Werdender Wohnungseigentümer

Was die Prüfung erwartet

Bauträgerkäufer stehen oft Monate nach Vertragsschluss noch nicht im Grundbuch — die Anlage 1 zur ZertVerwV prüft unter 2.1.1 Begründung von Wohnungs- und Teileigentum, ob du weißt, dass sie trotzdem schon wie Eigentümer behandelt werden. Wichtig ist dabei die Grenze: Die Rechtsfigur gilt nur beim Ersterwerb vom teilenden Eigentümer, nicht bei jeder Weiterveräußerung unter bereits eingetragenen Eigentümern.

So funktioniert es

§ 8 Abs. 3 WEG ordnet an: Wer einen durch Vormerkung gesicherten Übertragungsanspruch gegen den teilenden Eigentümer hat, gilt gegenüber der Gemeinschaft und den anderen Wohnungseigentümern anstelle von ihm als Wohnungseigentümer — mit sämtlichen Rechten und Pflichten wie Stimmrecht und Hausgeldpflicht. Zwei Voraussetzungen müssen dafür zusammenkommen: die Vormerkung im Grundbuch, die einen solchen Anspruch nach § 883 Abs. 1 Satz 1 BGB sichert, und zusätzlich die tatsächliche Übergabe des Besitzes an den zum Sondereigentum gehörenden Räumen. Die Vormerkung allein genügt nicht.

Den Begriff „werdender Wohnungseigentümer" selbst kennt der Gesetzestext nicht — er ist Praxisbezeichnung für eine gesetzlich vollständig geregelte Position. Der Bundesgerichtshof bestätigt sie ausdrücklich für den praktischen Regelfall des Bauträgervertrags, bei dem die Grundbuchumschreibung meist erst nach vollständiger Kaufpreiszahlung erfolgt, beschränkt die Rechtsfigur aber ausdrücklich auf den Ersterwerb vom teilenden Eigentümer.

Beispiel aus der Verwaltung

Ein Käufer hat den Kaufpreis für seine neu gebaute Wohnung vollständig gezahlt und die Schlüssel erhalten; im Grundbuch steht aber noch der Bauträger als Eigentümer, für den Käufer nur eine Vormerkung. Zur nächsten Eigentümerversammlung lädst du ihn trotzdem ein und lässt ihn mitstimmen: Mit Vormerkung und Besitzübergabe gilt er dir gegenüber bereits als Wohnungseigentümer. Sein Hausgeld stellst du ab demselben Zeitpunkt in Rechnung, nicht mehr dem Bauträger.

Nicht zu verwechseln mit …

Der Bauträger ist der teilende Eigentümer, gegen den der Erwerber seinen vormerkungsgesicherten Anspruch hat. Der werdende Wohnungseigentümer ist dagegen der Erwerber selbst, der mit Vormerkung und Besitzübergabe an die Stelle des Bauträgers tritt.

Typischer Fehler in der Prüfung

Prüflinge wenden die Rechtsstellung zu weit an und übertragen sie auf jede Weiterveräußerung. Sie gilt aber nur beim Ersterwerb vom teilenden Eigentümer — wer eine Wohnung von einem bereits eingetragenen Wohnungseigentümer erwirbt, wird erst mit der eigenen Eintragung ins Grundbuch Mitglied der Gemeinschaft.

Quellen

• § 8 WEG – Teilung durch den Eigentümer · abgerufen 2026-09-05
• § 883 BGB – Voraussetzungen und Wirkung der Vormerkung · abgerufen 2026-09-05
• BGH, Urteil vom 20. Dezember 2024 – V ZR 243/23 · abgerufen 2026-09-05
• BGH, Urteil vom 4. Juli 2025 – V ZR 225/24 · abgerufen 2026-09-05
• Anlage 1 ZertVerwV – Prüfungsgegenstände · abgerufen 2026-09-05