Stimmverbot

Was die Prüfung erwartet

Ob ein befangener Eigentümer den ganzen Beschluss kippt oder nur seine eigene Stimme verliert, ist eine beliebte Fangfrage zur Wohnungseigentümerversammlung (2.1.6 der Anlage 1 zur ZertVerwV). Die IHK prüft, ob du die drei abschließenden Sperrgründe kennst und weißt, dass sich dabei die Bezugsgröße der Mehrheit ändert.

So funktioniert es

Der gesetzliche Regelfall zählt die Mehrheit der tatsächlich abgegebenen Stimmen (§ 25 Abs. 1 WEG). Davon bildet § 25 Abs. 4 WEG eine punktuelle Ausnahme mit einer abschließenden Liste von drei Fällen: ein Rechtsgeschäft mit dem betroffenen Eigentümer, die Einleitung oder Erledigung eines Rechtsstreits gegen ihn, oder seine rechtskräftige Verurteilung nach § 17 WEG. In allen drei Fällen darf er an der Versammlung teilnehmen und mitberaten — nur seine Stimme zu diesem einen Tagesordnungspunkt zählt nicht mit; entschieden wird nach der Mehrheit der übrigen abgegebenen Stimmen.

Die dritte Alternative setzt die schwerste Hürde: § 17 WEG verlangt eine so schwere, der Gemeinschaft nicht mehr zumutbare Pflichtverletzung, bevor sie vom Eigentümer die Veräußerung seines Wohnungseigentums verlangen kann. Erst das rechtskräftige Urteil über diese Verurteilung löst das Stimmverbot aus — nicht schon die laufende Klage oder ein bloßer Verdacht.

Beispiel aus der Verwaltung

Du leitest die Versammlung, in der über einen Wartungsvertrag mit dem Handwerksbetrieb eines der fünf Miteigentümer abgestimmt wird. Drei Eigentümer stimmen dafür, einer dagegen, und der Handwerker-Eigentümer selbst stimmt ebenfalls mit Ja. Weil das Rechtsgeschäft ihn persönlich betrifft, zählst du seine Stimme nicht mit: Von den verbleibenden vier Stimmen sind drei dafür, eine dagegen. Du protokollierst den Beschluss als angenommen — die Mehrheit der vier abgegebenen Stimmen trägt ihn, unabhängig davon, wie viele Eigentümer insgesamt anwesend waren.

Nicht zu verwechseln mit …

Das Kopfprinzip legt fest, wie viele Stimmen ein Eigentümer grundsätzlich hat — eine, unabhängig von Zahl oder Größe seiner Einheiten. Das Stimmverbot entzieht ihm diese eine Stimme nur für einen einzelnen Tagesordnungspunkt, wenn ihn die Beschlussfassung dort persönlich betrifft; alle anderen Abstimmungen derselben Versammlung bleiben davon unberührt.

Typischer Fehler in der Prüfung

Prüflinge nehmen oft an, eine verbotswidrig abgegebene Stimme mache den ganzen Beschluss nichtig, oder das Verbot greife nur bei einem laufenden Rechtsstreit. Beides stimmt nicht: Die gesperrte Stimme wird nur aus der Bezugsgröße herausgerechnet, und schon ein Rechtsgeschäft mit dem betroffenen Eigentümer selbst löst das Verbot aus.

Quellen

• § 25 WEG – Beschlussfassung · abgerufen 2026-09-05
• § 17 WEG – Entziehung des Wohnungseigentums · abgerufen 2026-09-05
• Anlage 1 ZertVerwV – Prüfungsgegenstände · abgerufen 2026-09-05