Vorratsteilung

Was die Prüfung erwartet

Wie Wohnungseigentum überhaupt entsteht, ist Prüfungsgegenstand 2.1.1 der Anlage 1 zur ZertVerwV: „Begründung von Wohnungs- und Teileigentum". Die IHK prüft dabei gern den Unterschied zwischen zwei Begründungswegen — durch Vertrag mehrerer Miteigentümer oder durch einseitige Erklärung eines Alleineigentümers — und ob dir bewusst ist, dass die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer selbst bei nur einem Eigentümer schon entsteht.

So funktioniert es

Das Wort Vorratsteilung selbst steht nicht im Gesetz. Gemeint ist die Teilung durch den Eigentümer nach § 8 Abs. 1 WEG: Der Alleineigentümer eines Grundstücks kann durch einseitige Erklärung gegenüber dem Grundbuchamt sein Eigentum in Miteigentumsanteile mit verbundenem Sondereigentum teilen — ohne Vertragspartner. Das unterscheidet sie vom gesetzlichen Regelfall der vertraglichen Einräumung nach § 3 Abs. 1 WEG, der einen Vertrag mehrerer Miteigentümer voraussetzt.

Materiell macht das keinen Unterschied: § 8 Abs. 2 WEG erklärt dieselben Voraussetzungen an das Sondereigentum, die für die vertragliche Begründung gelten, entsprechend anwendbar. Und selbst wenn der Alleineigentümer zunächst der einzige Wohnungseigentümer bleibt, entsteht die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer nach § 9a Abs. 1 WEG bereits mit Anlegung der Wohnungsgrundbücher — nicht erst mit dem ersten Verkauf an einen zweiten Eigentümer.

Beispiel aus der Verwaltung

Ein Bauträger bestellt dich zum Verwalter, bevor auch nur eine der zehn neu gebauten Eigentumswohnungen verkauft ist — er hat das Grundstück bereits durch Teilungserklärung beim Grundbuchamt in Miteigentumsanteile mit Sondereigentum aufgeteilt. Obwohl er noch alleiniger Eigentümer aller zehn Einheiten ist, besteht die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer schon jetzt, mit Anlegung der Wohnungsgrundbücher — deine Bestellung ist deshalb rechtlich wirksam, auch ohne einen zweiten Eigentümer.

Nicht zu verwechseln mit …

Wohnungseigentum ist das fertige Recht aus Sondereigentum und Miteigentumsanteil, unabhängig davon, wie es entstanden ist. Die Vorratsteilung beschreibt nur einen von zwei Entstehungswegen — die einseitige Erklärung des Alleineigentümers statt des Vertrags mehrerer Miteigentümer.

Typischer Fehler in der Prüfung

Wer meint, eine Gemeinschaft der Wohnungseigentümer brauche mindestens zwei Eigentümer, irrt: Sie entsteht bereits mit Anlegung der Wohnungsgrundbücher, selbst wenn zunächst nur der teilende Alleineigentümer sämtliche Einheiten hält.

Quellen

• § 8 WEG – Teilung durch den Eigentümer · abgerufen 2026-09-05
• § 3 WEG – Vertragliche Einräumung von Sondereigentum · abgerufen 2026-09-05
• § 9a WEG – Gemeinschaft der Wohnungseigentümer · abgerufen 2026-09-05
• Anlage 1 ZertVerwV – Prüfungsgegenstände · abgerufen 2026-09-05