Jahresabrechnung

Was die Prüfung erwartet

Die Anlage 1 zur ZertVerwV führt die Erstellung der Jahresabrechnung unter 3.2.2 als eigenen Prüfungsgegenstand. Die IHK prüft genau die Verengung des Beschlussgegenstands: Nach Ablauf des Kalenderjahres wird nicht die Abrechnung selbst beschlossen, sondern nur die Einforderung von Nachschüssen oder die Anpassung der Vorschüsse. Typische Prüfungsszenarien:

• Worüber beschließen die Eigentümer auf Grundlage der Jahresabrechnung?
• Welche Unterlagen muss der Verwalter nach Jahresende erstellen?
• Wie ist ein weit formulierter Genehmigungsbeschluss auszulegen?

So funktioniert es

Nach Ablauf des Kalenderjahres beschließen die Eigentümer nach § 28 Abs. 2 WEG nicht über die Jahresabrechnung als Ganzes, sondern nur über die Einforderung von Nachschüssen oder die Anpassung der beschlossenen Vorschüsse. Die Jahresabrechnung selbst ist die vom Verwalter erstellte Abrechnung über den Wirtschaftsplan, die die tatsächlichen Einnahmen und Ausgaben des abgelaufenen Jahres ausweist — sie ist Grundlage des Beschlusses, nicht sein Gegenstand.

Formuliert eine Versammlung ihren Beschluss dennoch weiter, etwa als Genehmigung der Gesamtabrechnung, legt der Bundesgerichtshof ihn nächstliegend so aus, dass die Eigentümer damit lediglich die Höhe der Nachschüsse oder die Anpassung der Vorschüsse festlegen wollen, nicht das gesamte Zahlenwerk absegnen.

Beispiel aus der Verwaltung

Nach Jahresende legst du der Versammlung die Jahresabrechnung vor. Den Beschlussantrag formulierst du bewusst eng: Die Wohnungseigentümer beschließen die sich aus der Jahresabrechnung ergebenden Nachschüsse. Auch wenn ein Eigentümer im Vorfeld von einer Genehmigung der Abrechnung spricht, nimmst du nur diesen engen Beschlussgegenstand ins Protokoll auf — das Zahlenwerk selbst bleibt unbeschlossene Grundlage.

Nicht zu verwechseln mit …

Auch den Vermögensbericht stellt der Verwalter nach Ablauf des Kalenderjahres auf; er zeigt nur den Stand der Rücklagen und das wesentliche Gemeinschaftsvermögen und geht ohne Beschluss an jeden Eigentümer. Die Jahresabrechnung dagegen ist Grundlage eines echten Beschlusses: Nur über die daraus folgenden Nachschüsse oder die Anpassung der Vorschüsse entscheidet die Versammlung.

Typischer Fehler in der Prüfung

Prüflinge nehmen oft an, die Eigentümer würden die Jahresabrechnung als Zahlenwerk genehmigen. Seit dem WEMoG ist genau das kein Beschlussgegenstand mehr — beschlossen werden nur die Nachschüsse oder die Anpassung der Vorschüsse, selbst wenn der Beschlusstext weiter formuliert ist.

Quellen

• § 28 WEG – Wirtschaftsplan, Jahresabrechnung, Vermögensbericht · abgerufen 2026-09-05
• BGH, Urteil vom 19.07.2024 – V ZR 102/23 · abgerufen 2026-09-05
• Anlage 1 ZertVerwV – Prüfungsgegenstände · abgerufen 2026-09-05