Abrechnungsspitze

Was die Prüfung erwartet

Nach Jahresende wird über einen einzigen Betrag je Eigentümer beschlossen — er ist gemeint, wenn von der Abrechnungsspitze die Rede ist. Die Anlage 1 zur ZertVerwV nennt unter 3.2 Spezielle kaufmännische Grundlagen des WEG-Verwalters die 3.2.2 Erstellung der Jahresabrechnung und des Wirtschaftsplans. Darauf zielen die Aufgaben:

• Woran wird die Spitze eines einzelnen Eigentümers gemessen?
• Was geschieht, wenn seine Vorschüsse die Kosten übersteigen?
• Nach welchem Schlüssel entsteht sein Kostenanteil?

So funktioniert es

Nach Ablauf des Kalenderjahres beschließen die Wohnungseigentümer nach § 28 Abs. 2 WEG über die Einforderung von Nachschüssen oder die Anpassung der beschlossenen Vorschüsse. Der Bundesgerichtshof bezeichnet diese Beträge als Abrechnungsspitzen: Gegenstand des Beschlusses sind nur Zahlungspflichten, die zum Ausgleich einer Unter- oder Überdeckung aus dem Wirtschaftsplan erforderlich sind. Bezugsgröße sind damit die Vorschüsse, die die Eigentümer zuvor nach § 28 Abs. 1 Satz 1 WEG beschlossen haben.

Wie hoch die Spitze eines einzelnen Eigentümers ausfällt, hängt an seinem Kostenanteil: Die Kosten der Gemeinschaft trägt nach § 16 Abs. 2 WEG jeder nach dem Verhältnis seines Anteils, und dieser Anteil bestimmt sich nach dem im Grundbuch eingetragenen Verhältnis der Miteigentumsanteile. Für einzelne Kosten oder bestimmte Arten von Kosten können die Eigentümer eine abweichende Verteilung beschließen. Wann die Spitze fällig wird und wie sie zu erfüllen ist, können sie gesondert beschließen.

Beispiel aus der Verwaltung

Nach Jahresende stellst du die Jahresabrechnung auf. Für Eigentümerin K weist sie einen Kostenanteil von 3.150 Euro aus; beschlossen waren für dasselbe Jahr Vorschüsse von 3.600 Euro. Ihre Abrechnungsspitze beträgt damit 450 Euro zu ihren Gunsten, und in den Beschlussantrag für die Versammlung nimmst du für sie die Anpassung der Vorschüsse auf. Bei ihrem Nachbarn, dessen Kostenanteil über den beschlossenen Vorschüssen liegt, steht auf derselben Vorlage ein Nachschuss.

Nicht zu verwechseln mit …

Die Jahresabrechnung stellt der Verwalter zu genau diesem Zweck auf; sie enthält darüber hinaus die Einnahmen und Ausgaben des abgelaufenen Jahres. Damit liegt sie der Versammlung als Zahlenwerk vor, während im Beschluss davon nur die Spitze steht. In der Praxis erkennst du es am Beschlusstext: Er nennt einen Betrag je Eigentümer, nicht die Abrechnung als Ganzes.

Typischer Fehler in der Prüfung

Den gesamten Kostenanteil aus der Einzelabrechnung für die Abrechnungsspitze zu halten. Gemessen wird gegen die zuvor beschlossenen Vorschüsse — die Spitze ist nur die Differenz zwischen beiden Beträgen, und sie kann in beide Richtungen ausschlagen.

Quellen

• § 28 WEG – Wirtschaftsplan, Jahresabrechnung, Vermögensbericht · abgerufen 2026-09-05
• § 16 WEG – Nutzungen und Kosten · abgerufen 2026-09-05
• BGH, Urteil vom 19. Juli 2024 – V ZR 102/23 · abgerufen 2026-09-05
• Anlage 1 ZertVerwV – Prüfungsgegenstände · abgerufen 2026-09-05