Beschlusskompetenz

Was die Prüfung erwartet

Zwei Quellen und keine dritte — an dieser Stelle entscheidet sich, ob eine Versammlung über eine Sache überhaupt befinden darf, lange bevor jemand Stimmen zählt. Als Prüfungsgegenstand 2.1.6 nennt die Anlage 1 zur ZertVerwV die Wohnungseigentümerversammlung.

Gefragt wird dann etwa so:

• Woher stammt die Befugnis, überhaupt zu beschließen?
• Ist ein kompetenzloser Beschluss nichtig oder nur anfechtbar?
• Ändert eine Eintragung im Grundbuch daran etwas?

So funktioniert es

Nach § 23 Abs. 1 Satz 1 WEG werden nur die Angelegenheiten durch Beschluss geordnet, über die die Wohnungseigentümer nach diesem Gesetz oder nach einer Vereinbarung entscheiden können — zwei Quellen, keine dritte. Die gesetzliche deckt die laufende Verwaltung ab: Soweit Verwaltung und Benutzung nicht durch Vereinbarung geregelt sind, beschließen die Eigentümer eine ordnungsmäßige Verwaltung und Benutzung. Wo diese Befugnis reicht, entscheidet dann die Mehrheit der abgegebenen Stimmen.

Fehlen beide Quellen, ersetzt keine Mehrheit sie. Nichtig ist ein Beschluss, der gegen eine Rechtsvorschrift verstößt, auf deren Einhaltung rechtswirksam nicht verzichtet werden kann — und darüber, welche Gegenstände der Versammlung zugewiesen sind, können die Eigentümer gerade nicht selbst beschließen. Der kompetenzlose Beschluss ist deshalb von Anfang an unwirksam. Am Grundbuch liegt das nicht: § 10 Abs. 3 WEG verlangt die Eintragung nur für Vereinbarungen, ihre Abänderung oder Aufhebung und für Beschlüsse, die aufgrund einer Vereinbarung gefasst werden; alle übrigen Beschlüsse wirken auch ohne sie gegen den Sondernachfolger.

Beispiel aus der Verwaltung

In der Versammlung schlägt ein Eigentümer spontan vor, den Gartenpflegevertrag neu zu vergeben — ein Punkt, der in der Einladung nicht stand. An der Befugnis fehlt es nicht: Die Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums dürfen die Eigentümer beschließen, soweit keine Vereinbarung sie regelt. Die Gültigkeit ist der zweite Schritt, und der hakt: Dafür muss der Gegenstand schon bei der Einberufung bezeichnet sein. Du setzt ihn deshalb auf die Tagesordnung der nächsten Versammlung.

Nicht zu verwechseln mit …

Öffnungsklausel heißt die vereinbarte Kompetenzquelle in Reinform: eine Regelung der Gemeinschaftsordnung, die den Eigentümern erlaubt, vereinbarungsändernde oder vereinbarungsersetzende Beschlüsse mit einer bestimmten Mehrheit zu fassen. Die Beschlusskompetenz ist die Befugnis selbst, die Öffnungsklausel nur eine ihrer beiden Quellen — ohne sie bleibt es bei dem, was das Gesetz zu beschließen erlaubt.

Typischer Fehler in der Prüfung

Ein zweiter Mehrheitsbeschluss heilt den ersten nicht: Was der Versammlung an Befugnis fehlt, fehlt ihr beim Wiederholungsbeschluss genauso. Wer den kompetenzlosen Beschluss dagegen für bloß anfechtbar hält, behandelt ihn als gültig, solange kein rechtskräftiges Urteil ihn für ungültig erklärt — das trifft nur den mangelhaften Beschluss.

Quellen

• § 23 WEG – Wohnungseigentümerversammlung · abgerufen 2026-09-05
• § 19 WEG – Regelung der Verwaltung und Benutzung durch Beschluss · abgerufen 2026-09-05
• § 25 WEG – Beschlussfassung · abgerufen 2026-09-05
• § 10 WEG – Allgemeine Grundsätze · abgerufen 2026-09-05
• Anlage 1 ZertVerwV – Prüfungsgegenstände · abgerufen 2026-09-05