U-Wert (Wärmedurchgangskoeffizient)

Was die Prüfung erwartet

Seit 29. Juli 2026 heißt das Gesetz amtlich Gebäudemodernisierungsgesetz (GModG, bis dahin Gebäudeenergiegesetz – GEG); Normtext und Paragraphennummern bleiben unverändert. Die Anlage 1 zur ZertVerwV prüft den U-Wert unter 4.6 Energetische Gebäudesanierung und Modernisierung. Zwei getrennte Pflichten hängen am Begriff: die unbedingte Nachrüstung der obersten Geschossdecke und die Höchstwerte bei einer Änderung an Außenbauteilen.

So funktioniert es

Beim Einbau, Ersatz oder der Erneuerung eines Außenbauteils beheizter oder gekühlter Räume schreibt § 36 GEG in Verbindung mit Anlage 7 einen Höchstwert vor: Für Außenwände sowie für Dachflächen und oberste Geschossdecken gilt bei Ersatz oder erstmaligem Einbau U ≤ 0,24 W/(m²·K), in kühleren Zonen von Nichtwohngebäuden 0,35 W/(m²·K); für den Ersatz einer Dachabdichtung setzt Anlage 7 dagegen 0,20 W/(m²·K) an. Betrifft die Maßnahme höchstens 10 % der Fläche der jeweiligen Bauteilgruppe, greift die Pflicht nicht.

Unabhängig von jeder Sanierungsabsicht verlangt § 35 GEG zusätzlich eine Nachrüstung: Bei beheizten Wohngebäuden musst du die oberste Geschossdecke oder ersatzweise das Dach so dämmen, dass ihr U-Wert 0,24 W/(m²·K) nicht überschreitet. Eine Ausnahme betrifft den Eigentümerwechsel im Ein- oder Zweifamilienhaus: Hat der Eigentümer eine der höchstens zwei Wohnungen bereits am 1. Februar 2002 selbst bewohnt, trifft die Pflicht erst den nächsten Eigentümer nach einem Wechsel — im Mehrfamilienhaus gibt es diese bestimmte Erleichterung nicht.

Beispiel aus der Verwaltung

Bei der jährlichen Objektbegehung im betreuten Mehrfamilienhaus stellst du fest, dass die oberste Geschossdecke über den beheizten Wohnungen ungedämmt ist. Weil das Haus mehr als zwei Wohnungen hat, greift die Wechsel-Ausnahme für Ein- und Zweifamilienhäuser hier nicht, und die Nachrüstung ist unabhängig von einer geplanten Sanierung fällig. Für die Angebotsvergabe holst du zwei Dämmvarianten ein: Variante A mit U-Wert 0,35 W/(m²·K) scheidet aus, weil sie den zulässigen Höchstwert von 0,24 W/(m²·K) überschreitet; Variante B mit 0,22 W/(m²·K) erfüllt die Vorgabe.

Nicht zu verwechseln mit …

Die Wärmebrücke ist ein örtlich begrenzter Bauteilbereich mit erhöhtem Wärmeabfluss, etwa an einer auskragenden Balkonplatte; der U-Wert beschreibt dagegen die Regelfläche eines Bauteils insgesamt und wird für sie als einheitlicher Kennwert berechnet.

Typischer Fehler in der Prüfung

Die 10-Prozent-Bagatellgrenze wird oft auf die falsche Pflicht angewandt: Sie gilt nur für die Änderungspflicht nach § 36 GEG bei einer tatsächlichen Baumaßnahme. Die Nachrüstung der obersten Geschossdecke nach § 35 GEG besteht dagegen unabhängig von jeder Sanierung und kennt diese Bagatellgrenze nicht.

Quellen

• § 35 GEG – Nachrüstung eines bestehenden Gebäudes · abgerufen 2026-09-05
• § 36 GEG – Anforderungen an ein bestehendes Gebäude bei Änderung · abgerufen 2026-09-05
• Anlage 7 GEG – Höchstwerte der Wärmedurchgangskoeffizienten von Außenbauteilen bei Änderung an bestehenden Gebäuden · abgerufen 2026-09-05
• Anlage 1 ZertVerwV – Prüfungsgegenstände · abgerufen 2026-09-05