Heizkostenabrechnung

Was die Prüfung erwartet

Die Bandbreite bei Heiz- und Warmwasserkosten ist Pflichtstoff der Position 2.6.1 „Heizkostenverordnung“ in der Anlage 1 zur ZertVerwV — und ausgerechnet im WEG-Kontext gilt eine Ausnahme, die Prüflinge oft übersehen: Das Kürzungsrecht wirkt nicht im Verhältnis zwischen Eigentümer und Gemeinschaft. Prüfungsrelevant sind vor allem:

• Darf die Verwaltung frei zwischen 50 und 70 Prozent wählen, oder gibt es einen zwingenden Fixwert?
• Kann ein Wohnungseigentümer wegen einer falschen Verteilung 15 Prozent kürzen?
• Welche Gebäude sind von der verbrauchsabhängigen Abrechnung ganz ausgenommen?

So funktioniert es

Von den Heizkosten musst du mindestens 50, höchstens 70 Prozent nach erfasstem Wärmeverbrauch verteilen, den Rest nach Wohn- oder Nutzfläche (§ 7 Abs. 1 HeizkostenV); für Warmwasser gilt dieselbe Bandbreite eigenständig nach § 8 HeizkostenV. Frei wählbar ist diese Spanne nicht immer: Bei Gebäuden, die das Anforderungsniveau der Wärmeschutzverordnung von 1994 nicht erfüllen, mit Öl- oder Gasheizung versorgt werden und in denen die freiliegenden Leitungen überwiegend gedämmt sind, schreibt das Gesetz zwingend 70 Prozent vor. Bei Gebäuden, die vor dem 1. Juli 1981 bezugsfertig wurden und in denen der Nutzer seinen Verbrauch nicht beeinflussen kann, entfällt die verbrauchsabhängige Verteilung ganz (§ 11 HeizkostenV).

Verstößt die Abrechnung gegen diese Vorgaben, steht dem Nutzer ein Kürzungsrecht von 15 Prozent auf seinen Anteil zu (§ 12 Abs. 1 HeizkostenV) — mit einer entscheidenden Ausnahme: Im Verhältnis des einzelnen Wohnungseigentümers zur Gemeinschaft gilt dieses Recht nicht, dort bleibt es bei den allgemeinen Vorschriften, insbesondere der Anfechtung des Abrechnungsbeschlusses.

Beispiel aus der Verwaltung

Ein Eigentümer bemängelt in der Versammlung, die Heizkostenabrechnung verteile die Kosten nicht nach erfasstem Verbrauch, sondern vollständig nach Wohnfläche, und verlangt deshalb eine Kürzung um 15 Prozent auf seinen Anteil. Du klärst ihn auf: Im Verhältnis zur Gemeinschaft der Wohnungseigentümer greift dieses Kürzungsrecht nicht — ihm bleibt der Weg über die allgemeinen Vorschriften, vor allem die fristgerechte Anfechtung des Abrechnungsbeschlusses, wenn die Verteilung tatsächlich fehlerhaft war.

Nicht zu verwechseln mit …

Die CO₂-Kostenaufteilung verteilt die Kosten des Brennstoffemissionshandels zwischen Vermieter und Mieter nach einem Stufenmodell, das am energetischen Gebäudezustand hängt. Die Heizkostenabrechnung verteilt dagegen die laufenden Wärme- und Warmwasserkosten selbst, verbrauchsabhängig zwischen den Nutzern — beide Abrechnungen laufen nebeneinander und ersetzen sich nicht.

Typischer Fehler in der Prüfung

Heiz- und Warmwasserkosten landen in der Praxis oft in einem gemeinsamen Topf. Beide Kostenarten werden nach § 7 und § 8 HeizkostenV getrennt und jeweils eigenständig innerhalb der 50-bis-70-Prozent-Bandbreite verteilt — eine Abrechnung ohne diese Trennung verstößt gegen die Verordnung.

Quellen

• § 7 HeizkostenV – Verteilung der Kosten der Versorgung mit Wärme · abgerufen 2026-09-05
• § 8 HeizkostenV – Verteilung der Kosten der Versorgung mit Warmwasser · abgerufen 2026-09-05
• § 11 HeizkostenV – Ausnahmen · abgerufen 2026-09-05
• § 12 HeizkostenV – Kürzungsrecht, Übergangsregelung · abgerufen 2026-09-05
• Anlage 1 ZertVerwV – Prüfungsgegenstände · abgerufen 2026-09-05