Beschlussersetzungsklage

Was die Prüfung erwartet

Neben der Anfechtungs- und der Nichtigkeitsklage kennt § 44 WEG eine dritte Beschlussklage, die deutlich seltener geprüft wird und deshalb leicht mit den beiden anderen vermischt wird: die Beschlussersetzungsklage. Die Anlage 1 zur ZertVerwV führt die Wohnungseigentümerversammlung unter 2.1.6 als Prüfungsgegenstand — gefragt wird, wogegen sich diese Klage richtet, wen ihr Urteil bindet und welche Fristen dafür nicht gelten.

So funktioniert es

Anfechtungs- und Nichtigkeitsklage setzen einen bereits gefassten Beschluss voraus, den sie für ungültig erklären oder dessen Nichtigkeit sie feststellen. § 44 Abs. 1 Satz 2 WEG regelt den umgekehrten Fall: Bleibt eine notwendige Beschlussfassung ganz aus, kann das Gericht auf Klage eines Wohnungseigentümers den Beschluss selbst fassen. Es tritt damit gestaltend an die Stelle der Versammlung, die sich nicht einigen konnte oder wollte.

Für den Prozess gelten dieselben Grundregeln wie bei den beiden anderen Klagen: Zu verklagen ist die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer, und das Urteil entfaltet nach Absatz 3 Bindungswirkung über die Prozessparteien hinaus — es gilt auch für Eigentümer, die am Verfahren nicht beteiligt waren. Damit steht der gerichtlich gefasste Beschluss einem regulär beschlossenen gleich.

Beispiel aus der Verwaltung

Als Verwalter erlebst du, wie eine Mehrheit die notwendige Dachsanierung in zwei aufeinanderfolgenden Versammlungen ablehnt, ohne einen tragfähigen Grund zu nennen. Ein einzelner Eigentümer erhebt daraufhin Beschlussersetzungsklage gegen die GdWE. Gibt das Gericht ihr statt, fasst es den fehlenden Sanierungsbeschluss selbst — und du setzt ihn genauso um wie einen regulären Beschluss, weil das Urteil auch die Eigentümer bindet, die nicht geklagt haben.

Nicht zu verwechseln mit …

Die Anfechtungsklage greift einen bereits gefassten, nur fehlerhaften Beschluss an und muss binnen eines Monats erhoben werden. Die Beschlussersetzungsklage setzt dagegen einen fehlenden Beschluss voraus: Sie ersetzt eine unterbliebene Entscheidung, statt eine vorhandene zu beseitigen.

Typischer Fehler in der Prüfung

Prüflinge übertragen die Ein- und Zwei-Monats-Frist der Anfechtungsklage vorschnell auf die Beschlussersetzungsklage. § 45 WEG trägt die amtliche Überschrift „Fristen der Anfechtungsklage“ und spricht ausschließlich von dieser Klageart — für die Beschlussersetzungsklage gilt keine der dort genannten Fristen.

Quellen

• § 44 WEG – Beschlussklagen · abgerufen 2026-09-05
• § 45 WEG – Fristen der Anfechtungsklage · abgerufen 2026-09-05
• Anlage 1 ZertVerwV – Prüfungsgegenstände · abgerufen 2026-09-05