Hausgeldausfallquote

Was die Prüfung erwartet

Eine eigene Katalogposition kennt die Hausgeldausfallquote nicht: Die Anlage 1 zur ZertVerwV führt unter 3.1.2 nur „Externes und internes Rechnungswesen" als Prüfungsgegenstand, die Quote ist ein Praxisbeispiel dazu. Geprüft wird trotzdem präzise: Bezugsgröße ist das beschlossene Soll, nicht der tatsächliche Zahlungseingang, und eine steigende Quote gilt als Frühindikator für Liquiditätsrisiken, weil die übrigen Eigentümer Ausfälle anteilig mittragen.

So funktioniert es

Die Quote setzt die endgültig ausgefallenen Hausgelder ins Verhältnis zu den Soll-Hausgeldern — den Vorschüssen, über die die Eigentümer nach § 28 Abs. 1 WEG beschließen. Maßgeblich ist damit der Beschluss, nicht der spätere Zahlungseingang: Auch wer nichts zahlt, bleibt mit dem vollen beschlossenen Betrag in der Bezugsgröße stehen, wodurch Ausfälle die Basis nicht künstlich verkleinern.

Bleibt Hausgeld dauerhaft aus, sichert das Gesetz der Gemeinschaft in der Zwangsversteigerung der Wohnung eine bevorrechtigte Rangstufe für die fälligen Vorschuss- und Rückstellungsansprüche — zeitlich auf die laufenden Beträge und die Rückstände aus dem Jahr der Beschlagnahme und den zwei vorangegangenen Jahren, der Höhe nach auf 5 Prozent des festgesetzten Werts begrenzt. Der Bundesgerichtshof stellt klar, dass daraus kein dingliches Recht am Wohnungseigentum entsteht und dass ein Erwerber für Rückstände seines Vorgängers schuldrechtlich nicht haftet: Der Ausfall bleibt ein Risiko der bestehenden Eigentümer, nicht ihrer Nachfolger.

Beispiel aus der Verwaltung

Beim Quartalsbericht an den Beirat vergleichst du die Hausgeldausfallquote mit dem Vorjahr: Von 180.000 Euro Soll-Hausgeldern sind 9.000 Euro endgültig ausgefallen, macht 5 Prozent statt vormals 2 Prozent. Weil die bevorrechtigte Rangstufe in einer Zwangsversteigerung ohnehin nur einen Teil der Rückstände deckt, schlägst du dem Beirat vor, das Mahnwesen zu verschärfen und den Liquiditätspuffer der Gemeinschaft vorsorglich zu erhöhen, statt auf das gesetzliche Vorrecht zu vertrauen.

Nicht zu verwechseln mit …

Liquidität ist der laufende Zustand: die Fähigkeit der Gemeinschaft, fällige Rechnungen jederzeit zu bezahlen, den der Verwalter durch Wirtschaftsplanung und Rücklage aktiv sichert. Die Hausgeldausfallquote blickt dagegen zurück und misst nur, wie viel vom beschlossenen Soll ausgefallen ist — sie ist ein Signal für Liquiditätsrisiken, aber selbst keine Zustandsgröße.

Typischer Fehler in der Prüfung

Die tatsächlichen Einnahmen statt der Soll-Hausgelder als Nenner zu verwenden: Das ergibt die Einzugsquote, das Gegenstück der Ausfallquote, nicht die Ausfallquote selbst. Ebenso falsch ist die Annahme, eine höhere Erhaltungsrücklage senke die Quote automatisch — beide Größen hängen rechtlich nicht zusammen.

Quellen

• Anlage 1 ZertVerwV – Prüfungsgegenstände · abgerufen 2026-09-05
• § 28 WEG – Wirtschaftsplan, Jahresabrechnung, Vermögensbericht · abgerufen 2026-09-05
• § 10 ZVG · abgerufen 2026-09-05
• BGH, Urteil vom 13. September 2013 – V ZR 209/12 · abgerufen 2026-09-05