Wärmecontracting

Was die Prüfung erwartet

Die IHK will erkennen, ob du Ermächtigung und Pflichteninhalt trennst: § 556c Abs. 3 BGB erlaubt der Bundesregierung nur, Kostenvergleich und Ankündigung per Verordnung zu regeln — die Voraussetzungen für die Kostenumlage stehen in Absatz 1 und 2. Der Katalog nennt Position 2.6.1 als „Heizkostenverordnung“. Typische Szenarien:

• Reicht eine Ankündigung, die dem Mieter erst zwei Monate vorher zugeht?
• Muss die Wärmelieferung günstiger sein, oder genügt Kostengleichheit?
• Was gilt, wenn die bisherige Anlage schon effizient betrieben wurde?

So funktioniert es

§ 556c BGB erlaubt dir als Verwalter, bei der Umstellung von Eigenversorgung auf gewerbliche Wärmelieferung die Kosten des Contractors als Betriebskosten umzulegen — aber nur, wenn zwei Voraussetzungen kumulativ vorliegen: Die Wärme muss mit verbesserter Effizienz aus einer neu errichteten Anlage oder einem Wärmenetz kommen, und die Lieferkosten dürfen die bisherigen Betriebskosten der Eigenversorgung nicht übersteigen. Hatte die bestehende Anlage vor der Umstellung bereits einen Jahresnutzungsgrad von mindestens 80 Prozent, genügt anstelle der neuen Anlage eine bloße Verbesserung der Betriebsführung.

Formal musst du die Umstellung dem Mieter spätestens drei Monate vorher in Textform ankündigen. Wie du dabei den Kostenvergleich führst und was die Ankündigung enthalten muss, konkretisiert die Wärmelieferverordnung, zu deren Erlass § 556c Abs. 3 BGB die Bundesregierung nur ermächtigt — die Ermächtigung selbst regelt noch nichts. Zum Nachteil des Mieters abweichende Vereinbarungen sind unwirksam.

Beispiel aus der Verwaltung

Die Heiztherme eures Mehrfamilienhauses ist über 30 Jahre alt und wenig effizient. Ein Energiedienstleister bietet an, sie durch ein neu errichtetes Wärmenetz zu ersetzen und den Nutzern die Wärme künftig zu liefern. Vor der Umstellung lässt du den Kostenvergleich rechnen: Die künftigen Lieferkosten bleiben unter den bisherigen Betriebskosten, und die neue Anlage ist nachweislich effizienter. Drei Monate vor dem Stichtag kündigst du die Umstellung allen Mietern in Textform an, danach rechnest du die gelieferte Wärme als Betriebskosten ab.

Nicht zu verwechseln mit …

Heizkostenabrechnung regelt, wie die laufenden Wärme- und Warmwasserkosten anschließend verbrauchsabhängig zwischen den Nutzern verteilt werden. Wärmecontracting setzt davor an: Es entscheidet erst, ob die Kosten der neuen Wärmelieferung überhaupt als Betriebskosten umgelegt werden dürfen — nur wenn Effizienzgewinn und Kostenneutralität vorliegen, kommt die verbrauchsabhängige Verteilung danach zum Zug.

Typischer Fehler in der Prüfung

Prüflinge lesen aus § 556c Abs. 3 BGB einen eigenen Pflichteninhalt heraus. Die Vorschrift ermächtigt die Bundesregierung nur, eine Verordnung zu erlassen — die tatsächlichen Vorgaben zu Kostenvergleich und Ankündigung stehen erst in der dazu erlassenen Wärmelieferverordnung, nicht schon in der Ermächtigung selbst.

Quellen

• § 556c BGB – Kosten der Wärmelieferung als Betriebskosten, Verordnungsermächtigung · abgerufen 2026-09-05
• § 1 WärmeLV – Gegenstand der Verordnung · abgerufen 2026-09-05
• Anlage 1 ZertVerwV – Prüfungsgegenstände · abgerufen 2026-09-05