Glossar · § 26a WEG
Vertretungsmacht des Verwalters
Der Verwalter vertritt die GdWE gerichtlich und außergerichtlich mit unbeschränkbarer Vertretungsmacht nach außen; ausgenommen ist der Abschluss von Grundstückskauf- und Darlehensverträgen, der eines Beschlusses bedarf — z. B. der Verwalter unterschreibt den Wartungsvertrag für den Aufzug allein, für den Kauf einer Gemeinschaftsfläche braucht er dagegen einen Beschluss.
Rechtsgrundlage § 9b Abs. 1 WEG
Was die Prüfung erwartet
Vertretungsmacht nach außen und Geschäftsführungsbefugnis nach innen sind zwei verschiedene Fragen, und Klausuren nutzen genau das, um zu testen, ob du beide sauber trennst — die Anlage 1 zur ZertVerwV führt sie gemeinsam unter Position 2.1.8 „Rechte und Pflichten des WEG-Verwalters“. Häufige Szenarien:
- Braucht der Verwalter für den Kauf einer Nachbarfläche einen Beschluss?
- Wirkt ein interner Beschluss, der seine Vertretungsmacht einschränkt, auch gegenüber Dritten?
- Wer vertritt die Gemeinschaft, wenn kein Verwalter bestellt ist?
So funktioniert es
Nach § 9b Abs. 1 WEG vertritt der Verwalter die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer gerichtlich und außergerichtlich — mit einer einzigen Ausnahme: Für den Abschluss eines Grundstückskauf- oder Darlehensvertrags braucht er zusätzlich einen Beschluss der Eigentümer. Für alle anderen Rechtsgeschäfte, von der Handwerkerbeauftragung bis zum Wartungsvertrag, handelt er allein.
Diese Vertretungsmacht ist im Verhältnis zu Dritten unbeschränkbar: Selbst wenn die Eigentümer ihn intern per Beschluss enger binden, bleibt ein trotzdem geschlossenes Rechtsgeschäft mit dem Vertragspartner wirksam — die Beschränkung wirkt nur nach innen. Hat die Gemeinschaft keinen Verwalter bestellt, tritt ersatzweise die Vertretung durch alle Wohnungseigentümer gemeinschaftlich ein.
Beispiel aus der Verwaltung
Die Gemeinschaft möchte eine angrenzende Grundstücksfläche für zusätzliche Stellplätze erwerben. Für den Kaufvertrag holst du vorher einen Beschluss der Versammlung ein, weil deine Vertretungsmacht dafür an diesen Beschluss gebunden ist. Den parallel verhandelten Wartungsvertrag für die neue Schrankenanlage unterschreibst du dagegen ohne gesonderten Beschluss — dafür genügt deine allgemeine Vertretungsmacht.
Nicht zu verwechseln mit …
Die Notgeschäftsführung erlaubt dir, ganz ohne Beschluss zu handeln, wenn eine Frist droht oder ein Nachteil abgewendet werden muss — sie betrifft dein Dürfen im Innenverhältnis zur Gemeinschaft. Die Vertretungsmacht wirkt dagegen nach außen: Sie bestimmt, ob dein Handeln die Gemeinschaft im Rechtsverkehr überhaupt bindet, unabhängig davon, ob intern ein Beschluss vorlag.
Typischer Fehler in der Prüfung
Prüflinge glauben, ein die Vertretungsmacht einschränkender Beschluss schütze die Gemeinschaft vor den Folgen eines dennoch abgeschlossenen Vertrags. Gegenüber Dritten bleibt eine solche Beschränkung wirkungslos — nur im Innenverhältnis zum Verwalter macht sie sich bemerkbar.
Quellen
- § 9b WEG – Vertretung · abgerufen 2026-09-05
- Anlage 1 ZertVerwV – Prüfungsgegenstände · abgerufen 2026-09-05
Rechtsstand: September 2026
Weiterlesen auf der Prüfungsseite Immobilienverwalter (§ 26a WEG).
Verwandte Begriffe
Begriffe sitzen? Dann prüf sie ab.
Im Vokabeltrainer von Lexam übst du die Fachbegriffe deiner Prüfung, bis sie bleiben — kostenlos starten.