Notgeschäftsführung

Was die Prüfung erwartet

Die Notgeschäftsführung liegt im Prüfungskatalog unter 2.1.8 Rechte und Pflichten des WEG-Verwalters der Anlage 1 zur ZertVerwV. Hier zeigt sich, wie weit der Verwalter ohne Beschluss handeln darf, und ob du dieses Verwalterrecht von der eigenständigen Notgeschäftsführungsbefugnis jedes einzelnen Eigentümers unterscheiden kannst.

So funktioniert es

§ 27 Abs. 1 WEG verpflichtet und berechtigt den Verwalter zu zwei Arten von Maßnahmen ohne vorherigen Beschluss: solchen von untergeordneter Bedeutung, die nicht zu erheblichen Verpflichtungen führen, sowie – das ist die eigentliche Notgeschäftsführung – solchen, die zur Wahrung einer Frist oder zur Abwendung eines Nachteils erforderlich sind. Die Eigentümer können diese Befugnis durch Beschluss einschränken oder erweitern.

Daneben steht jedem einzelnen Wohnungseigentümer eine eigene Notgeschäftsführungsbefugnis zu: Ohne Zustimmung der anderen darf er die Maßnahmen treffen, die zur Abwendung eines dem gemeinschaftlichen Eigentum unmittelbar drohenden Schadens notwendig sind (§ 18 Abs. 3 WEG). Das ist die Ausnahme von der Regel, dass die Wohnungseigentümer über ihre gemeinsamen Angelegenheiten durch Beschluss in der Versammlung entscheiden.

Beispiel aus der Verwaltung

Am Freitagabend meldet dir ein Mieter einen Rohrbruch im Keller, der das Gemeinschaftseigentum zu fluten droht. Einen Beschluss der Eigentümer kannst du bis Montag nicht mehr einholen, deshalb beauftragst du sofort einen Notdienst mit der Reparatur – das ist eine Maßnahme zur Abwendung eines Nachteils und damit von deiner Notgeschäftsführungsbefugnis gedeckt, auch ohne vorherige Zustimmung der Versammlung.

Nicht zu verwechseln mit …

Vertretungsmacht des Verwalters betrifft das Außenverhältnis – ob eine Erklärung des Verwalters gegenüber Dritten wirkt; sie ist mit Ausnahme von Grundstückskauf- und Darlehensverträgen unbeschränkbar. Die Notgeschäftsführung betrifft dagegen das Innenverhältnis: ob der Verwalter ohne Beschluss der Eigentümer überhaupt handeln durfte.

Typischer Fehler in der Prüfung

Prüflinge behandeln die Notgeschäftsführung oft nur als Recht, das der Verwalter nutzen kann. § 27 Abs. 1 WEG verpflichtet ihn aber ausdrücklich dazu: Zögert er bei einer erforderlichen Eilmaßnahme, verletzt er seine Pflicht, auch wenn ihm kein Beschluss vorlag.

Quellen

• § 27 WEG – Aufgaben und Befugnisse des Verwalters · abgerufen 2026-09-05
• § 18 WEG – Verwaltung und Benutzung · abgerufen 2026-09-05
• § 23 WEG – Wohnungseigentümerversammlung · abgerufen 2026-09-05
• Anlage 1 ZertVerwV – Prüfungsgegenstände · abgerufen 2026-09-05