Anfechtungsklage

Was die Prüfung erwartet

Wer einen bloß mangelhaften Eigentümerbeschluss aus der Welt schaffen will, kommt am Gericht nicht vorbei — und an zwei Fristen. Als Prüfungsgegenstand 2.1.6 nennt die Anlage 1 zur ZertVerwV die Wohnungseigentümerversammlung. Abgefragt wird daraus vor allem, gegen wen zu klagen ist, ab wann die Fristen laufen und was aus einem Beschluss wird, den niemand rechtzeitig angreift.

So funktioniert es

§ 44 Abs. 1 WEG stellt drei Beschlussklagen nebeneinander: Das Gericht kann auf Klage eines Wohnungseigentümers einen Beschluss für ungültig erklären — das ist die Anfechtungsklage —, seine Nichtigkeit feststellen oder, wenn eine notwendige Beschlussfassung unterbleibt, den Beschluss selbst fassen. Alle drei sind gegen die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer zu richten, nicht gegen die übrigen Eigentümer und nicht gegen dich als Verwalter. Das Urteil wirkt für und gegen alle Wohnungseigentümer, auch wenn sie nicht Partei sind — und die Erhebung einer Klage musst du den Eigentümern unverzüglich bekannt machen.

§ 45 Satz 1 WEG setzt dann zwei Fristen, die beide mit der Beschlussfassung beginnen: Innerhalb eines Monats muss die Anfechtungsklage erhoben, innerhalb zweier Monate begründet sein. Ein Beschluss, der gegen eine Rechtsvorschrift verstößt, auf deren Einhaltung rechtswirksam nicht verzichtet werden kann, ist dagegen schon nach § 23 Abs. 4 WEG nichtig.

Beispiel aus der Verwaltung

Drei Wochen nach der Eigentümerversammlung erreicht dich die Klage einer Eigentümerin gegen den Beschluss über die Fassadensanierung. Beklagt ist die Gemeinschaft, nicht du — die Klageerhebung machst du aber unverzüglich allen Eigentümern bekannt. Die Angebote holst du weiter ein: Der Beschluss bleibt gültig, solange kein rechtskräftiges Urteil ihn für ungültig erklärt. Ergeht es später, bindet es auch die Eigentümer, die am Prozess nie beteiligt waren.

Nicht zu verwechseln mit …

Nichtigkeit eines Beschlusses tritt ohne gerichtliche Entscheidung ein; die Klage stellt sie nur fest, und eine Frist dafür nennt § 45 WEG nicht. Die Anfechtungsklage gestaltet dagegen — sie nimmt dem Beschluss die Gültigkeit erst mit dem rechtskräftigen Urteil. Läuft ihre Monatsfrist ab, ohne dass jemand klagt, bleibt der bloß mangelhafte Beschluss bestehen.

Typischer Fehler in der Prüfung

Auf die Wiedereinsetzung zu bauen, wenn die Monatsfrist verstrichen ist: § 45 WEG verweist dafür auf die Zivilprozessordnung, und die gewährt sie nur auf Antrag und nur, wenn die Partei ohne ihr Verschulden gehindert war, die Frist einzuhalten.

Quellen

• § 44 WEG – Beschlussklagen · abgerufen 2026-09-05
• § 45 WEG – Fristen der Anfechtungsklage · abgerufen 2026-09-05
• § 23 WEG – Wohnungseigentümerversammlung · abgerufen 2026-09-05
• § 233 ZPO – Wiedereinsetzung in den vorigen Stand · abgerufen 2026-09-05
• Anlage 1 ZertVerwV – Prüfungsgegenstände · abgerufen 2026-09-05