Umlaufbeschluss

Was die Prüfung erwartet

Der gesetzliche Regelfall ist die Versammlung — jede Abweichung davon wird in der Prüfung besonders genau abgefragt, weil hier die meisten Fehler passieren. Die Anlage 1 zur ZertVerwV führt die Wohnungseigentümerversammlung unter 2.1.6 als Prüfungsgegenstand; für den Umlaufbeschluss verlangt sie, dass du weißt, wessen Zustimmung nötig ist und wann ausnahmsweise weniger genügt.

So funktioniert es

§ 23 Abs. 1 Satz 1 WEG bestimmt den Regelfall: Über die Angelegenheiten der Gemeinschaft wird durch Beschlussfassung in einer Versammlung der Wohnungseigentümer entschieden. Der Umlaufbeschluss durchbricht diesen Regelfall — nach Absatz 3 Satz 1 ist ein Beschluss auch ohne Versammlung gültig, wenn alle Wohnungseigentümer ihre Zustimmung zu diesem Beschluss in Textform erklären.

Diese Allstimmigkeit lässt sich absenken: Nach Absatz 3 Satz 2 können die Eigentümer beschließen, dass für einen einzelnen Gegenstand die Mehrheit der abgegebenen Stimmen genügt. Diese Erleichterung gilt dann nur für den bestimmten Gegenstand, nicht für künftige Umlaufbeschlüsse allgemein.

Beispiel aus der Verwaltung

Nach einem Rohrbruch im Gemeinschaftskeller muss kurzfristig ein Trocknungsunternehmen beauftragt werden, doch bis zur nächsten ordentlichen Versammlung sind es noch Wochen. Du holst die Zustimmung aller zwölf Eigentümer per E-Mail ein und erhältst innerhalb von zwei Tagen von allen eine textformgerechte Rückmeldung. Damit ist der Umlaufbeschluss über die Auftragsvergabe wirksam zustande gekommen, ohne dass eine Versammlung nötig war.

Nicht zu verwechseln mit …

Die Notgeschäftsführung erlaubt dir als Verwalter, ohne Beschluss zu handeln, wenn eine Frist zu wahren oder ein Nachteil abzuwenden ist. Der Umlaufbeschluss braucht dagegen die Zustimmung aller — er ersetzt die Versammlung, nicht die Notwendigkeit einer gemeinsamen Entscheidung.

Typischer Fehler in der Prüfung

Prüflinge halten eine breite Mehrheit für ausreichend, weil „die meisten ja zugestimmt haben“. Ohne einen eigenen Beschluss, der die Mehrheit für genau diesen einzelnen Gegenstand ausdrücklich genügen lässt, gilt aber Allstimmigkeit — stimmen zwei von zwanzig Eigentümern nicht in Textform zu, kommt der Umlaufbeschluss nicht zustande, selbst bei deutlicher Mehrheit.

Quellen

• § 23 WEG – Wohnungseigentümerversammlung · abgerufen 2026-09-05
• Anlage 1 ZertVerwV – Prüfungsgegenstände · abgerufen 2026-09-05