Haftung kann er sich befreien: Satz 2 lässt die Ersatzpflicht entfallen, wenn er bei der Auswahl der bestellten Person die im Verkehr erforderliche Sorgfalt beobachtet hat — oder wenn der Schaden auch bei Einhaltung dieser Sorgfalt eingetreten wäre. Diese Exkulpation unterscheidet die Norm von der vertraglichen Zurechnung: Für seinen Erfüllungsgehilfen muss ein Schuldner nach § 278 BGB dessen Verschulden in gleichem Umfang vertreten wie eigenes — eine Entlastung durch sorgfältige Auswahl gibt es dort nicht.
Überträgt die GdWE die Auswahl- oder Überwachungsaufgabe selbst vertraglich an einen Dritten, trifft nach § 831 Abs. 2 BGB diesen Dritten dieselbe Verantwortlichkeit samt Exkulpationsmöglichkeit — die Pflicht wandert mit der Aufgabe, sie verschwindet aber nicht.
Beispiel aus der Verwaltung
Für den Winterdienst beauftragst du eine externe Firma, die eigenverantwortlich mit eigenem Personal und eigenem Gerät arbeitet. Rutscht ein Passant auf ungestreutem Gehweg aus und macht die GdWE haftbar, ist die Firma keine Verrichtungsgehilfin nach § 831 BGB — ihr fehlt die dafür nötige Weisungsgebundenheit. Hätte die GdWE stattdessen einen eigenen, weisungsgebundenen Hausmeister mit dem Streuen beauftragt, könnte sie sich nur durch den Nachweis sorgfältiger Auswahl und Überwachung entlasten.
Nicht zu verwechseln mit …
Für die Verkehrssicherungspflicht kommt es nicht auf einen Gehilfen an: Sie bindet die GdWE unmittelbar selbst, sobald sie eine Gefahrenquelle schafft oder unterhält. § 831 BGB regelt dagegen die Zurechnung fremden Verhaltens — die Haftung entsteht nur, wenn ein weisungsgebundener Dritter den Schaden verursacht, und lässt sich gerade dadurch exkulpieren, was die eigene Verkehrssicherungspflicht nicht kennt.
Typischer Fehler in der Prüfung
Prüflinge lesen § 831 Abs. 2 BGB als allgemeine Organisationspflicht der GdWE, Auswahl und Überwachung stets selbst wahrzunehmen. Die Vorschrift regelt aber nur den Fall, dass jemand diese Aufgabe vertraglich übernimmt — dann haftet er wie ein Geschäftsherr, mit derselben Exkulpationsmöglichkeit.
Quellen
- § 831 BGB – Haftung für den Verrichtungsgehilfen · abgerufen 2026-09-05
- § 278 BGB – Verantwortlichkeit des Schuldners für Dritte · abgerufen 2026-09-05
- Anlage 1 ZertVerwV – Prüfungsgegenstände · abgerufen 2026-09-05
Rechtsstand: September 2026
Weiterlesen auf der Prüfungsseite Immobilienverwalter (§ 26a WEG).
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