Ist-Prinzip (Abflussprinzip)

Was die Prüfung erwartet

Ob ein Zahlungsvorgang noch in die alte oder schon in die neue Jahresabrechnung fällt, ist eine häufige Fehlerquelle beim Erstellen der Abrechnung. Die Anlage 1 zur ZertVerwV führt die Erstellung der Jahresabrechnung und des Wirtschaftsplans unter 3.2.2 als Prüfungsgegenstand; die IHK prüft dabei vor allem, ob du Vorschuss-Beschluss und Wirtschaftsplan sowie Nachschuss-Beschluss und Jahresabrechnung sauber auseinanderhältst.

So funktioniert es

Ordnungsmäßige Verwaltung läuft bei der WEG in zwei Schritten: § 28 Abs. 1 WEG lässt die Eigentümer im Voraus über die Vorschüsse zur Kostentragung und zu den Rücklagen beschließen, nicht über den Wirtschaftsplan selbst — diesen stellt der Verwalter nur als Planungsgrundlage für den Vorschuss-Beschluss auf.

Nach Ablauf des Kalenderjahres greift § 28 Abs. 2 WEG: Jetzt zählt nicht mehr die Planung, sondern was tatsächlich geflossen ist. Der Verwalter stellt dazu eine Abrechnung über den Wirtschaftsplan auf, die die tatsächlichen Einnahmen und Ausgaben enthält — genau dieses Erfassen nach dem Zahlungsfluss, unabhängig davon, wann eine Forderung entstanden ist, bezeichnet die Praxis als Ist-Prinzip. Beschlossen wird dabei wiederum nicht die Abrechnung als Ganzes, sondern allein die Einforderung von Nachschüssen oder die Anpassung der beschlossenen Vorschüsse.

Beispiel aus der Verwaltung

Beim Erstellen der Jahresabrechnung für das vergangene Kalenderjahr erfasst du nur, was tatsächlich geflossen ist: Eine im Dezember gestellte Handwerkerrechnung, die erst im Januar bezahlt wird, zählt damit erst in die Abrechnung des neuen Jahres. Ergibt die Abrechnung, dass die beschlossenen Vorschüsse nicht ausreichten, legst du der Versammlung den Beschluss über die Nachschüsse vor, nicht über die Abrechnung als Ganzes.

Nicht zu verwechseln mit …

Der Kostenverteilungsschlüssel bestimmt, wie die Kosten unter den Eigentümern aufgeteilt werden — nach Miteigentumsanteilen oder einem abweichend beschlossenen Maßstab. Das Ist-Prinzip beantwortet dagegen nur, wann eine Ausgabe in die Abrechnung eingeht: mit dem tatsächlichen Zahlungsabfluss, unabhängig vom Verteilungsschlüssel.

Typischer Fehler in der Prüfung

Prüflinge schreiben oft, die Eigentümer würden die Jahresabrechnung beschließen. Beschlussgegenstand ist nach dem Gesetz nur die Einforderung von Nachschüssen oder die Anpassung der Vorschüsse — die Abrechnung selbst bleibt ebenso wie der jährliche Vermögensbericht ein Rechenwerk des Verwalters ohne eigenen Beschluss.

Quellen

• § 28 WEG – Wirtschaftsplan, Jahresabrechnung, Vermögensbericht · abgerufen 2026-09-05
• Anlage 1 ZertVerwV – Prüfungsgegenstände · abgerufen 2026-09-05