Nichtigkeit eines Beschlusses

Was die Prüfung erwartet

Ein nichtiger Beschluss braucht kein Gerichtsurteil, um unwirksam zu sein — genau darin liegt der Unterschied zu einem bloß fehlerhaften. Als Prüfungsgegenstand 2.1.6 führt die Anlage 1 zur ZertVerwV die Wohnungseigentümerversammlung; geprüft wird vor allem, welche der drei Beschlussklagen aus § 44 WEG in welcher Lage greift — etwa wenn die Monatsfrist der Anfechtungsklage bereits verstrichen ist und trotzdem noch ein Weg zum Gericht offensteht.

So funktioniert es

§ 23 Abs. 4 Satz 1 WEG nennt den gesetzlichen Nichtigkeitsgrund: Ein Beschluss ist nichtig, wenn er gegen eine Rechtsvorschrift verstößt, auf deren Einhaltung rechtswirksam nicht verzichtet werden kann. Darunter fällt auch der Beschluss, für den der Versammlung von vornherein die Beschlusskompetenz fehlt: Worüber sie überhaupt beschließen darf, können die Eigentümer nicht selbst festlegen. Das ist zugleich die Ausnahme vom gesetzlichen Regelfall aus Satz 2: Im Übrigen bleibt ein Beschluss gültig, solange ihn kein rechtskräftiges Urteil für ungültig erklärt.

§ 44 Abs. 1 WEG unterscheidet drei Beschlussklagen scharf in der Wortwahl: Auf Klage eines Wohnungseigentümers kann das Gericht einen Beschluss für ungültig erklären (Anfechtungsklage) oder seine Nichtigkeit feststellen — das ist die Nichtigkeitsklage. Die Nichtigkeit bestand dann schon vorher; das Urteil stellt sie nur fest, statt sie erst herbeizuführen. Bleibt eine notwendige Beschlussfassung ganz aus, kann das Gericht stattdessen auf Klage eines Eigentümers selbst den fehlenden Beschluss fassen (Beschlussersetzungsklage).

Beispiel aus der Verwaltung

In der Versammlung beschließt die Mehrheit, ein Eigentümer müsse an seiner Wohnung eine bauliche Veränderung vornehmen, ohne dass dafür irgendeine Rechtsgrundlage besteht. Als Verwalter behandelst du diesen Beschluss von Anfang an als unwirksam, ohne auf ein Gerichtsurteil zu warten — anders als bei einem bloß fehlerhaften Beschluss, der bestehen bleibt, bis ihn ein rechtskräftiges Urteil für ungültig erklärt. Erst wenn der betroffene Eigentümer Rechtssicherheit will, lässt er die Nichtigkeit gerichtlich feststellen.

Nicht zu verwechseln mit …

Die Anfechtungsklage erklärt einen bereits gefassten, nur fehlerhaften Beschluss für ungültig und muss binnen eines Monats nach der Beschlussfassung erhoben werden — eine solche Frist kennt die Nichtigkeitsklage nicht, sie stellt nur fest, was ohnehin von Anfang an gilt. Die Beschlussersetzungsklage geht noch weiter: Sie betrifft keinen vorhandenen, sondern einen ganz fehlenden Beschluss, den das Gericht selbst fasst.

Typischer Fehler in der Prüfung

Prüflinge wenden die Monatsfrist des § 45 WEG fälschlich auch auf einen nichtigen Beschluss an. Sie gilt ausdrücklich nur für die Anfechtungsklage — die Nichtigkeit kann jederzeit geltend gemacht werden, auch noch Jahre nach der Versammlung.

Quellen

• § 23 WEG – Wohnungseigentümerversammlung · abgerufen 2026-09-05
• § 44 WEG – Beschlussklagen · abgerufen 2026-09-05
• § 45 WEG – Fristen der Anfechtungsklage · abgerufen 2026-09-05
• Anlage 1 ZertVerwV – Prüfungsgegenstände · abgerufen 2026-09-05