Nachschüsse

Was die Prüfung erwartet

Kaum ein Beschluss wird so oft zu weit formuliert wie der über die Jahresabrechnung. Die Anlage 1 zur ZertVerwV führt unter 2. Rechtliche Grundlagen, 2.1 Wohnungseigentumsgesetz die 2.1.8 Rechte und Pflichten des WEG-Verwalters auf — die Jahresabrechnung aufzustellen ist eine davon. Rechne mit Fragen wie diesen:

• Worüber beschließen die Eigentümer nach Ablauf des Kalenderjahres?
• Wozu stellt der Verwalter die Jahresabrechnung auf?
• Wie ist ein Beschluss zu lesen, der die Gesamtabrechnung genehmigt?

So funktioniert es

Nach Ablauf des Kalenderjahres beschließen die Wohnungseigentümer nach § 28 Abs. 2 WEG über die Einforderung von Nachschüssen oder die Anpassung der beschlossenen Vorschüsse. Gemessen wird daran, was sie zuvor als Vorschüsse beschlossen haben. Die Jahresabrechnung stellt der Verwalter nur zu diesem Zweck auf: Sie ist eine Abrechnung über den Wirtschaftsplan, die darüber hinaus die Einnahmen und Ausgaben enthält, und bereitet den Beschluss vor.

Das wirkt sich auf den Beschlusstext aus. Genehmigt eine Versammlung nach dem 30. November 2020 die Gesamtabrechnung und die daraus resultierenden Einzelabrechnungen des Hausgeldes, ist dieser Beschluss nach dem Bundesgerichtshof nächstliegend dahin auszulegen, dass die Eigentümer damit lediglich die Höhe der ausgewiesenen Nachschüsse oder die Anpassung der beschlossenen Vorschüsse festlegen wollen. Wann die Beträge fällig werden und wie sie zu erfüllen sind, können sie gesondert beschließen.

Beispiel aus der Verwaltung

Die Abrechnung des abgelaufenen Jahres liegt fertig vor dir: Die Kosten der Gemeinschaft lagen über den Vorschüssen, die die Versammlung im Vorjahr beschlossen hatte. Für die Einladung formulierst du deshalb einen Beschlussantrag über die Einforderung der Nachschüsse und schlägst gleich mit vor, dass sie einen Monat nach der Versammlung fällig werden und per Lastschrift eingezogen werden. Die Abrechnung selbst legst du der Einladung als Unterlage bei.

Nicht zu verwechseln mit …

Das Hausgeld sind die Vorschüsse, die die Eigentümer auf Grundlage des Wirtschaftsplans beschließen und zur Deckung der laufenden Kosten und zur Zuführung an die Erhaltungsrücklage zahlen. Der Nachschuss entsteht dagegen aus einem eigenen Beschluss nach Ablauf des Kalenderjahres, wenn die Kosten dieses Jahres bereits feststehen. Am Rhythmus erkennst du es: das eine läuft weiter, das andere kommt einmal.

Typischer Fehler in der Prüfung

Anzunehmen, bei einer Überdeckung sei nichts mehr zu beschließen. Das Gesetz stellt die Anpassung der beschlossenen Vorschüsse gleichrangig neben die Einforderung von Nachschüssen: Auch wenn die Eigentümer zu viel vorgeschossen haben, entscheidet die Versammlung darüber.

Quellen

• § 28 WEG – Wirtschaftsplan, Jahresabrechnung, Vermögensbericht · abgerufen 2026-09-05
• BGH, Urteil vom 19. Juli 2024 – V ZR 102/23 · abgerufen 2026-09-05
• Anlage 1 ZertVerwV – Prüfungsgegenstände · abgerufen 2026-09-05