Wohnungseigentum

Was die Prüfung erwartet

Wohnungseigentum entsteht nur auf einem von zwei gesetzlich vorgesehenen Wegen — vertragliche Einräumung oder Teilung durch den Alleineigentümer. Die Anlage 1 zur ZertVerwV führt die Begründung von Wohnungs- und Teileigentum unter 2.1.1 als eigenen Prüfungsgegenstand. Geprüft wird außerdem, ob du Wohnungseigentum als untrennbare Verbindung aus Sondereigentum und Miteigentumsanteil erkennst. Das prüft die IHK zum Beispiel so:

• Kann jemand die Wohnung ohne den Miteigentumsanteil erwerben?
• Welche Eigentumsform entsteht an gewerblich genutzten Räumen?
• Auf welchen Wegen entsteht Wohnungseigentum?

So funktioniert es

§ 1 WEG unterscheidet zwei Spielarten des Sondereigentums danach, ob die betroffenen Räume Wohnzwecken dienen: An Wohnungen entsteht Wohnungseigentum, an gewerblich oder sonst nicht zu Wohnzwecken genutzten Räumen Teileigentum. Wohnungseigentum ist dabei das Sondereigentum an der Wohnung in Verbindung mit dem Miteigentumsanteil am gemeinschaftlichen Eigentum, zu dem es gehört — beide Bestandteile bilden eine untrennbare Einheit, die nur gemeinsam übertragen oder belastet werden kann, und beziehen sich zwingend auf ein einziges Grundstück.

Begründet wird Wohnungseigentum entweder durch vertragliche Einräumung unter mehreren Miteigentümern oder durch Teilung des bisherigen Alleineigentümers; einen Begründungsbeschluss oder einen Behördenakt kennt das Gesetz nicht. Für den Vertrag dazu gilt dieselbe Vorschrift wie für den Grundstücksvertrag entsprechend. Im Aufteilungsplan tragen anschließend alle zu derselben Einheit gehörenden Räume — auch ein zugehöriger Kellerraum — dieselbe Nummer.

Beispiel aus der Verwaltung

Bei einer Eigentümeranfrage möchte ein Interessent nur die Wohnung im dritten Stock kaufen, ohne einen Anteil am Dach oder Treppenhaus zu übernehmen — die anteiligen Instandhaltungskosten will er sich sparen. Du erklärst ihm, dass das nicht möglich ist: Wohnungseigentum verbindet die Wohnung untrennbar mit dem Miteigentumsanteil am gemeinschaftlichen Eigentum. Wer die Wohnung erwirbt, erwirbt automatisch auch den zugehörigen Anteil und die daran hängenden Pflichten.

Nicht zu verwechseln mit …

Die Abgeschlossenheitsbescheinigung bestätigt nur, dass Wohnungen oder Räume baulich in sich abgeschlossen sind, und ist damit eine von mehreren Voraussetzungen für die Eintragung ins Grundbuch. Wohnungseigentum selbst ist das Recht, das erst mit der Begründung durch Vertrag oder Teilung entsteht — die Bescheinigung ersetzt weder die Einigung noch den Miteigentumsanteil.

Typischer Fehler in der Prüfung

Prüflinge halten neben Vertrag und Teilung weitere Wege für möglich — einen Versammlungsbeschluss etwa oder die Bescheinigung der Bauaufsichtsbehörde. Beides begründet kein Wohnungseigentum: Das Gesetz sieht dafür ausschließlich die vertragliche Einräumung oder die Teilung vor.

Quellen

• § 1 WEG – Begriffsbestimmungen · abgerufen 2026-09-05
• § 2 WEG – Arten der Begründung · abgerufen 2026-09-05
• § 4 WEG – Formvorschriften · abgerufen 2026-09-05
• § 7 WEG – Grundbuchvorschriften · abgerufen 2026-09-05
• Anlage 1 ZertVerwV – Prüfungsgegenstände · abgerufen 2026-09-05